公募REITs的头啖汤到底鲜不鲜？

这是裸眼看财经的第 168 篇文章

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再深刻地聊一聊公募REITs这个品种，希望能对朋友们有所帮助。4月21日和4月28日，10家基金公司均上报了一只公募REITs产品，首只公募REITs就在这10只里面出了，博时招商蛇口REITs被寄予厚望，预计是在今年6月份正式发行，很快就来了。

在铺天盖地的新闻报道中，绝大多数专家都十分看好公募REITs，认为这是个规模至少要上万亿元的市场。这不是第一次了，每次公募REITs有动静的时候都是这个口风，考虑到公募REITs还没有真正面世，没试试市场的毒打，这些看好肯定不是最后一次。

公募REITs好不好？那当然是好，海外成熟市场的运作已经给了我们标准答案。但这件事也得分对谁来说，它一定是适合某一类投资者，而非适合所有人，投教工作的陆续开展，就是让投资者对号入座。如果一味地只讲好处、四处点赞，似乎就没那么妥当了。

公募REITs的预期收益和风险

投资者最直观地了解一类产品，尤其是这种新推出的产品，肯定是从预期收益率切入最好，有了预期收益率这个指标，我们就可以拿这类产品去跟权益基金、固收基金、银行理财、定期存款等去对比，在这些我们熟悉的产品中间找到新产品的收益、风险定位。

公募REITs的预期收益率大概是多少？博时招商蛇口REITs给了我们一个参考——6.3%。有公开资料显示，招商蛇口网谷产业园区这一标的的平均租金为140元/㎡·月，约合回报率6.3%，差不多是商办写字楼市场的一般投资回报水平。

6.3%的预期回报率是什么水平，跟公募固收+产品的年化回报率差不多了，再通俗一点讲，大概就是30%股票+70%债券的投资组合收益水平。现在，大家都能普遍接受权益基金的涨跌了，公募REITs这类产品的收益和风险应该算是相对较低的了。

当然了，招商蛇口这个产业项目的预期收益率只是个参考，最终真实的收益率会不会远高于6.3%的水平？我觉得不会，首批公募REITs肯定是拿最好的项目来试水，这要是普通常规的项目，年化收益极有可能降到6%以下，除非有政策的补贴和激励。

投资者去买REITs产品，其实就相当于众筹一笔资金去投资房地产，由基金公司代大家去找好项目、好商铺，最终再把拿到手的租金收入等分配给REITs的持有人，这件事很多投资者自己做不了，因为他们资金不够、渠道有限，而且还没人愿意搭理。

公募REITs产品到底值不值得买，就等同于问大家这样一个问题，自己拿100W投资房地产，一年时间能不能赚到6W块钱，如果大家没把握，就可以选择通过公募REITs达到这样的目标。当然了，我们在理财上还有更多的选择，比如炒股炒币、买基金信托等。

公募REITs的市场会有多大？

对于这样一类新鲜的公募产品来说，谈及未来的市场规模似乎为之过早。专家们说，公募REITs的市场规模将达到12万亿元左右，但也没有给出一个大概的时间限定，至于上万亿元的这个小目标，我觉得短期内好难好难实现。

不妨先看看10只在审公募REITs的基金管理人，分别是浙商、国金、中航、博时、平安、华安、富国、中金、红土创新、东吴，只有博时、华安和富国这3家大型基金公司，其他7家基金公司的品牌影响力、渠道力量等都相对有限。

这两年吸金能力最强的基金公司，如易方达、南方、华夏等基金公司，暂时未选择申报公募REITs产品，这跟以前不一样。首批公募FOF、首批科创板基金这些产品推出的时候，可都是让这些顶级基金公司带头的，至少在品牌宣传上有先发优势。

有媒体报道了一个很有意思的数据，中航首钢REITs和博时招商REITs的预期募集份额分别是12.49亿元和22.28亿元，这两个数据不知是哪里来得，还挺像那么回事的。按这个募集份额去估计，10只公募REITs的总规模大概是150亿元。

这个理想中的体量，不由地让人想起了公募FOF这类产品，同样是被专家寄予厚望的新品种，而且是由头部基金公司开始牵头做的，到现在的规模刚刚突破千亿元。这足足用了近3年半的时间，至于这个更冷门的REITs，大众接受程度很难达到FOF的水准。

公募FOF从零到千亿元的过程，充满了机遇和际遇。首先是第三支柱养老的推广，让公募FOF成为了很好的载体，养老FOF的规模甚至占到了公募FOF总规模的一半以上；其次是2019年和2020年的超级行情，直接把公募FOF的平均收益率抬上了10%。

我个人认为，公募REITs未来的规模会达到万亿元级别，但还是先赶上公募FOF规模的好。首批公募REITs试运行需要至少半年的时间，才会陆续有第二批、第三批REITs开闸，再到完全放开，这个未曾面世的超级大佬还有很长一段路要走。

REITs团队的组建是个难题

投资股票、投资债券，是基金经理们的拿手好戏，但基金经理懂得怎么去投资房地产吗？这确实得打上一个大大的问号。不少基金公司公开站出来说，此项业务人员缺口较大，目前人员主要来自于投资机构、券商投行部以及相关运营管理机构，说白了就是得挖人。

动用私家猎头去挖人是一方面，很多招聘网站都十分直白的挂出来招聘启事，猎聘网上，中银基金、广发基金、长城基金、新华基金等很多知名基金公司的招聘信息，包括REITs承揽岗、业务岗、运营岗等，并且给出了不错的薪资待遇。

这样的举动还是容易让人想到公募FOF，公募FOF预热的时候，很多基金公司也是在招基金经理，因为FOF产品的投资标的是基金产品，跟传统的基金产品不一样，但最终基金公司给出的解释还说得过去——基金经理是最了解基金产品的人。

到了公募REITs这里，可是太不一样了，基金经理可以会投资地产股，但不一定会投地产项目，基金公司要组建一个正式的REITs团队，不仅得有研究员和基金经理，还得有专业的资产证券化项目承揽承做人员和基础设施资产运营管理人员。

REITs团队最重要的工作，就是要找到好项目。在公募REITs的酝酿阶段，没有那么多好项目愿意跟基金公司合作，大家还是会有一定顾虑的，除非有官方牵头促成这些合作。基金公司目前的共识是，好项目很是稀缺，央企国企还在观望。

箭在弦上，一触即发。公募REITs的发展马上就要跑起来了，基金公司的准备工作总得有个差不多，然后拉出来溜溜，首批公募REITs的预期收益率基本就在6.3%左右了，看看这些产品获批后的募集和运行情况如何吧。

2019年和2020年连续两年的牛市行情，已经把投资者们的胃口吊得足够高了，在这样的风浪中，不知道还有多少投资者能听得进去公募REITs的投教，不知道还有多少投资者看得上6.3%的年化回报率，这就需要朋友们自己权衡了。