首批公募REITs即将发行 下周一询价

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证券时报记者 方丽 陆慧婧

备受瞩目的公募基础设施证券投资基金（REITs）再现“超速度”。5月17日晚，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、托管协议等文件。这就意味着，首批公募REITs的发行已经准备就绪，机构投资者和个人投资者可以准备布局。

从证券时报记者采访的情况来看，机构投资者热情较高，大概率会出现超募。

REITs发布询价公告

类似新股发行

REITs发行存在询价环节，公募REITs基金的发行公告也比普通基金要复杂一些，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议之外，还有询价公告。

据悉，这类基金将通过向战略投资者定向配售（战略配售）、向符合条件的网下投资者询价发售（网下发售）及向公众投资者公开发售（公众发售）结合的方式进行发售。

网下发售通过交易所的REITs询价与认购系统实施，公众发售则是通过交易所场内证券经营机构、基金管理人委托的场外基金销售机构实施。

上交所公布的REITs产品信息显示，根据流程，T日也就是5月31日，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日；T-8日（5月19日）披露招募说明书、询价公告等文件；T-7日网下路演；T-5日（5月24日）为询价日；T-1日刊登发售公告。本月底投资者就可以买到REITs基金。深交所的产品时间表略有不同，投资者需要认真阅读询价公告。

询价公告还明确了这些产品的询价区间和时间。上交所的5只产品，询价区间一些在2~5元，也有的高至8~10元。

“REITs产品在发行上跟普通基金有一些区别，有点类似IPO。首先需要做网下投资者的认定。”一位基金公司人士表示，然后发布询价公告等，愿意认购的投资者根据价格区间在交易所的IPO系统中参与投标。询价完毕后会根据报价情况完成定价。然后，每个参与的投资者根据定价上报认购量，确定之后完成发售过程；随后基金成立，启动上市流程。

机构认购意愿高

记者从采访了解到，不少机构对首批REITs产品的热情较高，多数人士预计会出现超募的情况，甚至比例配售。

目前公募REITs初始募集基金总额以及战略配售的份额也显示出机构的热情度。上交所的5只产品，战略配售比例均超过55%，首创水务、普洛斯的战略配售比例都高于70%。

深交所产品也是如此。盐港REITs产品信息显示，该基金战略配售份额4.8亿份，占基金份额发售总量的60%。首钢绿能的初始战略配售发售份额为6000万份，占基金发售数量的60%。

“从我们前期沟通的情况看，战略投资者较多，留给网上和网下发行的份额不太多。”一位REITs产品人士表示，目前券商、银行理财子公司等对这类产品的积极性都很高，超募的概率很大，很可能会比例配售。

另一位基金公司人士表示，银行理财子公司、大型城商行资管、保险、券商自营和资管等机构都来进行过沟通，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金都表达了强烈的参与意愿。

“现在资本市场缺乏优质资产，购买非标资产受到监管指标限制。首批公募REITs在标准化资产里无论是收益率还是资产安全性上都更受市场认可。”上述人士说。

随着REITs基金的正式发行，一个“万亿级”市场正在打开。

公募REITs搭建了各类投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁。公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

平安基金表示，对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，具有长期收益较好且分红稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

国泰君安表示，基础设施REITs作为一种全新的大类资产，具有明显的权益属性和资产盘活效果，是实现稳投资、补短板的有效工具，极大丰富了中国资本市场金融工具，对深化金融结构性供给侧改革意义重大。参考海外REITs市场发展情况和中国基础设施资产存量规模，中国REITs市场有望达到万亿量级。