高力国际：上海物流地产方兴未艾，未来五年租金将小幅上涨

市场赚钱效应升温，风格却不断切换，抓住低吸潜伏的好时机！立即开户，踏准节奏，不错过下一波大行情

来源：REITs行业研究

2020年初的新冠疫情促进了电商发展，进一步提高在社会零售总额中的份额并达到25%。同时由于全国居家隔离生鲜电商交易量迎来爆发式增长，春节期间成交量同比翻番。虽然上半年由于新冠疫情而采取的全国居家隔离措施导致净吸纳有所下滑，制造业供应链中断以及全球贸易停摆是吸纳量下降的主要原因。下半年随着全球经济在三季度快速反弹吸纳量也快速上升。

全年角度来看，传统电商、生鲜电商和医药需求保持强劲。与此同时直播电商今年渗透率大幅提高，并倒逼供应端提升效率和柔性。华东地区作为全国最大的物流市场依然是最活跃的市场。

高力国际建议

上海地区冷链处于供不应求的状态，租户或者开发商需要对现有仓库进行改造升级。投资者关注靠近市中心的物流项目，除了拥有稳定租金增长和有限供应，冷链需求也将持续攀升。

业主需要投资智慧仓储的数字化和自动化系统以响应直播电商柔性供应链的挑战。

2021年净吸纳反弹

IMF预计明年中国经济增长将反弹至8.2%

2021年净吸纳将上升至550,000平方米。受到明年全球经济反弹驱动，我们预计明年三方物流需求将继续提升，同时来自国内消费的复苏也将进一步推零售商需求，另一方面电动车持续扩产以及生鲜电商扩张也将成为推动物流需求增长的方向。

我们预计未来五年在供给压力之下租金将获得小幅上涨，年复合租金增速将达到1.6%。

上海地区未来五年租金

来源：高力国际

自建库入市将加大上海郊区物流地产竞争压力。目前部分电商和租户自建物流地产，由于自建库入市并对净吸纳带来冲击，同时贡献了部分新增供应，因而部分开发商需要调整租赁策略应对电商自建库入市带来的冲击。

上海地区未来五年新增供应量、吸纳量和空置率

来源：高力国际

直播电商重塑供应链

迈向柔性化供应链

直播电商的兴起给上下游的供应端和消费端带来变革。直播电商小批量、多款式、高周转的需求倒逼供应端提升效率和柔性，又让消费者享受到从传统线上零售中无法体验的交流、互动和参与。与此同时，消费者对物流配送的时效性要求也在水涨船高，促使直播电商愈发重视物流环节，不少新兴直播电商平台需要通过与电商物流服务商积极合作来寻求高效的物流解决方案。

直播电商的部分头部平台及其上下游主要环节

来源：高力国际

直播电商柔性供应链

来源：京东物流，高力国际

直播用户人数及直播电商市场规模（2016-2020）

来源：艾媒咨询，中商产业研究院，高力国际

传统供应链、电商供应链及直播电商供应链对比

来源：京东物流，高力国际

正文来源：高力国际

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