公募REITs承载的东方黑石梦

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原标题：公募REITs承载的东方黑石梦来源：上海证券报

对于公募圈来说，近期最火的莫过于REITs了。

公募REITs的一小步，资产管理行业的一大步。公募REITs的启航，填补了中国资产管理行业的空白，在股票和债券之间，给投资者提供了收益和风险均为中性的投资品种，不管是对国家、基金行业还是投资者，都具有划时代的意义。

对于国家而言，REITs的推出意义重大。利用资本市场公开、透明的机制，让资本流动生金，打通投融资机制，提升基础设施项目融资效率，拓宽社会资本的投资渠道，让企业能够快速回笼资金，给市场注入了新动能。从首批推出的9只公募REITs产品看，主要包括收费公路、工业园区、仓储物流、垃圾处理、污水处理等项目，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等重点经济区域。

对于投资者而言，意味着有了新的大类资产配置品种。他们能够以较低门槛参与优质的现金流稳定的不动产，享受不动产运营带来的投资收益，抵抗通胀，优化资产配置。从投资者询价情况看，上述产品受到投资者的追捧，全部被超额认购。

对于公募基金行业来说，公募REITs的推出，打破了行业发展的天花板，有了更为广阔的舞台。不过，机会总是和挑战共存，对于基金公司来说，公募REITs并不单纯是基金产品，从本质看更像是运营一家公司，因为REITs收益建立在不动产的运营基础上，核心在于评估资产能否长期稳定地分红，是否能够更好地运营并能进一步增值。对于基金管理人来说，不仅比拼各自的投资能力，还考验运营能力。而投资和运营往往有很大区别，如何融通两者的区别，是摆在基金公司面前的一大挑战。

从我国经济发展现状看，几十年的改革开放，形成了大量的基础设施资产，但上述资产几乎是真正的“不动产”，并没有进入资本市场流通。在经济转向高质量发展阶段背景下，让存量资产流动生金越来越重要。

从海外成熟市场的发展情况看，让不动产流动生金，最终就是要让资产以证券化的方式成为可投资的标的，例如REITs、CMBS（商业地产抵押担保证券）等。以黑石集团为例，这家全球闻名的资产管理巨头，核心业务就是REITs，其发展的路径是：买入一个又一个的资产，然后把上述资产进行优化整合，然后再将它们进行分类切割和组合，最后把它们转变为证券份额卖给市场，在上述转化过程中实现了资产升值。黑石集团也正是基于上述资产管理能力，给投资者带来了很好的回报。赚钱效应之下，黑石集团成为备受瞩目的资管巨头。

如果做个类比，黑石集团的上述操作，类似于双汇发展的生鲜业务。黑石买入资产类似于双汇买入生猪，生猪价格是市场公允价格，但在销售过程中，双汇把生猪各个部位进行了切割，然后可以按照五花肉、里脊肉、猪耳、猪手等分类销售。在这个销售过程中，可以卖出更高的价格，这个过程也体现了公司的运营能力。

当增量更难获取，存量增值就是发力点。公开数据显示，北上广深的二手房交易量早就超过了一手房，基础设施更是存量巨大，在这片极为广阔的天地，公募REITs的一小步，承载的是资产管理行业的未来。相信在不久的将来，“东方黑石”绝不仅仅是梦想。