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来源：REITs行业研究
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香港IDC概况分析
1、原生优势
多年来，香港不仅是亚太区金融、国际贸易及物流枢纽中心，还是全球众多机构总部或区域办事处的聚集地。数据显示，世界上排名百强的银行、金融机构、大型知名企业中，有70%将总部设立在香港。这些机构对稳妥、安全及可靠的数据中心设施及相关服务有着极大需求。
因此，近年来香港已成为亚洲最大的数据中心市场之一。据国际互联网交易平台Cloudscene的数据，香港GDP中的7%来自互联网经济。
这一切，都建立于香港得天独厚的天然优势之上。
①成熟先进的电讯基建设施
香港拥有全球较为成熟先进的电讯基建设施，并提供了范围广泛、先进创新和成本相宜的服务。香港整个市场的开放制度，使得互联网接入及转接、数据交换、寄存等方面的技术能够蓬勃发展。香港200余家持牌供应商充分竞争，共同提供宽频互联网服务，为数据中心营办商提供了众多选择空间。
②自然气候与地理环境较稳定
香港所处地理位置十分优越，发生地震及龙卷风等极端情况的概率较低，可以确保数据中心及内部设施安全。
③可靠稳定的电力供应
香港电力供应十分可靠稳定，近年来香港电力公司依靠多样燃料发电，即使发电机出现故障，也可互相提供紧急支援，提供额外发电容量及确保供电稳定。
④大型海底电缆网完善
香港的电讯网络连接着9个区域和横跨太平洋的海底电缆系统。截至2019年，香港目前在全球范围内连接着11条海底电缆，并计划在未来3年内再增加6条海底电缆。
⑤数据进出中国内地便利
香港作为全球互联网“高速公路入口”，从地理上来看，与内地距离比日本、韩国、新加坡等周边地区更近。这使得香港互联网数据在连接内地、香港以及境外时，能够实现流畅及稳定的体验，而且限制较少，对于内地公司及企业来说，比较有吸引力。
2、市场现状
以云计算、银行、金融服务业构成的主导产业，与多媒体、互联网、信息技术共同造就的辅助产业，共同推动着香港数据中心市场的持续增长。
近年来，香港数据中心市场发展迅速，这主要与全球云端市场营业额连年飙升有关。数据显示，亚马逊、微软云、谷歌云在2015年全球营收分别为78.8亿美元、9.4亿美元、15.6亿美元，预计2022年时这3个数值将分别攀升为718亿美元、411亿美元及284亿美元。
随着境内外5G电信及云服务商增长，香港作为“亚太数据中心总部”，无论市场需求还是运营商积极参与的程度，都将进一步扩大。
①市场需求持续攀升
数据显示，至2020年底，香港对数据中心的需求，将从2015年的540万平方尺，增加至800万平方尺（注：1平方尺=0.11平方米，下同）。按照行业需求划分，科技网络需求占比30%，云端需求占比23%，金融财务需求占比21%，数码媒体需求占比12%，政府及其他企业占比共14%。
②主要运营商构成
截至2020年，香港数据中心市场主要运营商包括：
▷本地数据中心运营商：新意网、佳明集团、HKCOLO、中信国际电讯。
▷本地电信运营商：PCCW电讯盈科、HGC环球全域电讯。
▷国际数据中心运营商：NTT Communications、Pacnet亚太环通、Global Switch、GDS万国数据、equinix。
▷中国内地电信运营商：中国移动、中国联通等。
③地理位置分布
目前，香港数据中心面积达到74万平方米。按照建筑面积计算，56%位于将军澳，21%位于荃湾及葵涌，11%位于沙田、大埔及粉岭。
将军澳作为亚太区最大的数据中心区域，当前已进驻了13家数据中心，其中不乏知名数据中心运营商，如SUNeVision、Global Switch、中国联通、KDDI/HKCOLO等。
将军澳区域最近成交的一宗数据中心地块，由新意网在2018年12月所收购，场地面积29万平方尺，最大建筑面积120万平方尺，成交土地价格55亿元港币。
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香港IDC建设要求
1、基本信息
①必须建立于工业用地、商业用地，或其他指定商业用途区域；
②楼低高度需在地下4.5米-地上5米间；
③地板重量负荷需在200-350磅/平方尺或12-15KPA（千帕）；
④地面面积需在每层+10033平方尺；
⑤电源要求16-20兆瓦；
⑥需要足够的空间用于冷却基础设施、变压器和汽油/煤气罐；
⑦距离油库至少1公里；
⑧与其他危险企业与物品保持足够距离。
2、电力要求
①约30万平方尺的数据中心需要20兆瓦电源；
②某些地区可能会达到其最大发电量(如葵涌、大埔、粉岭)；
③每个数据中心需要构建定制的“内部发电器”；
④若数据中心想有更加完善的长远规划，可以事先预约电力供应商，提前策划电能布局；
⑤某些数据中心所在地的电力供应商，已经开始使用“2N+1”（两路市电，外加发电机做后备供电）或“2N”（两路市电）；
⑥符合土地市场进入策略。
3、土地政策要求
想在香港获取数据中心用地，有以下3种途径：
①将工业大厦部分1楼层“改建”为数据中心用途的豁免书
▷免收“豁免书费用”；
▷适用于所有数据中心；
▷楼龄不少于15年；
▷位于“工业”、“商业”或“其他指定用途”注明的商贸地带。
②修订工业用地地契“重建”高端数据中心
▷按高端数据中心用途及实际发展密度(相比最佳用途和最高发展密度)评定土地补价；
▷适用于发展高端数据中心；
▷不得低于适用的高度发展密度的40%，或不得低于地积比率2.5倍(以较高者为准)；
▷有关发展项目须位于工业用地上。
③通过政府地块招标获得数据中心用地
从土地出售计划中获得政府用地，这些土地可以用于开发数据中心。
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香港IDC价格情况
香港原本土地面积就比较小，再加上数据中心对开发用地的要求比较严格，导致仅有极少的用地能够符合建设数据中心的要求。因此，多年来，香港数据中心一直是寸土寸金，无论成交价格还是租金，常年居高不下。
1、各数据中心租金比较
①Goodman Global Gateway：总建筑面积71万余平方尺，FaceRent（面租）25港币；
②Ever Gain Centre，Tower2: 总建筑面积92万余平方尺，FaceRent（面租）23-25港币；
③Lap Shun industrial Building：总建筑面积15万余平方尺，FaceRent（面租）25港币；
④Goodman Tsuen Wan West（Building1）：总建筑面积35万余平方尺，FaceRent（面租）33港币。
2、未来租金趋势
香港数据中心的租金水平，预计将从2001年的10港币/平方尺建筑面积，升至2024年的30港币/平方尺建筑面积。
结语
从需求来看，香港数据中心未来仍将保持旺盛势头。从多家国际公司仍在积极参与投标数据中心地块项目，可以看出，市场未来几年仍然供不应求。
从建设及发展方面来看，香港拥有完善的基础设施配置，未来将继续领先亚太区数据中心建设与发展。
从价格来看，2020年底，香港数据中心场地租金将升至25-30元港币/平方尺。
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