大讨论：近期，爆款基金频现引起各方关注，爆款基金是否有利于行业发展？是否有利于基金投资者？
文丨Ellie
来源丨投中网旗下PropTech研习社
疫情过后，在数据中心领域，正在掀起新一轮的投资热潮。
近日，黑石1.5亿美元战略投资中国第三方数据中心运营商世纪互联，资金将用于支持后者的数据中心建设。谷歌宣布将投资20亿美元在波兰建立一个数据中心，以支持波兰的云服务。这也是谷歌在波兰的最大一笔投资。
新加坡丰树工业信托管理公司也于近日宣布，已就收购丰树红木数据中心信托持有的美国14个数据中心剩余60％的股权达成协议，此次收购对价为2.109亿美元，约合2.995亿新元。
公告显示，14个数据中心60%股权的协议价值为4.94亿美元(约合7.015亿新元)。丰树工业信托公司此次的收购对价只有评估资产的一半不到，这背后是什么原因?
对此，一位业内资深人士表示，“这个价格很正常，因为涉及利润帐务处理，以及资产净值（NAV）计算”。
丰树工业信托管理公司此前持有丰树红木数据中心信托 40％的股权。其余60％的股份，由丰树投资公司的全资子公司Mapletree DC Ventures持有。
收购完成后，丰树工业信托管理公司将持有14个数据中心100%的权益。目前，14个数据中心100%股权的评估价值为8.233亿美元。
丰树红木数据中心信托股权结构
（PropTech研习社制）
2017年，为了战略性地进入全球最大的数据中心市场、增强丰树工业信托（MIT）的投资组合，丰树工业信托（MIT）与丰树投资公司（Mapletree Investments Pte Ltd）成立合资企业丰树红木数据中心信托（MRDCT），从美国商业地产投资公司Carter Validus手中，收购了美国14个数据中心。
这笔交易的总收购成本一共约为7.542亿美元（约合10.257亿新元）。这个收购价格相对于戴德梁行给出的7.764亿美元的独立估价，折扣率达3.4％。
丰树红木数据中心信托（MRDCT）是一家未上市的单一目的信托，旨在收购位于美国的14个数据中心。根据合资协议，丰树投资公司和丰树工业信托分别持有丰树红木数据中心信托（MRDCT）60%和40%的股权。此外，丰树工业信托还享有对MRDCT剩余60%股权的优先购买权。
这起收购也是丰树工业信托首次在海外收购数据中心，那么拥有14家数据中心的资产包究竟装了些什么?
丰树红木数据中心持有的美国14个数据中心分布情况
（来源：公司财报）
公告显示，14个数据中心均位于永久产权的土地上，土地面积为820万平方英尺（约合76万平方米），总可出租净面积(NLA)为230万平方英尺（约合21.36万平方米）。
这14个数据中心拥有稳固的客群基础，其中有97.4%的面积租给了15家优质租户，包括美国电话电报公司（AT&T）、通用电气、美国先锋集团（Vanguard Group）、美国第三级通讯公司、Equinix等世界500强和纽交所/纳斯达克上市公司。
该投资组合以长期租赁为主，投资组合的加权平均剩余租期(WALE)约为4.6年，其中约20%的租约将在未来三年内到期。投资组合中，约有97.8%的租约年租金将上涨2%及以上。
从租赁类型来看，所有租户均采用三重净租赁，在这种模式下，所有支出（包括物业税、建筑保险、财产税、大部分公共区域和结构维护费用等）均由租户承担，极大地降低了房东的租赁风险。
目前，丰树工业信托拥有北美27个数据中心，全部都是通过收购的方式获取。
2019年9月，丰树工业信托与丰树投资公司再度成立合资企业，斥资13.679亿美元（约合18.603亿新元）从全球领先的数据中心、托管和互联解决方案供应商Digital Realty手中收购了美国和加拿大13个数据中心。其中，丰树工业信托一共出资了6.945亿美元（约合9.445亿新元）。
官网显示，丰树工业信托（MIT）是一家在新加坡交易所主板上市的房地产投资信托公司，重点关注新加坡的工业地产资产（不包括主要用于物流目的的地产），以及新加坡以外的全球数据中心。
截至2020年3月31日，丰树工业信托（MIT）的总资产规模约为59亿新元（约合42.36亿美元），物业组合包括新加坡的87个工业物业和北美的27个数据中心（通过与丰树投资公司的合资企业），总面积约2090万平方英尺（约合194.2万平方米）。
MIT新加坡87处资产的分布情况
（来源：公司财报）
MIT北美27个数据中心的分布情况
（来源：公司财报）
目前，丰树工业信托（MIT）的资产类型包括高科技建筑、多层厂房、商业园区、叠层/斜楼、轻工业建筑等。
MIT的资产类型
（来源：公司财报）
2019财年，丰树工业信托（MIT）的总收入达4.059亿新元，同比增长7.9％；可分配收入达2.653亿新元，同比增长14.5％。
丰树工业信托为何要在三年后吞下14个数据中心剩余的股权？
根据丰树工业信托的新闻稿，此次收购符合经理人发展高科技建筑领域的战略。
收购完成后，丰树工业信托的资产管理规模将从2020年3月31日的59亿新元（约合42.4亿美元）增加到66亿新元（约合47.4亿美元）；数据中心资产的占比将从31.6%增至39.0%，高科技建筑的比例将从55％增至59.9％。按土地面积计算，丰树工业信托公司永久产权物业占投资组合的比例也将由2020年3月底的37.9%增至51.8%。
丰树工业信托管理公司的首席执行官Tham Kuo Wei表示，此次收购将增加丰树在弹性数据中心领域的业务，并深化丰树在美国的业务。此外，本次收购将通过增加永久产权物业以及按年租金递增的长期租约来提高丰树工业信托的收入稳定性。
可见，丰树工业信托继续加码美国14个数据中心正是看重了数据中心收益的稳定性。这一点也能从丰树工业信托2019年的财报中得到印证。
财报显示，丰树工业信托在新加坡的87个工业物业加权平均剩余租期(WALE)为3.4年，平均出租率为90.7%，加权平均尚余租赁期（WAULT）为36.1年，而位于北美27个数据中心加权平均剩余租期(WALE)为7.4年，平均出租率为98.7%，全部为自持物业。
数据中心在疫情期间被证明是一种具有弹性的资产类别。由于远程工作、视频流和在线游戏日益增长的趋势，数据创建、数据存储和云计算将继续增长，这将推动对数据中心空间的需求。
BroadGroup Consulting报告显示，未来5年，企业在云基础设施上的支出的复合年增长率预计将超过20%，而2020年全球主机托管市场预计将增长14%。
同三年前一样，丰树工业信托依然看好美国数据中心市场的增长前景。
“美国是世界上最大、最成熟的数据中心市场。它提供了诱人的增长前景，并受到有利的供应的良好支持。” Tham Kuo Wei称。
附录：美国14个数字中心详情
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