作者|尔白
房地产住宅市场日益进入存量博弈阶段，物业管理、商业地产、文化康养等多元化业务成为破局之道。查阅各大房企近期发布的2020年年报，新城控股（601155.SH）再次展示了其商业地产的黑马之势。报告期内，吾悦广场总开业数突破100家，数量为行业第二，超额完成全年新开业30座的目标。全年吾悦广场商业运营总收入56.7亿元，涨幅超30%。面向2021年，公司定下了85亿商业运营收入的总目标。
此外，新城控股住宅项目稳健增长，整体业绩表现亮眼。2020年共实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.8%。
这样的不菲成绩也获得了资本市场认可。对比申万房地产指数过去一年几乎“横盘”的走势，新城控股股价则涨幅超过50%，高质量增长得到印证。
吾悦广场出租率达99.54%
2021年商业运营目标收入再增50%
吾悦广场正成为住宅之外，新城控股的另一张“王牌”。截至2020年末，吾悦广场已开业面积超940万平方米，在疫情之下仍实现平均出租率99.54%的成绩。全年客流总量6.55亿人次，销售总额319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，同比增长73%。这也拉动新城控股商业运营总收入同比上涨超过30%。
截至2020年末，新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达100座。截至2021年3月25日，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。
2020年，新城控股董事长王晓松提出“增量”向“提质”转变，意味着公司“住宅+商业”双轮驱动模式进入成熟期。
“内循环”之下，购物中心以城市新地标、消费拉动力的角色，正成为新增长极。正是看中这样的增长空间，2021年新城控股计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，并将全年商业运营总收入目标定为85亿元。这一收入目标将较2020年同比增长近50%，可以看出公司管理层对此信心十足。
总营收增速近70%
土储1.43亿平方米
从住宅主业来看，新城控股基本盘稳固。2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，超额完成年度目标。由此拉动公司全年营收同比增长69.46%、扣非归母净利润同比增长30.8%，在目前已经公布年报的地产企业中，这样的增速排名第一。
受房地产行业整体毛利率下跌影响，上市房企2020年的ROE水平普遍不如往年，但新城控股逆势实现33.89%加权平均ROE，且已连续四年高于30%，持续位于行业前列。
2020年是新城控股地域深耕策略获益颇丰的一年，住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司，鉴于全国化布局仍在深入，新城控股有望孵化更多的百亿量级公司。
在土地储备上，2020年新城控股新增总建面4139万平方米，平均楼面地价仅3031元/平方米，其中商业综合体项目新增2479万平米。截至2020年末，新城控股总土地储备达1.43亿平方米，其中一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%，核心一二线城市和全国重点省会城市项目增多，城市层级显著提高，这为公司后续发展提供了坚实保障。
净负债率35.61%处于行业低位
持续高比例分红
地产行业中，成长性与高杠杆往往并存，但作为近年来成长较快的房企，新城控股仍保持了较强财务稳健水平。
截至报告期末，公司经营性现金流净额为3.82亿元，连续三年为正；在手现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元，现金短债比2.61倍。此外，公司净负债率为35.61%，处于行业低位；剔除合同负债和预收款后的资产负债率为74.12%，同比下降0.78个百分点。也就是说，“三道红线”指标中，新城控股仅有资产负债率一条略有踩线，距离“全绿”仅一步之遥。
报告期内，行业融资环境前松后紧，新城控股则积极融资，缓解资金压力。公司先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券发行，共募集资金30亿元人民币；在境外也通过债券募集资金8亿美元，为公司提供了稳定资金支持。
值得一提的是，新城控股继续进行大手笔分红。年报披露，公司拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税），预计派发现金红利共计46.33亿元。自2015年以来，在未开展股权融资的情况下，包含此次派息，新城控股已累计分红145.95亿元。
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