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来源：REITs行业研究
01
调研情况简介
（一）德国情况简介
经过政治家们三年的激烈讨论，德国终于在2007年开始推行德国版的房地产投资信托（G—REIT），以满足由于其他欧洲国家推行REIT所带动的全国需求。G—REIT是一个股份有限公司，受到REIT法律的特别监管。
REIT法律是在2007年6月1日颁布，但是法律的有效性可以追溯到2007年1月1日。REIT的法律是在对德国境内的各种税法的修改的基础上推行出来的，比如德国的所得税法规和投资收益税法规。2009版税法修正案对REIT法律也有所修改。其中的一个主要修改是，只要G—REIT满足一定的条件，则投资者从G—REIT获取的税前利润分红，是可以申请税收优惠的。但是对于G—REIT的机构股东，其所获取的税收优惠政策实际上被废止了。
税收法规是在2007年7月10日发布的，根据该法规所颁布的行政管理指引要求G—REIT进行商业注册成立。税收减免政策也从注册当年年初开始计算，因此当该政策实施时，没有预付税款需要评估。
根据2008年投资税收法规第1章的内容，G—REIT不需要注册成为一只投资基金，ITA2008在2008年1月1日开始实施，具体细节在下面内容中会描述。
截至目前，只有5只G—REIT挂牌上市，这5只G—REIT都不是在联邦中央税务局以pre—REIT形式注册成立的。
行业概述
挂牌的国家
REITs的数量
纳入EPRA的REIT指数的数量
市场规模（百万欧元）
占全球REIT指数的份额
德国
5
2
4,241
0.25%
排名靠前的REITs产品
公司名称
市场规模（百万欧元）
年化收益率
分红收益率
占全球REIT指数的份额
Alstria office REIT AG
2,526
14.81%
3.65%
0.20%
Hamborner REIT AG
718
3.94%
5.11%
0.05%
上述数据更新到2019年6月28日
（二）法国情况简介
实施年份
引用条款
SIIC
2003
-2003年金融法案第11章
-法国税务部门相关的官方评论
2003年金融法案第11章引入了特别所得税优惠制度，主要针对于符合要求而成立的不动产投资信托基金。这个税收制度属于法国税法的附属制度。
不动产投资信托基金制度分别在2004年，2005年，2006年，2007年，2008年，2009年，2012年，2013年，2014年的金融修正法案中都进行了完善。
另外，法国税务部门分别在2003年9月25日，2010年2月1日，2011年12月27日，2012年3月8日，2012年6月15日颁布了政府税收指引。现在这些制度都包含在于2014年3月4颁布的法国税法的官方评注中。
行业概述
上市的国家
REITs的数量
纳入EPRA的REIT指数的数量
市场规模（百万欧元）
占全球REIT指数的份额
法国
30
6
51,010
1.77%
排名前五位的REITs产品
公司名称
市场规模（百万欧元）
年化收益率
分红率
占全球REIT指数的份额
Gecina
9,755
-6.19%
4.10%
0.60%
Klepierre
8,564
-5.36%
3.56%
0.49%
Covivio
7,643
8.47%
5.00%
0.35%
Icade
2,146
3.46%
9.53%
0.04%
Carmila
1,064
-27.99%
9.65%
0.06%
上述数据更新到2019年6月28日
02
监管要求
（一）德国
a、手续/过程
核心要求点
-G—REIT：以商业注册形式注册备案
-Pre—REIT：在联邦中央税务局注册备案
G—REIT
G—REIT必须以商业注册的形式注册成立，相关部门会核查该G—REIT是否符合相关的规定。G—REIT一般注册成功就意味着成立。
Pre—REIT
在商业注册成功之前，监管部门允许有Pre—REIT这种形式存在。Pre—REIT是一家股份有限公司，但是其没有全部满足G—REIT的要求。Pre—REIT要求在联邦中央税务局注册备案。与G—REIT类似，Pre—REIT允许通过房地产资产的转移所获取的资本收益可以按照退出税收法规执行，不过现在该法规已经被废止了。
从注册备案之后的第二年开始，每年年末Pre—REIT都要向联邦中央税务局证明其经营行为是符合G—REIT的要求。
除了规定资产购买的退出税收法规在2009年12月31日之后不在适用之外，关于Pre—REIT的税收规定还是要遵守一般的公司税收法规。因此之后不再需要Pre—REIT这种过渡形式了。
b、法律形式/初始资本金最低值
法律形式
初始资本金最低值
股份有限公司
1500万欧元
法律形式
G—REIT唯一被认可的法律形式就是股份有限公司。公司的名字必须包括字母“REIT—Aktiengsellschaft”或者其他引用词，但该引用词必须包含“RealEstate Investment Trust”或者简称“REIT”。
因为G—REIT只能以股东有限公司的形式成立，所以其要遵守股份有限公司的法规和商业法规的监管要求。这就是普遍情况除非REIT法规有其他特殊规定。
最少资本金
一个G—REIT公司至少要有1500万欧元的资本金。所有的股份都具有投票权。不同种类的股份是不允许的。股份只能发行给那些以发行价全款购买股份的投资者。
c、股东要求/挂牌要求
股东要求
挂牌要求
-15%的股份必须要公众持有（IPO时该比例为25%）
-单个股东不允许直接持有公司的股份或者投票权比例超过10%
有
股东要求
G—REIT至少有15%的股份是需要公众持有的，也就是意味着这些股份必须要由那些持股比例小于3%的投资者持有。因此至少需要6名股东才能满足公开发行股份比例不低于15%的要求。在交易所挂牌上市的时候，G—REIT要上市的先决条件就是其要公开发行不少于25%的股份。
另外，单一股东不允许持有G—REIT的股份比例或者投票权比例超过10%（包括其通过第三方代其持有的股份），但是这条限制并没有约束间接持股的形式。因此，通过合法地设计公司股份的持有结构可以突破这条限制条款。
在每一个日历年度末，G—REIT需要向联邦金融监管部门汇报其有多少股份是被公众持有。如果公众持有股份比例小于15%，则联邦金融监管部门会通知联邦中央税务局。REIT法律也会根据G—REIT的3%，80%和85%这三档的投票权比例来要求其提供更为详细的报告。
挂牌要求
证券交易法适用于欧盟各个成员国，也适用于其他在欧盟经济区域内签署了相关协议的签约国。
Pre—REIT在其以股份有限公司形式注册成功后的3年内，必须要在上面提到的那些合规的交易市场上市交易，申请有效期总共只被允许延期两次。如果有一些意料之外的事情可以证明其延期的必要性，则联邦金融监管部门允许其延期一年。尚若在规定的有效期内Pre—REIT没有申请上市交易，或者其申请在规定期限内被拒绝了，则该公司将会失去其Pre—REIT资格。
d、资产层面要求
对于投资行为的限制规定
-需要满足75%的不动产要求
-需要满足75%的收入来自不动产
G—REIT的总资产中至少75%的比例为不动产资产，收入中至少75%的比例是通过不动产的租赁，出租和出售所获得的。
G—REIT只能通过其100%控制的REIT服务公司开展非主营业务（比如为第三方投资组合提供服务）。与该类业务相关的资产规模不得超过G—REIT总资产的20%，来自于该业务的收入规模不得超过G—REIT总收入的20%。
一家G—REIT公司不能从事房地产买卖业务。只有当G—REIT在持有资产的五年期间内处置的某个房地产资产价格超过其所持有的地产投资组合平均价值的50%时，并从中获取了收入，此类地产买卖行为才被允许。房地产投资组合价值以IAS 40所定义的资产公允价值为基础。
如果地产位于德国且在2007年1月1日之前建成的，则投资该地产的行为是被禁止的，主要是针对于投资住宅地产。G—REIT可以投资境外各种房地产项目，这些地产项目可以由REIT公司、REIT合伙企业或者REIT信托基金持有，也可以由在相应国度内的法律所规定的类似于REIT的公司、合伙企业或者信托持有。
G—REIT被允许通过德国的合伙企业持有位于德国的地产项目，但不能通过德国的公司持有。德国的公司只有在一种情况下可以代为管理地产项目，就是这家公司在一个房地产合伙企业中担任无限连带责任的合伙人，且其没有参与任何地产项目业务中（比如这家公司是普通合伙人但是在房地产业务中没有任何利益）。
如果该公司是一家承担无限连带责任的普通合伙人，且该合伙企业与G—REIT有着相同的业务目的，那就要考虑该有限责任公司和股份有限公司的资本结构了。
境外地产项目需要由德国境内或者境外的合伙企业持有，或者通过G—REIT公司100%控制的德国境内或境外的公司持有。
e、杠杆比例
杠杆比例
所有着权益至少要是其所持有的不动产资产总金额的45%（估值按照IAS 40）
G—REIT的所有者权益金额一般是在每个会计年度末的合并报表中体现出来（如果合并报表中没有负债，则只需要计算单类科目），所有者权益金额至少要等于其不动产资产总金额的45%。
而每个会计年度末，其至少75%的资产是不动产资产，也就是说，所有者权益金额不能低于总资产的33.75%。这就意味着G—REIT的杠杆比例不能超过66.25%。
f、利润分配要求
经营性收入
资本收益
分配期限
当年净收入的90%
来自于房地产资产的资本收益的50%的金额可以进行递延
在接下来的第二个会计年度末之前要分配完毕
经营性收入
G—REIT在接下来的第二个会计年度末之前，至少要把其90%的净收益分配出去。
资本收益
通过处置资产所获取的资本收益中的50%金额可以转为准备金，相应的可分配利润也减少了。
任何没有使用的准备金必须要消除掉，最晚时间是在其成立之后的第二个财务会计年度末。该准备金可以用于抵消并购成本、也可以用于抵消那些通过并购或者自己建造的房地产的建设成本，期限两年。该准备金也可以在其被消除掉当年增加到待分配利润中。
g、处罚措施
处罚措施/损失状况规则
-许多惩罚措施
-REIT损失状况
如果连续三个年度内，G—REIT持续违反一个或者同一个由REIT法规所定义的合规要求，则在第三个年度末，其将会失去作为免税主体的资格。如果连续五个年度内，G—REIT持续违反不同的合规要求，则在第五个年度末，其将会失去作为免税主体的资格。
如果G—REIT进行被禁止的房地产交易行为，则从该违规行为开始的当年，其将会失去作为免税主体的资格。
如果G—REIT被退市，则在退市的前一个会计年度末，其将会失去免税主体的资格。
如果G—REIT超过10%的股份或者投票权是直接由一个股东所持有，这会导致其将失去免税主体的资格。相关股东并不会被剥夺其分红权和投票权。不过，他将只能采用双重税收协定，直到其股份比例降到10%以下。
如果G—REIT的公众持股比例连续三年少于15%，则在第三个年度末，其将会被暂停享受税收减免优惠政策。同样的规则也适用于上述所提及的10%的门槛，当其连续三年都违反了该门槛。只要能够根据证券交易法规所要求的通知得出G—REIT没有违规，则这些处罚措施就不会实施。
（二）法国
a、程序/手续
核心要求点
-机构成立申请文件上需要由母公司所在相关税务部门签字，且要包括该母公司已经成立的子公司列表
-附属子公司列表需要每年更新一次
为了获取不动产投资信托基金（SIIC）的优惠政策，一个合格的不动产投资公司应该在当年的财务会计年度的前4个月內内向法国税务部门填报机构成立申请单。
如果这些机构是做为附属子公司的形式成立，则当其满足以下条件的时候，这些机构是要遵守公司所得税的规定，（a）这些机构的至少95%的股份是由一个或多个上市母公司直接或间接持有，且这些母公司也是按照SIIC制度成立的；这些机构的至少95%的股份是由一个或多个SIIC母公司联合持有。（b）这些机构的主要目的与其上市母公司的目的基本一致。
机构成立申请书中也需要那些按照SIIC制度成立了不少附属子公司的母公司所在的税务部门的签字。这些附属子公司清单连随着母公司的纳税申报表每年都需要进行更新。
想要成立一家附属子公司并采用SIIC制度，则需要对其母公司的资格进行审查，并让当地的税务部门在机构成立申请书上盖章。由于公司税收规则的变更，导致在机构成立过程中有些业务被暂停。
因此，母公司及其附属子公司必须要提供特别的税费暂停申报表。机构的成立过程是不可逆的，一旦该成立申请被批准了，就要从成立当年的第一天开始算起。一旦机构开始运营，取得资格的公司就无法主动放弃该资质。该类机构的成立过程也需要考虑全球性因素，因为该机制适用于全球的合伙企业所拥有的资产和股份。
当SIIC机构的收入和利得是来自于位于境外的资产，且资产所在地并没有对这些收入进行单独征税，则这类境外资产也可以申请采用SIIC制度。不过这些资产如果满足以下的两个条件的话，其可能要被SIIC税收优惠制度所排除。
（a）这些资产是在申请采用SIIC制度期间內获取的。（b）这些资产是在相关机构已采用SIIC制度后获取的。
在这种情况下，从这些资产获取的收入要被认定为SIIC机构应纳税收入中的一部分。
从位于境外的资产获取的收入，且该收入已经在境外纳过税了（按照相关的税收协议规定），则这部分收入是不享受SIIC税收优惠政策的，因为这些收入在法国是不用缴纳公司所得税。
b、法律形式/最低股本金
法律形式
初始资本金最低值
-股份公司和简化股份公司
-由股份构成的合伙企业
1500万欧元（选择SIIC制度的上市母公司下属的子公司除外）
法律形式
想要申请采用SIIC制度的母公司务必是一家法人机构，或者是其他类型的公司，且该公司的股份已经挂牌上市了。SIIC制度不要求母公司必须采用法国的各种法律或者是法国的纳税居民企业。实际上，母公司可以是境外公司，且其按照与SIIC制度相类似的制度运营和管理。
任何在欧盟监管的交易所（或者其他国家的交易所，并采用与欧盟监管规则相类似的制度）上市，并且遵守当地国家的SIIC制度的境外公司可以通过在法国成立直接控制或间接控制的运营企业，申请其作为母公司采用法国的SIIC制度。为了能够在法国有资格采用SIIC制度，法国税务部门要求这些境外公司必须要在法国成立永久性的运营企业并且遵守法国的企业所得税。这些境外公司在法国拥有的资产和其附属子公司的股权都会被纳入法国政府要征税的资产。
位于法国的附属子公司为了要采用SIIC制度，必须要做到以下事项，（a）要遵守法国的企业所得税，或者参照其法律主体，或者参照其纳税主体。（b）其至少95%的股份要由遵守SIIC规则的上市母公司持有，且这些母公司要在SIIC制度适用的整个会计年度內采用SIIC规则（境外公司要遵守相类似的税收法规）。（c）实施SIIC制度所允许的投资行为。
最低股本金
挂牌上市的母公司的最低股本金至少要达到1500万欧元。不过这种要求不适用于上面所描述的按照SIIC制度成立的上市SIIC母公司的附属子公司（境外公司参照相类似的税收法规）。
c、股东要求/上市要求
股东要求
强制上市要求
-单一股东不得持有SIIC母公司的股份或投票权超过60%，SIIC母公司的附属子公司除外
-在成立过程中，15%的股份和投票权必须由多个股东持有，且每个股东持股量要少于2%
是的
股东要求
单一股东（除掉SIIC机构的母公司）或者多个股东的联合行为都要遵守法国商业法规的L.233-10的章节的规定，（即这些个人或机构通过签署协议共同买卖相关公司的股权或投票权，已达到共同操控相关公司的决策）且这些一致行动人股东合计持有的上市母公司的股份和投票权不得超过60%。
遵守这个“60%股权占比测试”要以持续性为基础（因为并购，换股，债券转股或者赎回等因素导致股份比例被暂时性突破的情况是被允许的）。
如果因为没有满足一致行动人股东持股比例不高于60%的测试，则会导致SIIC机构暂停享受相应的税收优惠政策。但是若在财务会计年度末满足该比例测试，则SIIC机构就可以从下一年年初开始继续享受相应的税收优惠政策，这种税收政策的暂停也会导致相关业务的暂停。
另外，若长期限的不满足60%的股份比例的话（包括在财务会计年度末仍未满足条件），则会导致SIIC机构终止享受相关税收制度。但是，这个“60%股权占比测试”对于以下的SIIC机构的股东是不适用的，（a）法国境内的其他SIIC机构。（b）境外的公司，其运营模式和税收制度与法国的SIIC机构相类似，且这些股东不会形成一致联合行动人。
上市母公司的至少15%的股份和投票权必须要由单个持股比例和投票权比例小于2%的机构或个人通过直接或间接方式持有。这个条件的目的就是确保在公司采用SIIC制度之前，能够满足最少的公众持股比例要求。不过该要求只需要在采用SIIC制度的当年的第一天满足即可（后续不再强制要求）。
上市要求
母公司必须在EU或EEA监管的交易所上市。母公司也可以在其他国家或区域的股票交易所上市，这些交易所的运营和监管制度要与EU或EEA相类似。
d、资产层面/投资行为
对于投资行为的限制规定
-主要投资业务局限于地产项目并购和建设用于出租收益的地产项目，投资方式可以是通过直接或间接的成立合伙企业或者投资其他公司，且这些企业要缴纳当地的所得税，并且与SIIC机构具有相似的商业模式和战略目标。
-资产层面没有明确要求
-附属投资业务规模不得超过公司总资产账面价值的20%
为了采用SIIC制度，投资公司的主要投资业务应该是地产项目并购和建设用于出租收益的地产项目，投资方式可以是通过直接或间接的成立合伙企业或者投资其他公司，且这些企业要缴纳当地的所得税，并且与SIIC机构具有相似的商业模式和战略目标。
投资合格的租赁资产包括住宅地产，商业地产和产业地产。这些投资行为可以发生在法国境内或境外，亦或者只是想获取法国的SIIC制度的优惠政策，不过首要前提是这些企业需要将大部分税费在法国缴纳。
上市母公司及其附属子公司除了进行被动投资也可以参与主动投资业务。但是这些主动投资行为只是其主营业务附属业务。通过投资所产生的收益也要按照正常的公司所得税法规纳税。
如果SIIC母公司和其附属子公司是作为不动产承租人参与到了融资租赁业务中，这种投资行为被认为是合格的投资，不论SIIC机构是在2005年1月1日之前还是之后参与到这个融资租赁业务中。不过，从这些融资租赁业务中获取的收入只有发生在2005年1月1日之后，才能享受到相关的税收优惠政策。
e、杠杆率
杠杆率
一些法国的规章对财务费用的扣除做了限制.（即最高可扣除税款比率、资本弱化规则、反混合融资体制、2019年法国金融法案所规定的新资本弱化规则和普通利息扣除限额标准）
法国的SIIC制度对于杠杆率没有明确的限制。但是法国的一些利息扣除限制规则却适用于根据SIIC制度成立的公司，并影响到这些公司的用于分配股利的税后利润。
对于财务费用扣减的规则修改已在2019年的法国税法中进行了完善。总而言之，以前的那些资本弱化规则和利息扣减的限制条款都合并到一个方案中。
根据法国2019年金融法案的第34章内容，遵守企业所得税规则的企业的财务费用扣减限额是300万欧元或税前EBITDA金额的30%比例的孰高值。如果这些企业属于资本弱化类型，则其财务费用扣减限额是100万欧元或税前EBIDTA金额的10%比例的孰高值。且企业不能把当年超额的财务费用移到第二年。
在这个框架下，财务费用占金融产品金额的比例基本上就是刚性负债利息占所有债务利息的比例。这些债务包括利润分享型贷款中的固定支付金额，选择性融资工具，衍生产品或对冲架构中固定利息金额，融资租赁金额等。
在这个框架下，当公司的所有债务金额超过其净资产的1.5倍时，该公司就会被认为是资本弱化型企业。不过，有一个安全港条款适用于该情况。
当一个公司其所有债券金额超过其净资产的1.5倍时，如果其能说明，根据其单体报表中的负债比率比其所属集团的合并报表中的相同负债比率要低，则可以申请不成为资本弱化类型企业。如果企业的单体报表中的负债比率比集团的合并报表中的负债比率超出部分控制在2%以内，也被认为是单体报表负债比率和合并报表负债比率相同。
为了更好地应用安全港条款，关于合并集团的范围和各个比率的计算要从公开发布的信息中获取，且这些公开发布的信息要遵守法国监管部门所要求的年报准则和合并会计准则，或者是欧盟所采用的国际会计准则要求。这些要求导致只有那些定期发布合并报表的公司才能享受安全港条款。另外，这个合并集团范围包括其境内外所有的公司。
f、利润分配要求
营业收入
资本收益
股利
分配期限
税后利润的95%分配
资本利得的70%分配
所获股利的100%分配
参照下述内容
营业收入
从2013年12月31日开始，在纳税年度內通过不动产租赁业务（通过合伙企业或者通道型实体直接持有）实现的税后利润至少要95%的比例进行分配，且该股利分配期限必须要在实现收入所在年度內的第二年年末实行完毕。以前年度內，这些税后利润至少要85%的比例进行分配。
资本利得
从2018年12月31日开始，在纳税年度內通过以下途径获取的资本利得收益至少70%的比例要分配给投资者。且该红利分配期限必须要在实现收入所在年度內的第二年年末实行完毕。
股利
从SIIC机构下属子公司（该子公司是根据SIIC制度成立）获取的股利要全部分配给投资者，且分配时间必须要在其所获取的股利已纳税年度末之前完成。
来自于合伙企业的收入
来自于合伙企业的收入被认定为是由SIIC机构的母公司实现的，且在相同的分配义务情况下享受税收优惠政策。因此这些收入包括（a）合格租赁业务所获取的利润；（b）之前用于合格业务的不动产通过出售获取的利润；（c）从根据SIIC制度成立的附属子公司处获取的收益。这些收益的股利分配义务根据其收入类型不同而有不同的股利分配率。
利润分配金额的最高限额
SIIC机构在当年度可分配的利润总额不得高于该公司在当财年可免除税费的总收入金额。剩余的利润可以不需要再进行分配。法国相关法律和政府部门对于超过利润分配最高限额的那部分金额是否可以向后结转还是不得包含在以后年度的强制利润分配金额內，并没有做出明确说明。
不过，SIIC机构的年度內需要分配利润金额的最高值要根据当年的财务情况确定，具体内容包括，（a）减去以前年度的亏损金额和留存的法定盈余公积金额，（b）加上留存收益。当需要利润分配总金额超过这个调整后的财务数据，则该剩余未分配的金额需要在第一个盈利年度和第二个盈利年度內进行补交。
g、当违反了SIIC制度后的惩罚措施
处罚措施/损失状况规则
-如果SIIC机构没有达到其强制利润分配要求或者出现资格取消事件，则其当年的收益和资本利得所能享受到的税收优惠政策将会暂停。
-如果SIIC机构在其取得SIIC资格之后的十年內被取消了相关资格。则在其成为SIIC机构时,通过不动产获取的未实现资本利得需要按照标准的公司所得税税率纳税。在其成为SIIC机构期间內，通过不动产资产所获取的未实现收益要按照特别税率25%纳税。
03
REIT层面的税收处理
（一）德国
a、公司所得税/代扣所得税
经常收入
资本利得
代扣所得税
所有的收入都是免税的
资本收益是免税的
来自于G—REIT所分配的红利是可以减少代扣所得税
经常收入
不论G—REIT的收入是否来自于房地产资产收益，其收入都不按照公司所得税或者交易所得税处理。从G—REIT通过商业注册成为REIT当年开始，税收减免政策就开始适用了。不过税收减免政策只适用于G—REIT的收入。
因此，来自于G—REIT的附属机构或者合伙企业（根据德国的税收原则，后者只对其公司公开的收入进行征税，但对于交易收入不征税）的收入是要在他们的层面上缴税的。在这个环境下，我们应该注意到，德国的交易税收法律在一定条件下是对从房地产交易所获取的收益是进行税收减免的。
资本利得
作为G—REIT其他收入中的一部分，资本利得是可以免交公司所得税和交易收益税。
b、类型转换监管/退出税费
转换为REIT类型
G—REIT法规没有提供相关的免税转换条款
当股份有限公司通过商业注册成为一家G—REIT公司后，其就在纳税年度年初开始获得了G—REIT的免税资格。此事件被看作是应纳税的股份有限公司进行税收清算。不过一家房地产公司转换为G—REIT被认为是一件应纳税事件，而且REIT法规也没有提供相关的免税转换条款。原先授予的退出税收优惠政策也不再适用了。
c、登记费用
登记费用
房地产转移税费
不论G—REIT是把房地产资产转移进来还是转移出去，都要按照房地产销售价格的3.5%到6.5%的比例征收房地产转移税。
根据德国税收原则，一家公司转换为Pre—REIT或者G—REIT，这件事情不作为纳税事件，不需要缴纳资产转移税。同样的规则也适用于有限责任公司（GmbH）转换为股份有限公司（AG）。
（二）法国
a、公司所得税
经常收入
资本利得
预提税
合格的收入是可以免税
合格的资本利得是可以免税
-原则上，来源于境内的收入是不需要缴纳预提税
-如果双重税收协议允许，在境外已经纳过税的境外收入，是可以申请税费返还
经常收入
根据SIIC制度成立的上市母公司和其合格的附属子公司原则上是要缴纳法国的公司所得税。
资本利得
通过出售那些经营合格租赁业务的资产获取的资本利得，或者出售合格的合伙企业和其他通道型机构的权益获取的资本利得，或者出售根据SIIC制度建立起来的合格的公司附属机构获取的资本利得，这些收益都可以全部免税。
如果并购方与出售方不存在关联关系，则这些资本利得就可以考虑申请免税。如果两个机构中有一个机构持有另一个机构绝大部分股本，或者两个机构都是被同一家机构直接或者间接控制，则这两家机构会被认定为相关联。
在同一家SIIC集团中不同成员之间或者是同一家SIIC集团的两个成员之间进行资本出售，这些收入在一定条件下是可以获得税费减免政策。
来自于合伙企业的收入
来自于合伙企业的收入被认为是SIIC母公司所实现的直接收益，并且在相同的股利分配要求下，可享受税收减免优惠政策。因此，在计算可供分配股利金额时，这些收入应该是SIIC母公司的不同收入之间的延展。
在股利支付过程中的额外费用
在股利分配公司层面，由上市的母公司分配的股利以前会招致3%的额外所得税费。但是2013年的金融法规的修正案为这些由上市母公司的股利分配招致的额外税费提供了免税优惠政策。
法国的宪法委员会近期宣布针对于股利要征收额外的3%的税费，且该方案自颁布之日就开始生效。随后2018年的金融法案规定，从2018年1月1日起废除了针对于股利分配征收额外的3%的税费。如果公司满足各类要求，则以其股利支付日期为基础，在2018年1月1日之前缴纳的额外费用是可以通过法院申请的方式追回的。
预提税
如果法国的上市公司或其附属子公司获取了境外的收入，且该境外收入要缴纳法国的企业所得税，如果双重税收协议允许，这些税费可以申请返还。不过对于在境外代扣的税费是无法进行返还的。原则上，由SIIC机构向法国居民企业支付的股利是不用缴纳预提税。
会计准则
法国的相关部门在2002年12月12日通过了相关决议，该决议主要是把IFRS机构关于资产的折旧和减值损失的大部分内容应用于法国的企业会计准则中。法国的企业也被要求从2005年1月1日开始，要根据这些会计准则编制财务报表。因此，法国的SIICs机构关于资产的折旧和资产减值损失的会计处理要遵守法国的GAAP规则。
b、转换规则
转换到REIT状态
-缴纳退出税
-之前的税收流失可以从退出税种扣除，但是有一定限额
-剩余的损失金额需要删除掉
当上市公司及其附属子公司选择成为SIIC机构时，其需要暂时停止其业务并且进行税收制度的改变。在一般的税收制度下，这种机构类型的转变将会导致递延利润和未实现资本利得需要及时缴税，相关税收制度详见如下：
*选择SIIC制度将会给公司的收入带来19%的税率，这些收入包括与不动产资产相关的未实现资本利得，由上市母公司和其附属的SIIC公司所拥有的合格的不动产合伙企业的权益利得。
这些转型税费可以分四期付款（成立SIIC机构后的头四年，且为每年的12月15日）。相反，对于通过参股合格的附属子公司所获取的未实现资本利得是不用缴税的。但是对于这些收益也可以采用展期税基。
*由于其他业务产生的未实现资本利得是可以免税的，但是这些收益遵守展期税基。
*如果之前有税前亏损，则这些税前亏损金额可用于冲抵业务暂停所获取的收益，但是盈余是无法在以后时期使用（即无法冲抵SIIC机构的应纳税或非纳税的收入，且当公司被撤销SIIC制度时，这些盈余也无法获取）。
在股东层面，选择SIIC制度不会增加额外的税费。
c、登记费用
登记费用
-公证费用和土地安全费用
-增值税和登记费用
04
投资者层面的税收处理
（一）德国
a、境内投资者
在2013年3月1日之前，在机构投资者层面针对于其所获取的股利收益要缴纳的税费主要是通过对G—REIT的税前利润进行征收。G—REIT的税前利润主要是通过向G—REIT在境外地区的房地产利润征税或者通过向G—REIT的附属机构及合伙企业征税。
如果税前利润已经至少按照德国企业所得税税率15%或者境外相似的企业所得税征收过了，且满足一定的条件，则G—REIT通过税前利润分配的股利中的95%部分是可以在股东层面进行所得税的抵免。
机构投资者
直到2013年3月1日，只要G—REIT股东在其收到股利当年的年初持有的股份比例小于10%，其所获取的全部股利都要在公司股东层面交税。考虑到上面所述的对于股东限制条款，这就意味着不论该股利是否来自于税前利润，投资者从G—REIT所获取的股利都要在其层面缴纳所得税。股利收入也要遵守交易收入所得税。
通过处置G—REIT股份所获取的资本利得也要按照正常的税率缴纳公司所得税和交易收入税。
个人投资者
从2009年1月1日开始，个人投资者之前通过出售G—REIT股份所获取的资本利得以及从G—REIT所获取的股利都被认为是非主业收入，而要按照综合税率25%（在其基础上还要额外征收其5.5%比例）进行代扣所得税缴纳。
在2009年1月1日之前通过个人持有的G—REIT股份所获取的长期资本利得是可以免税的，只要其持有的股份时间超过1年，且在其出售股份之前的5年内持有G—REIT的股份比例始终小于1%。
在2009年1月1日之前通过个人持有的G—REIT股份所获取的资本利得都要缴纳个人所得税的，只要其在出售股份之前的5年内持有G—REIT的股份比例有超过1%的情况发生。
个人投资者所接受的股利被看作其主业收入，则该收益就要全部按照个人所得税和交易收入税纳税（在一定情况下，交易收入税可以冲抵其个人所得税）除非其标的收益已经按照上述的情况在公司层面缴纳了所得税。在标的收益已经在公司层面纳过税的情况下，个人所获取的股利收益只需要60%的比例缴纳个人所得税，但是全部的股利收益还是要缴纳交易收入税。
通过出售G—REIT的股份所获取的资本收益被认定为其主业，则全部资本利得都要缴纳个人所得和交易收入税。
代扣所得税
G—REIT所分配的股利加上其他的收益或者替代股利的收益，这些收益要按照综合税率26.375%进行代扣所得税缴纳。当G—REIT的股份是由个人投资者所持有，则代扣所得税排在其各种税费最后面，另外，代扣所得税在股东层面是可以进行抵扣或者返还。
b、境外投资者
机构投资者
针对于境外投资者所获取股利的代扣所得税是其最终税费，尚若G—REIT的股份不是这些境外投资者在德国的常设机构的资产。
如果G—REIT的股份是境外投资者在德国的常设机构的资产或者境外投资者在其出售股份之前的五年内任何时候持有股份比例都超过1%，则境外投资者通过出售G—REIT的股份所获取的资本利得是要缴税的。
一般情况下，双重税收协定为境外投资者在德国出售股份所获取的资本利得提供一些税收减免优惠。但是德国的绝大部分税收协定都不给投资者提供其资本利得税的减免优惠。这些协定也给德国政府权利针对于通过出售房地产企业的股份所获取的收益征收资本利得税。
个人投资者
同样的规则也适用于境外个人投资者。
代扣所得税
德国境内的税法原则上规定境外机构投资者可以申请代扣所得税中五分之二的比例进行税收返还，进而导致其最终税率只有15%加上其额外加征的5.5%比例，即综合税率为15.825%。
在德国现行的26.375%的代扣所得税税率，双重税收协定可能会提供一些税收减少。德国的绝大部分税收协定都为境外投资者将其代扣所得税税率降到15%，如果这些境外投资者是注册在其他税收协议国内。在德国的反渠道法规下，一些境外投资者可以根据税收协定规定申请税收返还。
如果一个境外机构投资者持有的股份比例超过10%，则其不能够行使权力进一步减少其应缴纳的代扣所得税。
由于G—REIT具有免税特性，则欧盟的母子公司架构是不适用的。
（二）法国：
a、境内股东
机构型股东
个人股东
预提税
-股利和资本利得按照标准的税率征收（2019年是31%加上额外费用）
-资本返还一般是免税的
-从2018年1月1日开始，资本利得和股利要缴纳法国的所得税，通过直接代扣方式扣除30%税费（12.8%+17.2%的社会贡献）
-资本返还一般是免税的
上市的母公司将其免税的收入作为股利分配给投资者，需要缴纳15%的预提税
机构型股东
法国境内的机构型股东从SIIC机构中获取的股利的税收处理方式根据这些股利是来自于免税收入还是应纳税收入的情况不同而有差异。由免税收入或利得分配的股利是需要按照标准税率缴纳法国的公司所得税。这些收入无资格享受境内母子公司制度中关于税收减免的优惠政策。
由应纳税收入分配的股利也是需要按照标准税率缴纳公司所得税。但是，如果合格的母公司持有SIIC机构的股份大于5%，且持有期限超过2年，其是有资格享受境内母子公司的95%股利分配免税政策。
资本返还金额一般是免税的。当公司的所有的准备金或留存收益已经全部分配完毕后，任何股本金的减少或股本溢价的分配都会作为一种免税的资本返还金。在股本赎回时不需要后面的条件。
通过出售上市母公司的股份所赚取的资本利得也需要按照标准税率（在2019年，标准的公司所得税税率为31%，再加上额外的3.3%的税费，实际的综合税率为32.02%）缴纳公司所得税。
另外，根据2018年法国金融法案第84章内容，法国的公司所得税会逐渐降低，直到2022年达到25%的税率。如果公司的股份持有期限超过2年且被认为是合格的参股（即从财务会计角度出发，持有股份比例超过10%会被认为是合格的参股行为），则通过出售股份获取的收入会被按照长期资本利得税收制度处理，税率也会降到19%（实际综合税率为19.63%或21.66%，主要是根据公司所承担的额外所得税费用）。
个人股东
2018年的法国金融法案引入了直接代扣所得税制度，针对于从2018年1月1日开始向个人投资者支付的股利情况，该税率为30%（直接的税率为12.8%加上额外的社会贡献费17.2%）。
但是，个人股东可以选择先前的税收制度，即按照个人所得税的累计税率纳税（最高可达到49%），另外还要缴纳总税费的15.5%的社会贡献费。在这种情况下，由免税收入或利得分配的股利要按照其所有金额纳税，由应纳税收入或利得分配的股利要按照其60%的金额纳税。
法国境内的个人投资者通过出售SIIC机构的股份获取的资本利得收益要按照30%的税率代扣所得税，或者选择采用按照个人所得税的累计税率纳税（最高可达到49%），另外还要缴纳总税费的15.5%的社会贡献费。如果选择个人累计税率制度，则该应纳税收益缴纳个人所得税期限超过2年之后，就可以享受累计退税制度。如果股权持有期限少于8年，则退税率为50%；如果股权持有期限超过8年，则退税率为65%。
对于机构型股东，资本返还金进行股利分配一般是免税的。但是当公司的所有的准备金或留存收益已经全部分配完毕后，任何股本金的减少或股本溢价的分配都会作为一种免税的资本返还金。在股本赎回时不需要后面的条件。
预提税
原则上，分配给法国境内居民企业的股利是不需要缴纳预提税。但是，由上市母公司或其遵守SIIC制度的附属子公司分配给以下机构的股利需要遵守15%的特别预提税政策：
另外，将股利分配给下述的法人机构是要采用20%的预提税。（a）该机构直接或间接持有分配股利公司的股份不少于10%。（b）该机构不缴纳公司所得税。不过，如果公司的股东间接或直接持有股利受益人股本比例不少于10%，且股利受益人将其获取的全部股利收分配给投资者，则该预提税可以不用缴纳。
预提税不在公司或个人所得税的名单内，所以无法申请税收返还政策。
b、境外股东
机构型股东
个人股东
预提税
关于股利分配是要缴纳预提税
关于股利分配是要缴纳预提税
-一般预提税税率为30%（或者根据税收协议减少）
-欧盟的母子公司制度不适用
机构型股东和个人股东
根据法国的国家法律，由法国境内的母公司或者根据SIIC制度建立起来的合格附属子公司将其股利分配给非居民企业时，其股利是要缴纳30%的预提税。但是如果该股东是协议国的居民企业，其就可以享受预提税豁免或者减除，一般会将预提税减少到15%，并且在投资者所在国，其也可以向当地政府申请预提税冲抵所得税的优惠政策。
但是，法国政府根据OECD的税收协议报告中关于REITs方面的建议，颁布了一些关于REITs机构分配股利事宜的文件，包括在2008年的税收协议的修改中。
根据这些条款，减免预提税率的税收协议不适用于股利分配是来自于由那些投资金融工具持有的不动产所产生的收益，主要包括：
在这种情况下，分配的股利需要根据法国境内的法律缴纳税费，一般税率为30%。15%的预提税税率一般只适用于小型投资者，即这些股利受益人持有金融投资工具的权益少于10%。
法国政府最近与一些国家的税收协议中也添加了这一条款，这些国家包括英国，巴拿马，安道尔共和国，中国，新加坡，德国和哥伦比亚。
当位于法国的母公司支付股利给那些根据欧盟内部成员国法律成立的境外集合投资工具时，预提税税率不是30%。当位于法国的母公司支付股利给那些与法国政府签署了打击税收欺诈和偷逃行为的国家或区域内的境外集合投资工具时，并且这些境外集合投资工具要满足以下两个条件，则可不用于缴纳30%的预提税：
但是，根据法国税务部门的相关文件，境外投资者若也能满足相关政策对境内投资者所提的那些条件时，其从免税收入中所获取的股利也是可以适用15%的预提税。
欧盟内部的机构型投资者在享受了由免税收入分配股利的优惠政策后，没有资格再享受欧盟的母子公司制度所提供的的预提税减免优惠政策。
资本返还金额一般是免税的。当公司的所有的准备金或留存收益已经全部分配完毕后，任何股本金的减少或股本溢价的分配都会作为一种免税的资本返还金。在股本赎回时不需要后面的条件。
在法国，通过出售上市母公司股份所获取的资本利得要按照19%的税率直接缴税。（包括所有的非个人股东，不论其位于哪个欧盟成员国。或者该机构位于与法国政府签署了打击税收欺诈和偷逃行为的国家或区域内）
当投资者实质性参股时（至少10%股份），通过出售上市母公司的股份所获取的资本利得要按照一般的公司所得税纳税（2019年该税率为31%），其该上市母公司的资产主要是由位于法国的不动产和相关权益构成。这些税收处理方式也要遵守双重税收协议。
当投资者持有上市母公司的股份比例低于10%时，其通过出售上市母公司股份所获取的资本利得是否需要在法国境内缴税，还存在一定的不确定性。
通过出售那些根据SIIC制度建立起来的合格附属子公司的股份所获取的资本利得要根据法国的标准税率纳税，且要遵守双重税收协议。
c、反滥用措施
20%的特殊税费征收
在一定环境下，该条款适用于母公司将股利分配给境内外股东
特殊的税费征收条款主要适用于境内机构分红给免税受益人，也适用于在一定条件下，由母公司分配股利给境外股东的情况。
如果股利受益人属于以下类型机构，则上市母公司必须进行评估并根据分配股利金额支付20%的税费。这些机构类型主要包括：（a）除了个人投资者外，法国境内外的纳税机构，（b）在股利支付日，间接或直接持有母公司金融权益至少10%比例的机构，（c）该机构关于分配红利免交公司所得税或者遵守更低的所得税税率（即税率小于一般公司所得税税率的三分之一）。
05
境外REITs和境内股东层面的税收处理
（一）德国
境外REIT
根据2008年投资税收法规的第1章节和德国REIT法规的第18章节规定，境外的REIT不能申请成为一个投资基金。境外的REIT从德国获取的收益要按照非居民企业在德国缴纳税费的规定和税率纳税。
机构投资者
机构投资者从REIT法规定义的合格境外REIT中获取的股利分红是要全部纳税的。如果这些股利是来自于税前利润，且机构投资者在该境外REIT机构中持有股份比例超过10%，其获取的95%的股利收益是可以免交公司所得税。通过出售合格的境外REIT机构股份所获取的资本利得是要在机构投资者层面全额纳税的。
根据德国的税法原则，来自于非合格的境外REIT机构的股利和通过出售非合格的境外REIT机构股份所获取的资本利得是要纳税的，具体情况要取决于该境外REIT机构是作为公司形式还是透明实体形式的合规性。
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