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来源：REITs行业研究
在资管行业，人才是核心，为了积极布局REITs业务，不少基金公司官网以及部分招聘网站上均挂出公募REITs人才的招聘信息。
易方达基金在其官网上公开招聘REITs运营负责人及REITs投资经理，其中REITs运营负责人需要负责建立基础设施与不动产项目运营管理框架、制度与流程，协同投资经理，参与整体投资流程、设定并实施项目运营方案，提升运营效率，控制运营风险，协同投资经理和公司内部其他团队，拓展基础设施与不动产项目投资与合作机会。
同时，近期华夏基金也挂出REITs投后管理岗、公募REITs产品经理两个岗位的招聘信息，宝盈基金也公开寻览REITs资产证券化业务岗及团队长，海富通基金正在热招公募基金REITs团队负责人，华宝基金也有研究海内外基础设施REITs的分析师的岗位需求。
而此前猎聘网上，也有两家基金公司发布了招募REITs业务部门负责人以及业务人员的信息，甚至给出了百万年薪的“橄榄枝”，显示出不少基金公司对这类人才的“求财若渴”。
此外，据中国基金报记者了解，目前行业内对公募REITs业务的关注度都很高，也在私下物色合适的人才。若未来这一项业务真的落地且逐渐发展，公募行业人才缺口仍较高。
“公募REITs对于基金公司来说是全新的资产类别，很有可能决定了下一个5年或者10年的公司规模增长来源。大型基金公司本身具备规模效应，能够担负更高的人力成本，近些年也一直在尝试各类创新，除了成立基金子公司参与股权等多项新业务，更有大型基金公司在内部设立投资银行部。因此，在监管正式出台公募REITs征求意见后，大型基金公司招募人才也是一个正常的节奏。” 一位基金公司公募REITs业务相关人士称。
据其了解，目前基金公司招募公募REITs业务团队采取内外结合的模式。“部分大型公募基金此前基金子公司团队有涉猎此类业务，被直接调到母公司；外部的私募地产基金同样有很多人才收到各大基金公司的邀请。”
不过，多位业内人士表示，目前处于招聘初期，还难以判断搭建业务团队的难易程度。“就市场容量来看，尽管前几年有很多做ABS、类REITs的团队，但是基本上还停留在产品设计发行的维度，真正懂资产的人较少，并且限定在基础设施领域来看就更少。就人才意愿来说，基金子公司团队本身就归属于母公司，转到母公司无可厚非。外部人才对于公募REITs未来在国内的发展还存有疑惑，并且国内目前符合5年以上经验的相关人员，可选择的空间比较大，可能要经历慎重考虑。但总的来说，国内REITs作为一个新兴的产物，参考海外的发展具有较大的想象空间，有创新想法的优质人才加入的意愿会大一些。”上述基金公司公募REITs业务相关人士分析。
公募REITs项目筛选已经启动
在纷纷招聘人才的同时，公募REITs的项目筛选工作也在积极推进。
一位业内人士透露，近期从卖方处了解到，目前公募REITs的项目筛选已经启动，大型公募基金也开始参与了，预计年底会有10至20个REITs基金会初步亮相，这些项目来自建筑、通信和交运等多个行业。行业内预期相关的REITs修订政策也会陆续在二三季度出台。
一位基金公司产品部人士也表示，近期已了解到公募REITs的项目筛选已经启动，但最终的项目数量目前还不清楚。
此前，基金业协会曾召开基础设施公募REITs座谈会，邀请华夏基金、嘉实基金、中金基金 、泰康资产、中国人保资产、天津高和股权投资基金等13家行业机构代表、发改委投资司和证监会机构部、债券部相关处室负责人参加了会议。也有业内人士猜测，首批公募REITs产品或有望从上述机构中诞生。
一位基金子公司高管反馈，近期所在基金公司也在积极关注公募REITs，不过手头并无资源储备，只能依靠股东方——证券公司寻找合适的项目，拟采取“股东方+公募基金+基金子公司”的集团作战模式推进公募REITs事宜。但他也表示，目前寻找收益率较高的项目有一定难度。
“近期接触到的很多基础设施类ABS，由于发行方均为大型国企，这类企业融资成本仅1.7%-1.8%，若是未来公募REITs收益率也是在这一区间，很难在普通投资者中推广。”
“我们也在密切关注公募REITs产品，正在和股东方沟通积极寻找项目，但是暂时还没有较好的突破。目前各大公司都在寻找项目，但是优质项目数量并不多，还是考验基金公司的综合实力。”据一位基金公司高管表示。
上述基金公司公募REITs业务相关人士表示，创新业务发展某种意义上确实会加快基金公司规模的发展速度，但也是一把双刃剑。
“公募REITs不属于此前公募基金的传统投资研究范围，新进入门槛太高，中小基金无论是在人才成本投入和相关资产的获取上都不具备相对优势，所以前期公募REITs应该还是大型基金公司以及少数具有资源优势的中小基金公司参与居多。”
诺德基金也分析指出，REITs扩展了公募基金的投资范围，目前公募产品只能投资标准化产品，市场上还未出现以ABS为主要投资标的的公募产品，REITs的出现弥补了这一缺憾，也为普通投资者通过公募产品进入非标领域提供了一种工具，虽然目前国内公募REITs还不允许参与商业化地产，但随着过程的推动，为将来商业化地产加入REITs大军奠定了基础。
前景广阔仍存在一些难题
REITs被市场看为是万亿级市场，是公募基金行业未来一个规模和利润的新的增长点，然而，这过程还有些难题待攻克。
诺德基金认为，从目前公募REITs的结构设计上，是明确投资项目资产的100%股权，将打破现在明股实债的格局，也是国家想要转型的方向之一，能否真实有效的落实贯彻下去，还需实际业务的检验。而优质项目筛选和如何解决流动性问题将是REITs面临的主要问题。
一方面，按目前规定只能投资于基础建设，而基础建设项目每年的回报收益率偏低，按照海外市场经验，REITs的一般分红回报率在4%-6%之间，年化综合回报率在6%-14%之间，这种回报率的项目在国内基础建设方还是存在一定难度；
另一方面，如何解决退出机制和交易流动性问题，否则需要基金公司自己寻找交易对手或者挂牌交易后缺乏流动性，将会是死水一潭，会极大制约REITs的发展。
“总体而言，在国内目前政策税收环境下能推出公募REITs已实属不易，就像养老FOF的推出，尽管目前还未和养老递延税相挂接，但始终是迈出了第一步，公募基金产品作为普通投资者进入金融或资本市场的主要工具之一，必将成为今后经济建设发展的重要投资工具。”诺德基金称。
深圳一家基金公司权益投资部总经理也认为，目前REITs处于初级阶段，离大规模推行还要非常长的时间，因此短期带来的真实融资影响有限。
公募基础设施REITs是国际上较为流行的权益工具，4月29日发布通知，只是标志着中国REITs的起点。但是，相关的项目评估标准、最为重要的税收中性政策都尚未有明确的规则，中国REITs的成熟要非常漫长才能达到美国市场的水平。
“国内比较有价值的REITs项目主要是市政，仓储物流和园区项目，原因是因为这些项目大部分杠杆较高，大部分背景是国企央企，REITs有助于这些企业降杠杆，符合当前国家政策导向。”
上述人士表示，最好的项目应该是这些优先支持的行业里面收益率较高的，但是未来实际操作中还是存在一些问题，比如地方政府的意愿问题等；传统基建项目能够进行REITs主要是公路、水电站和轨交等，由于这些项目多属于国家重要基础设施，具体的收费原则要兼顾民生和地方政府控制力，实际收益率偏低，因此做成REITs的吸引力可能偏弱。
同时，上述人士还表示，REITs的底层资产要求非常高，尤其涉及到资产所有权必须满3年以上运营且有现金流，目前真正符合要求的非常少，不少机构也不太愿意将非常好的项目拿出来。“资产如何定价、估值，所有权如何转移，税收如何处理，其中很多细节还没有明确。”该人士表示，公募REITs发展还需时日。
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