过去来不及参与，REITs的未来可以同行

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上周国内多只公募REITs正式获批，标志着国内公募基金投资领域一个新的里程碑。在成熟市场，REITs早就是一种普遍的产品。REITs的全名是Real Estate Investment Trusts，主要是通过证券化的方式来投资房地产相关的资产。不过，REITs的投资范围并不限于大家比较熟悉的商品房住宅，还包括了办公写字楼、商场、酒店，更包括了医院、养老健康中心、仓储中心、工业中心 、数据中心等，也包括了本次获批的公募基金所投资的基础建设设施。

广分散高派息 REITs长期回报不逊于股票

REITs有哪些特点？首先，从海外市场过往的历史来看，REITs长期显现出具有竞争力的业绩表现。彭博数据显示，截止2021年4月底，过去20年，彭博REIT指数的年化回报为10.3%， 超过同期标普500指数的8.34%， 以及道琼斯指数的7.58%， 仅略逊于纳斯达克指数的11.1%。

另外，REITs在大部分的时期内，也表现出较股票资产相对稳定的特性。首先，REITs本质上是类股权的产品，收入的来源很大部分来自于所持有的物业产生的租金收益以及房地产抵押投资的利息，同时相关法规强制REITs的投资综合收益90%以上需要分红，具有高派息率的特征；此外，前面我们已经提到，REITs是一个涵盖各种不同房地产项目的多元化投资组合，可以在一定程度上分散风险。比方说在去年美国暴发疫情后，酒店、商场、独立店铺等受影响较大，但仓储、基础设施和数据中心等板块反而因疫情出现逆势的增长，部分抵消了零售类REITs的下跌。

资料来源：Bloomberg 资料日期：2020/1/1~2020/12/31

彭博数据显示，今年一季度彭博REIT指数上涨7.7%，截至5月20日，今年以来上涨14.4%． 一季度表现优良主要得益于疫苗的广泛接种、美国新增确诊病例的下降、以及经济的持续复苏。展望后市，首先，美国拜登政府推出大规模财政刺激方案，后续还可能进一步落地大规模的基础设施投资计划，一系列的政策都对美国经济的持续复苏以及新一轮基建地产周期的启动形成支撑；第二，疫苗的广泛接种为经济进一步开放打下了良好的基础；Our World in Data数据显示，截止5月19日，美国已有47.6%的人口至少已接种一剂疫苗；随着各类商业活动、民众的餐饮出行等持续恢复，各类物业的出租率、租金收入也将逐渐恢复；第三，在低利率环境下，大部分REITs的财务状况依然健康，负债率及负债成本都处于低位，利息覆盖倍数已恢复至疫情前水平；第四，在流动性方面，虽然面临物价指数的上升，但美联储表态将继续维持宽松的政策，这也对金融资产价格的稳定形成利好。

或有落后补涨行情 关注消费类REITs反弹机会

相较于美股三大指数，美国REITs指数自去年3月出现较大回撤后，从底部反弹的幅度明显落后。今年美国经济快速复苏的背景下，去年受疫情影响较大的几个REITs板块都可能出现补涨的情况。

资料来源：Bloomberg 资料日期：2020/1/1~2021/5/20

首先，从住宅板块来看，疫情大流行后许多公司允许员工在家办工，从成本上考量，许多员工在疫情期间选择搬到城郊居住，因为在疫情期间通勤距离已不是问题；但是，随着疫情受控，经济恢复正常，员工未来将重新回到城市的办公室工作，预计城市的住宅需求上升，可望带动城市住宅租金的回升。

随着经济活动解封受益的还有零售类及办公楼REITs。彭博数据显示，去年3月美国前10大城市办公楼的使用率还在90%以上，在疫情发生后悬崖式下跌，直到今年二季度初的平均值只有24%；未来在达到集体免疫后，办公楼的使用率预计将出现报复式的增长；另外，零售类REITs的反弹可能更大，因为在过去一年多以来，购物中心、餐厅、酒店等在社交距离政策下，可说是受到影响较大的板块，零售类REIT的回撤在所有类别中也相对较大。彭博数据显示，一季度购物中心REIT指数上涨23.39%，领先其它的REITs板块，而且这样的趋势可能还没有结束，因为商场、购物中心重新招商通常需要一定的时间。

总结来说，疫苗的积极进展或促成美国在年内可达成集体免疫，这不但有利于股市的表现，对REITs资产来说也是利好，而从其低点到目前涨幅落后的情况来看，REIT未来或仍有上行的空间，具有一定的投资性价比。

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