独家首发丨【REITs指数】公募REITs指引出台！普通投资者如何参与投资？

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来源：REITs行业研究

写在前面的话

中国证监会主席易会满曾指出，新时代资本市场践行党的初心和使命，重点是必须始终坚持服务实体经济和保护投资者合法权益的根本方向。

易会满还曾在去年9月11日人民日报《努力建设规范透明开放有活力有韧性的资本市场》署名文章中强调，持续强化监管执法和投资者合法权益保护。保护好投资者尤其是中小投资者合法权益，必须坚持法律保护、监管保护、自律保护、市场保护、自我保护的大投保理念，进一步完善投资者保护的法律制度体系，加强投资者教育与服务，积极倡导理性健康的投资文化。

不忘初心方能行稳致远，牢记使命才能开辟未来。2019年10月1日，我们发布了《致敬70年丨REITs行业研究：与时代同行 为REITs立命》一文“与时代同行，为REITs立命”就是我们的初心，“担当引领中国REITs投资者教育的中流砥柱”就是我们的使命。REITs行业研究和RCREIT（REITs研究中心）还将继续保持和巩固在中国REITs研究和传播领域的绝对领先优势，充分发挥RCREIT在上述领域的导向、旗帜和领航作用，敢于担当，做好行业榜样，全力以赴为推进中国REITs事业进步贡献力量。

“风物长宜放眼量”，引导培育中国REITs市场的理性投资、价值投资文化任重道远。我们认为，公募REITs的发展会伴随着一个漫长的投资者教育过程，投资者尤其是中小投资者才能对于投资公募REITs和不动产REITs产生深刻理解。我们将始终坚持REITs投资者教育的初心与核心，与REITs投资者相伴致远。

8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》（以下简称《指引》），自公布之日起施行。

证监会表示，为落实《中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），填补当前我国公募REITs产品空白，盘活基础设施存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，并为后续推动我国REITs立法积累实践经验，证监会制定了《指引》，在《证券投资基金法》框架下，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。

【REITs指数】认为，对于中小投资者而言，公募REITs将新添投资渠道，而且收益较为稳健。REITs通过积聚资金，主要为资本金不大的广大中小投资者提供投资不动产业的机会，分红收益主要源于不动产升值和租金收入。

REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

我国个人投资者的投资渠道狭窄。虽然个人投资者成为股市交易的主要力量，但受到投资能力等制约，由股票投资带来的财富效应有限。

从趋势上看，个人投资者越来越倾向于选择公募基金。深交所此前公布的2019年个人投资者状况调查显示，过去一年中，参与过公募基金交易的受访者较上年大幅增加17.2个百分点，占比达到45.8％，为近四年最高水平；其中，30岁以下受访者参与公募基金比例为49.4％，较40岁以上受访者参与度高7.5个百分点。显然，公募REITs的推出，丰富了投资者购买基金的选择。

发展投向基础设施领域的公募REITs可以带来双赢，既增强资本市场服务实体经济的质效，又能够合理引导居民储蓄转化为投资，提高个人的财产性收入。

《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》正式发布 充分夯实加强REITs投资者保护与教育

证监会在关于制定《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的立法说明中表示，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 （征求意见稿）于2020年4月30日至5月 30日向社会公开征求意见。总体看，社会各界反应积极正面，普遍认为推动基础设施 REITs 试点对于深化金融供给侧结构性改革、提升资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投融资工具等具有重要意义，总体认可《指引》确定的各项试点安排，同时也提出了具体修改意见。我会已进行认真梳理研究，充分吸收采纳，主要包括：减少重复尽职调查，完善基金份额发售、基金借款和扩募安排，加强投资者适当性管理，强化信息披露要求等。

《指引》主要包括以下内容：一是明确产品定义与运作模式。公开募集基础设施证券投资基金属上市交易的封闭式公募基金，应具备以下条件：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。

二是压实机构主体责任，严控基础设施项目质量。强化基金管理人与托管人的专业胜任要求和诚实守信、谨慎勤勉的受托职责。聚焦优质基础设施资产，严把项目质量关。发挥外部管理机构、会计师事务所、评估机构等专业作用。

三是明确基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

四是规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制。明确基金投资限制、关联交易管理、借款安排、基金扩募、信息披露等要求，全面落实“以信息披露为中心”，确保投资者充分知情权。

五是明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违规行为约束。

关于投资者保护与教育，《指引》第二十二条表示，基金管理人应当制作基础设施基金产品资料概要，简明清晰说明基金产品结构及风险收益特征，在基金合同、招募说明书及产品资料概要显著位置，充分揭示基础设施基金投资运作、交易等环节的主要风险。

《指引》还新增了，基金管理人及基金销售机构应当加强投资者教育，引导投资者充分认识基础设施基金风险特征，要求普通投资者在首次购买环节以纸质或电子形式确认其了解基础设施基金产品特征及主要风险。

【REITs指数】重点解读《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》

《指引》在明确定价方式上依旧延续采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，战略配售方面，比例合计不少于基金份额发售总量的20%，但持有期由统一不少于5年变更为基金份额发售总量的20%持有期不少于5年， 超过20%部分持有期不少于36个月。

【REITs指数】解读：发售比例分配方面，扣除向战略投资者配售部分后，向网下投资者发售比例不低于本次公开发售数量的70%，而征求意见稿中这一比例为80%。这意味着提高了网上配售中个人和机构参与申购的份额。

投资者保护与教育方面。《指引》第二十一条明确：基金管理人应当严格落实投资者适当性管理制度，会同基金销售机构认真做好产品风险评价、投资者风险承受能力与投资目标识别、适当性匹配等投资者适当性管理工作，将适当的产品销售给适合的投资者。

【REITs指数】解读：《指引》明确基金管理人应当严格落实投资者适当性管理制度，而征求意见稿中为基金管理人应当制定投资者适当性管理制度，从“制定”到 “严格落实”更强调了投资者适当性管理的实施，更体现了对于投资者的保护。普通投资者在购买产品时亦应当充分衡量自身风险承受能力和投资偏好，适当匹配公募REITs产品的投资。

《指引》第二十二条表示，基金管理人应当制作基础设施基金产品资料概要，简明清晰说明基金产品结构及风险收益特征，在基金合同、招募说明书及产品资料概要显著位置，充分揭示基础设施基金投资运作、交易等环节的主要风险。

【REITs指数】解读：公募REITs产品不同于传统的公募基金，普通投资者在参与公募REITs投资时，应当充分了解基础设施基金的产品结构及风险收益特征，以及基础设施基金投资运作、交易等环节的主要风险。此外，参照披露文件及加强自身的REITs投资研究，普通投资者对于公募REITs底层基础设施资产的运营情况、估值情况也要有所了解乃至掌握一定类型资产的特征。【REITs指数】认为，公募REITs的发展会伴随着一个漫长的投资者教育过程，普通投资者才能对于投资公募REITs和不动产REITs产生深刻的理解。

《指引》第二十三条明确，基金管理人及基金销售机构应当加强投资者教育，引导投资者充分认识基础设施基金风险特征，要求普通投资者在首次购买环节以纸质或电子形式确认其了解基础设施基金产品特征及主要风险。

【REITs指数】解读：本条相较于征求意见稿为新增，更强调了对于普通投资者加强投资者教育，体现了“以信息披露为中心”，确保投资者充分知情权及对投资者保护机制的完善的立法思路。普通投资者也应当主动了解认识基础设施基金的风险特征，及自身的投资偏好，践行理性价值投资的投资理念。

严控基础设施项目准入条件与质量

根据《指引》要求，基础设施项目需满足权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入等条件。

【REITs指数】解读：《指引》要求基金管理人应严把项目准入，对基础设施项目权属、现金流、运营等相关情况进行全面的尽职调查，包括可以与资产支持证券管理人联合，必要时还可以聘请取得保荐业务资格的证券公司担任财务顾问对项目进行尽调。

如基金管理人或其关联方与原始权益人存在关联关系，或享有基础设施项目权益时，基金管理人应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查。

基金管理人与托管人方面。正式版《指引》延续征求意见稿中的内容，要求基金管理人配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员；同时具备健全有效的基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程。此外，基金管理人或其同一控制下的关联方应当具有不动产研究经验，配备充足的专业研究人员。

《指引》第八条指出，基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合下列要求：（一）原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外；。。。

第二十八条则表明基础设施基金成立前，基础设施项目已存在对外借款的，应当在基础设施基金成立后以募集资金予以偿还，满足本条第二款规定且不存在他项权利设定的对外借款除外。

基础设施基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产 不得超过基金净资产的140%。。。

【REITs指数】姜海洋认为，根据第八条和第二十八条，有效解决了原始权益人发行REITs必须先解决基础资产附属债务和他项权利问题，且负债比率也有所扩大。或可促使REITs市场出现爆发式增长。

《指引》第三十二条指出，除《证券投资基金法》规定的情形外，发生下列情形的，应当经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以上表决通过：（一）金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的基础设施项目购入或出售；。。

【REITs指数】姜海洋认为，根据第三十二条的规定，金额低于基金净资产20%的并购和出售应该可以不用召开基金份额持有人大会，利好REITs并购重组业务。

公募REITs对投资人有何价值，普通投资者可以通过哪些渠道来购买公募REITs基金？

REITs的投资价值体现于三方面：固定收益产品属性（稳定的分红回报）、权益产品属性（专业的管理提升资产价值，实现资本增值）、不动产属性（底层资产作为不动产，其市场价格波动与REI Ts价格有关联）。

我国的基础设施公募REITs，是由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司发行产品。

评价基础设施领域公募REITs的投资收益。其特点在于公募REITs强制分红比率高，且具有类固定收益产品的属性。按规定，公募REITs“应当将90％以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者”，且每年不得少于1次。

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国基金业协会资产证券化委员会顾问孟晓苏曾表示，REITs对于投资人来说，好处主要在四个方面。

第一是收益的稳定性，REITs会每年按期分配，收益的稳定性与长期性会吸引稳健型投资人，所以REITs在国外与境外成为保险资金、养老资金首选的投资产品。第二是资产的安全性，它锚定不动产资产，本身没有金融泡沫，具有很大的安全性与增值性。第三是交易的便捷性，REITs可以上市流通，投资人可以入市购买，持有人可以随时到市场上转让兑现。第四是它能够丰富我国资本市场，因为REITs收益稳定且有增值潜力，使它不会暴涨或暴跌，当它发展到一定规模后，可以成为股市的稳定器。我国政府和企业基础设施资产规模巨大，商业地产规模也很大，权益型公募REITs在我国具有巨大的市场空间。

公募REITs的购买渠道与购买普通公募基金一样，一个就是公募基金的直销柜台，另外一个是代销渠道，比如银行或者券商。

普通投资者应当知晓的REITs特性：让不动产“动起来”的REITs

REITs即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），根据RCREIT（REITs研究中心），REITs是一种能把不动产资产转换成具有流动性的可交易证券的证券化工具。作为一道桥梁，REITs促使资金从供给过剩的区域高效流转至具有充足的不动产投资机会的区域。

RCREIT（REITs研究中心）指出，REITs为投资者提供了一个间接获得不动产收益的投资渠道，由于REITs是集体投资计划，投资者可购买少量的REITs单位以作小额投资，而无须为此预先投入大量资金。

像股票一样，REITs是具有较强流动性的投资工具，它能在股票市场上以很低的交易成本自由交易。当然，REITs的价格也会受到股市波动的影响。

根据RCREIT（REITs研究中心），公募REITs视作一种集合不动产、股票和债券特点的混合型投资工具，其作为能够间接投资不动产的方式，对于个人投资者和机构投资者都具有很大吸引力。

根据RCREIT（REITs研究中心），通过公募REITs向全民提供接近固定回报的集合投资工具，推动公募基金、养老金、保险资金等投资于优质基础资产，可以为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

面对当前国内存在的居民投资渠道缺乏、优质标的投资门槛高等问题，尽快推出公募REITs这一风险适中、流动性强、稳定回报的投资品种，能够有助于提高金融产品的供给质量，有效完善当前证券市场产品结构。

从效果来看，REITs市场的出现及快速发展降低了不动产市场投资门槛，起到了活络市场的作用，从而提振了投资者对经济增长的信心。

截至目前，全球REITs规模已超过2万亿美元，其中美国占比64.6%，亚洲主要以日本、新加坡、香港地区为主，合计占比14.1%。另外根据基础资产分类，美国REITs中以住宅、基础设施、零售地产为主，其中住宅和基础设施旗鼓相当，分别占比达到15.6%，其次是零售地产，占比13.0%。

在国外，REITs是非常成熟的投资品种。研究显示1998年至2017年，美国公募REITs年均回报率为10.9％，仅次于私募股权，高于股票、债券等；美国公募REITs的夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的部分债券产品。

如上图所示，截至2019年3月底，美国上市和非上市的权益型和抵押型REITs拥有共计大约2万亿美元的商业房地产资产，富时Nareit All REITs指数里共计纳入了225家REITs，市值高达1.216万亿美元。

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