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来源：REITs行业研究
REITs从上个世纪六十年代起在美国出现和发展完善，在本世纪初进入不少亚洲国家和地区。现在全世界已有36个国家和地区有REITs流通市场。
纵观各国与各地的REITs法规，有四个共同的基本特点与规定性：
第一是“按期分红”，年收益率要求要达到6%或以上，而且要定期向投资人分配，分配的收益比例不低于90-95%，而且年年都要分配，不能留下不分。
第二是“上市流通”，REITs证券可以进入资本市场流通兑现，既有交易的便利，还有增值的空间。因为不动产是长期增值的，持有者除了每年分配红利外，还有不动产增值的预期，所以REITs的长线收益率普遍很高。
第三是“免税优惠”，因为绝大部分收益都分配给了投资人，投资人在获取分配后要交税，因此政府对REITs基金本身要免除公司税，而只向投资人和管理人征税，这样就避免了重复征税。
第四是“限制开发”，REITs基金严格限制资金投向新项目开发，只能是用于收购与持有收租的物业，规定只有10-20%比例的资金可以用于完善项目。如果REITs要扩大管理规模，要向投资人另行募集资金。
正是因为这样的严格管控，使REITs成为一种收益性、安全性、稳定性、长期性与增值性都比较好的金融产品。
REITs综合收益率较高 推动REITs要先从政府资产起步
近三十年来，全世界REITs产品的平均年化收益率是10%，其中有“按年分红、资产增值、股票溢价”三个组成部分。美国REITs的年化收益率更是达到12.2%。它的收益率不仅跑赢了通胀，而且比理财、债券、股票等的年化收益率都要高。对于投资人来说，REITs是值得长期持有的优质金融产品。
中国在直接融资方面发展比较晚。我国金融体系是以政府指导下的商业银行作为主力军，优点是有很强的经济支撑作用、适应经济低成本扩张的需要；缺点是难以支持创新型企业，也不适应居民理财的需要；为了弥补功能不足利用起影子银行，结果带来更大的麻烦。因此中央在近几年明确提出，要提高直接融资的比重，促进多层次资本市场健康发展。
孟晓苏认为，我国推动REITs要先从政府公共资产起步。我国政府公共资产比房地产企业的资产多，也容易获得政策支持，并便于克服REITs在税收上的障碍。推动不动产资产证券化在我国已有15年的历史，但这些资产证券化还不是真正的REITs。它们被称为“类REITs”，包括“ABS”、“CMBS”、“CBN”等金融产品。它们不是权益型产品，只是债务型产品；募集方式不是“公募”，而只是受到很大限制的“私募”，流通交易很不方便。
从2008年开始我国扩大基础设施建设规模，取得很大建设成果。但由于缺乏直接融资手段，使得地方政府负债率大幅度提高。通过“PPP”方式引入企业继续投资基础设施，又增大了建设企业的负债率。而且PPP项目对于地方政府来说并不便宜，施工企业纷纷通过加大施工成本来转移自身风险，结果造成两端都负债累累。我国地方政府负债率虽然高，但是“中国地方性债务70%以上是用于基础设施建设，是有资产保证的”。这就为转向REITs等直接融资方式准备好了基础资产条件，通过REITs可以把这些地方债转化为资本品。
最近中央政治局会议在提出“六稳”的基础上强调“六保”，即保就业、保民生、保市场、保粮食、保供应链、保基层。在这种情况下，中国证监会和国家发改委及时推出《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，明确把REITs试点指向基础设施领域的不动产项目。还给予它两道“金牌”：第一道是“坚持权益导向”，改变了过去只有抵押型即负债型产品的导向，把资产真实出售给基金持有人；第二道金牌是“发售公募基金”，解决了只靠私募工具面对的两大难题，一是对投资人资格的限定，二是对于发行人数的限定。这就使单支REIT的规模可以扩大，流通份额可以切小。
根据银行专业人士所提供的数据，我国的房地产投资比基础设施建设投资占用资金少一半，经济拉动力大一倍，其原因就是投资建房可以很快卖掉，广大居民与其他购买者就是房地产产品的“接盘侠”。但基础设施项目却长期卖不出去，只能靠投资者长期经营慢慢回收资金，其间让投资者背负的债务要延续若干年。今后权益型REITs进入我国，就营造出一个新的“接盘侠”市场。当基础设施建成并投入正常运营后，可以通过权益型REITs转给公募资金所持有。这样就为基础设施建设找到了“接盘侠”，地方政府等原始权益人就能够摆脱在项目上的负债，可以收回投资款与获取投资收益。
对于地方政府来说，这些基础设施项目在进行资产证券化改造之后，虽然转给社会资金持有，但它们都没有离开本地，继续为本地人民所使用，为本地经济与社会发展服务。地方政府通过REITs为自己找到基础设施的“接盘侠”，就是一种较大规模的“招商引资”。通过引入社会资金来帮助持有这些资产，政府可以拿回资金投入新的建设、可以推动新旧动能转换、也可以用于纾困，这才是聪明的、有作为的地方政府。
REITs给投资人带来四点好处 中国REITs收益率要达到6%以上
REITs对于投资人来说，好处主要在四个方面。第一是收益的稳定性，REITs会每年按期分配，收益的稳定性与长期性会吸引稳健型投资人，所以REITs在国外与境外成为保险资金、养老资金首选的投资产品。第二是资产的安全性，它锚定不动产资产，本身没有金融泡沫，具有很大的安全性与增值性。第三是交易的便捷性，REITs可以上市流通，投资人可以入市购买，持有人可以随时到市场上转让兑现。第四是它能够丰富我国资本市场，因为REITs收益稳定且有增值潜力，使它不会暴涨或暴跌，当它发展到一定规模后，可以成为股市的稳定器。我国政府和企业基础设施资产规模巨大，商业地产规模也很大，权益型公募REITs在我国具有巨大的市场空间。
孟晓苏指出，在发达国家和地区各项融资成本普遍比我国低的情况下，REITs的可分配收益率普遍达到6-7%，使它很受投资人欢迎。REITs的收益率标准与市场资金成本有关联。从近年数据看，新加坡REITs平均收益率是6.3%，香港地区REITs平均收益率是5.8%。日本是全世界第二大REITs市场，平均收益率才4%。这是因为日本银行存款已是负利息率，其它融资成本都很低。我国REITs的收益率也要随行就市，但总体上来看，达到6%或以上才能进入市场，才能让投资人愿意拿钱来购买。REITs监管机构与公募机构也会为投资人考虑，把好资产质量关口。REITs既然是让基础设施等资产走向市场化，就要按照市场化要求，达到市场购买主体能够接受的收益率标准。
（本文整理自孟晓苏5月14日在网易财经《财经派云对话——聚焦全球金融市场大动荡》直播栏目的发言。）来源：厦门国金ABS云
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