30年资本市场老将，8000元起步至累计持股市值超数百亿。4月23日（周五）15：30 - 16：30，林园投资董事长林园做客新浪财经《私募直播间》，分享：未来10年，100%确定性机会在哪里？
软银 140 亿投向中国房地产！黑石 600 亿跟进？房地产新红利来了！
来源：冯仑风马牛
文"明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强
复工以来，除了地产营销人，融资口的地产人也十分忙碌。从一位 TOP30 房企融资口的人了解到，现在能拿到钱，奖金几乎是以前的两倍！
这是为什么呢？因为缺钱啊！可是，前不久，软银却对自如、贝壳找房分别投资 10 亿美元，合计 20 亿美元！
这跟传闻黑石 87 亿美元收购某以运营见长的房企的逻辑又有不同。因为孙正义是一个科技的信徒。自如和贝壳找房就是典型的靠技术和数据驱动的公司。作为全球最大的私募股权科技投资基金，软银愿景基金早就成立了专门的地产科技投资部门，3 年内 PropTech（房地产科技）投资总共超过 150 亿美金，此次进军中国房地产市场是软银全球房地产布局的一部分。
近年来软银及愿景基金在全球房地产市场的投资
来源：睿和智库
由于房地产是世界上规模最大的资产类别。科技对房地产行业的改造具有无限性，技术的哪怕一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。其在增量开发领域，可以提高效率，降低成本，同时带来产品的溢价；在存量领域更是可以大展身手，催化新的商业模式。
除了是科技的绝对信徒，孙正义还信奉‘投资趋势，比投资公司更重要’。数据表明，2017 至 2019 年，中国在房地产科技领域始终遥遥领先，是亚太区最大的投资目的地。孙正义正是看到了这一趋势。
未来行业是资本的竞争，更是科技的竞争。近些年来，各个有远见的房企也在纷纷布局地产科技，增大行业的科技含量，拓展新业态。目前，一些赛道已经被占领，但是，依然还有不少赛道等待着挖掘。房企将在科技上展开搏斗，胜者愈强，败者退场。
科技已贯穿增量开发全产业链
既提效降本，又提高产品溢价
前段时间，电视剧《安家》热播，有人给房似锦算了一笔账，她在整部剧中的佣金大概是 200 多万元，鉴于一般房产经纪人的提成是 30%~50%，店长可以到 50% 左右，因此，房似锦的年薪大约是 100 万。
百万年薪，豪车开道，让很多人看得心里直痒痒。可是，钱哪有那么好赚。根据深圳房产中介协会的数据，深圳房产中介年平均签单量还不到 1，即 1 年卖不出 1 套房！大部分中介带客看完房就没有然后了。
‘从南走到北、看房跑断腿’、‘路上 2 小时，看房 5 分钟’…效率很低。如果能网上看房，成本可以大幅降低。
早在前几年，VR 看房已开始出现，但更多只是噱头。可是，今年的疫情使大家很长一段时间没法出门，VR 看房变得流行起来。
虽然房地产一直被认为是重线下的领域，但实际上围绕房产而生的大量精准信息需求对交易本身十分重要，甚至可以左右交易。
VR 全景看房不仅方便，还为看房者节省了出行成本，对企业而言，提高了运营效率，提升了看房者体验，也节省了人工成本。
目前，TOP200 房企已有 150 家左右在线‘云卖房’，可是成绩差距巨大，有房企一个月能卖出去几百亿，1 个小目标都没有，除了品牌、在市场上声量的差异，跟前期在技术上的投入也有很大的关系……
这只是科技对房地产影响的冰山一角。
早在十几年前，科技已经被运用在房地产领域，不过那时候更多的是差异化竞争的需要，比如，朗诗的绿色科技地产，可以提升产品溢价…
如今，这已经不是少数企业的选择，而是成为整个行业的必须。这里面包含了两个层面——
对消费者来说，要能够给他们带去有价值的产品，比如科技住宅、智慧社区等，这些需求原本就存在，后疫情时代，这种需求势必进一步放大。
对房企来说，通过科技赋能，增强内部的协同，在项目开发和企业运营过程中，能够提高效率降低成本。
实践证明，利用地产大数据帮助评估项目，可解决传统投资定位人为因素干扰，且降低评估时间成本 60% 以上，利用区块链技术对目标项目进行全面尽职调查、保证交易安全等等。
以拿地为例。众所周知，地拿对了，一切就对了。可是，现在的土储进入长周期增长幅度不够。如果拿的不对，有可能你的地过两年，不仅没有增值还贬值了。
未来必须是要精准投资才行，而不是靠胆子大、敢赌。谁最了解市场？一线迎接炮火的人算是！但仅靠人不够了。因为市场变化太快，特别你新进入一个城市，你此前经验未必管用。
地产项目的成败，85%取决于拿地；项目成本的控制、非品牌溢价，80%取决于设计。强排阶段的人力消耗很大。一些千亿房企每拿下一块地的背后，是做过强排却没拿的 30、50 块地，这些全靠人力完成，消耗很大。在研究地块的过程中，也容易出现错误判断，造成高风险。设计阶段你很难穷尽所有方案。
这时，科技就显得至关重要。借助科技手段，只需地块的大小、形状、以及企业产品系的一些限制性规定输入系统，系统就可以自动从几千种方案中挑选出货值最大化的几种方案，而且耗时只有传统方式的 1/10 左右。
拿地之后，施工过程中，同样有各种科技手段可以应用。比如无人机土方测量，通过自动化端到端的无人机数据应用和软件算法，为项目高效输出更精准的土方测量报告，可指导项目的土方工程招标，或监测土方施工进度，甚至作为工程量结算依据。一个 20 万平方米的工程项目为例，无人机只需 30 分钟就能完成精准的自动化数据采集，而人工测量则需 4-5 天。
旭辉总裁林峰曾多次表示，未来房地产行业要成为制造业。我们知道，低端的制造业是没有前途的，而要走向高端制造，必须依靠科技。
在小说《三体》中降维打击是指高等文明对低等文明的一种打击，如今在地产行业，善用技术的房企对远离技术的降维打击也正在进行。
科技在存量领域的应用场景更广
而且为房企创造出新的商业模式
地产科技在存量领域的应用更加广泛。如果说，其在增量开发领域只是提效降本，以及打造更有品质的产品，那么在存量领域，其除具有上述功能之外，还能培育新的商业模式。因为存量领域，有着极为丰富的应用场景。
▲ 来源：好租
至今，仍有很多人觉得长租公寓不赚钱，但自如的房源数量早已突破100万间，远超其他同行。自如与链家、贝壳、愿景的联动，实现了居住从租到买、从少到老、从交易到服务全覆盖生态链布局中重要的资产管理环节。而通过科技的放大镜，其威力被数倍放大，成了百万亿级住房资产管理生意。
这也是软银 20 亿美金砸向自如和贝壳的原因。
在 2019 中国房地产科技论坛上，仲量联行亚太区首席运营官 Albert Ovidi 指出，在商业地产领域，未来可以通过人工智能做分析，帮助客户判断标的估值是否合理，并通过科技手段提高楼宇价值。此外，AR、VR 等技术还可以帮助租客更合理布置空间，提高空间利用效率……
比如在物业管理领域，未来一栋楼，可以开发一套智能清洁系统，由机器人替代清扫，还可以由机器人实现巡检。
物业领域引入科技的一大背景是，人力成本的上升以及劳动力断层。2019 年整个物业行业就业人口达 1000 万人左右，其中大部分是保安、保洁等基层员工。未来，年轻人很少愿意再从事这类工作。
而且，在面临新冠病毒这样的疫情之时，机器人也更加的安全。比如，星河产业集团就使用智能机器人对办公楼进行消杀。
以上这些，其实都是比较基础的应用了。更多的应用，还有赖于运营商们积极的探索。
凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的，凯德集团华北区域总经理袁嘉骅曾在演讲时表示：凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科，而是阿里、腾讯或者京东。为了不在接下来的洗牌中被洗掉，凯德必须要更多的让科技为业务赋能。
▲ 来源：袁嘉骅演讲 PPT
2019 年 5 月浦江创新论坛上，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示，智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。
早在 2015 年社区 O2O 火热之时，很多物管公司就已经在做了。如今，社区O2O的概念已经不火，但各房企旗下物业公司的增值服务收入占比却不断攀升。为何？因为从现在的体验来看，科技对整个房地产行业的改造最深入最系统的就是物业。因此去年以来，上市物业公司的股价飙升。碧桂园服务等物业公司的动态市盈率甚至比腾讯的还要高。
凭什么呢？因为借助科技，其发展边界被大大拓宽了。不仅小区，商业楼宇同样如此。
比如毛大庆就曾指出，优客工场物理桌子只有三四万张，但后台 APP 线上用户有 14 万人，很多用户买优客工场商品包，未来线上收入可能达到 30% 左右。
这么一来，其商业模式都被大大改造甚至颠覆了。当然，这不是一蹴而就的，需要长年累月的积累。比如普洛斯给宝马提供了数年的汽车配件的配送物流服务，最后给宝马定制研发大楼。因为普洛斯掌握了宝马中国的丰富数据，它可能比宝马更懂得宝马需要什么样的大楼。
目前地产科技已进入 3.0 时代
有诸多赛道，开发商可以发力
PropertyWeek 的一项调查显示，2017 年-2019 年，分别有 91%、95% 和 96% 的受访者认为，未来五年科技将会对房企的收入产生重要影响，逐年上升。
GSMA 中国战略合作总经理庞策认为，未来住宅地产、商业地产、产业地产，都将与智能化结合在一起。到 2025 年全球物联网链接总数将超过 250 亿，其中增量最大的一块将是智慧楼宇。而随着 5G 的到来，新技术将带给人们更好的服务。
中国未来每年增量和存量规模在 30 万亿的水平（新房销售、二手房销售、租赁、物业管理等），空间巨大，谁能领跑？这要看我们现在所处的位置。
牛津大学教授安德鲁鲍姆（An-drewBaum）在其《PropTech3.0：房地产未来》报告中，将 PropTech 划分为三个时代：
1.0 时代，PropTech 只用于数据分析，是辅助工具；2.0 时代，开始助力交易服务（比如中国的搜房网、美国的 Zillow）、智慧建筑（比如绿色建筑、整体智能家居系统）、共享经济（国外的 Airbnb，国内的优客工场等）。
1.0 时代已经过时，2.0 时代的位置已经被占了很多，机会相对已经不大。如今，PropTech 正进入 3.0 时代，其关键词是区块链、人工智能、机器人。
如今，房地产大开发时代将逐步过渡到不动产时代，不动产时代服务为王，最好的服务应该是科技赋能的智慧服务；不动产时代的大蛋糕包括交易、资管、数据服务等。这里面，有些非房企擅长，但有些领域房企很有优势。
比如，近年来，越来越多的房企在做二手房交易，藉此可以实现物业服务闭环。上规模的开发商，除持有大量的写字楼、酒店之外，近年来还积极布局长租公寓。
▲来源：好租
相比自如、贝壳这样的平台公司，房企可能少了那么些互联网的基因，但是其同样有自身的优势，那就是涉及的产业链更长，应用场景自然也就更加丰富。这里面，就有大量的机会。
孙正义笃定，未来是 AI 的时代。存量管理领域、物业管理、租赁等，有着区块链、人工智能等丰富的应用场景。
商业地产中，利用物联网、人脸识别技术，准确地识别用户，通过人工智能计算，便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。
比如龙湖试图构筑这样一个场景：买不起房的年轻人租冠寓，到天街消费，有购买能力的时候买龙湖的房子…这里面需要大量科技的加持。
要知道，自如能做这么大，除了资本科技的驱动也很重要；大悦城能做这么好，除了会搞各种主题、创意，背后的大数据系统也起了十分重要的作用。而这些，还在不断迭代。
即便是增量开发领域，同样有着丰富的人工智能应用场景，比如建筑机器人。绿地 2017 年涉足了机器人领域，至于碧桂园，早已去年的年度会议上指出，已经在生产适合机器人使用的铝模、顶架、爬架、墙板，并计划在今年大量投入使用。
行业还在加速分化，因为其不仅在深度资本化，还在快速科技化。如果前者代表占有资源那么后者则表征效率。
在行业由粗放走向精细，由增量转轨存量的当下，运营能力足够强其实是不太缺资源的。无论是增量开发，还是存量运营，都有大量项目等着你去接盘。
比如平安不动产计划在长租公寓的资管规模要达到 2000 亿，它并不是自己去干，而是自己投钱，运营交给合作伙伴。增量开发领域，类似例子也比比皆是。
与此同时，一些占着大量资源的大鱼，最后却反而被人给吃了。手持大刀长矛，怎么跟人家的精确制导竞争？
未来行业更多的是科技的竞争，落后者将很容易被降维打击。
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