当国家级产业园遇上REITs，百元当“房东”的机会来了！

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当国家级产业园遇上REITs，百元当“房东”的机会来了！（注1）

高耸入云的摩天大楼、灯火通明的工业园区、川流不息的高速公路……各式各样的不动产是现代城市生活不可或缺的一部分。然而，尽管不动产与我们的生活紧密相连，但不动产投资动辄上千万的门槛使得普通投资者只能“望洋兴叹”。

在此背景下，REITs应运而生， REITs指不动产投资信托基金，投资者通过买入REITs基金份额，可以间接持有产品的底层资产，包括基础设施、商业办公楼等，有望获取其经营收益。从海外情况来看，随着时间的推移，REITs已逐渐成为国外市场一种举足轻重的投资品，截至2020年年末全球REITs市值达2万亿美元。（注2）

2021年是我国公募REITs投资元年，5月17日，东吴苏园产业REIT（508027）正式获批，是首批获批发行的公募REITs产品之一。5月26日，东吴苏园产业REIT正式发布发售公告，并将于5月31日公开发行。

东吴苏园产业REIT标的资产是什么？又能为投资者带来什么？

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  低利率时代，抗通胀新选择（注3）

近年来，“水果自由”、“猪肉自由”频频成为市场热议的焦点，如何抗通胀是每一个人不得不思考的问题。而随着资管新规打破刚性兑付，理财产品收益率泥沙俱下，普通投资者抗通胀的难度逐步升级。

在此背景下，公募REITs产品有望成为投资抗通胀的新选择，以东吴苏园产业REIT（508027）为例，本基金布局苏州工业园区两大优质资产（国际科技园五期B区与2.5产业园一期、二期），90%以上年度可供分配收益将用于现金分红，力争以专业的运营获取长期经营收益，努力促进基金价值的不断提升。

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三大关键词了解本基金标的资产

东吴苏园产业REIT（508027）标的资产分别为国际科技园五期B区与2.5产业园一期、二期。

国际科技园五期B区建筑面积33.02万平方米，资产评估值为18.30亿元；2.5产业园一期、二期建筑面积23.09万平方米，资产评估值为15.20亿元。（注4）

下面我们就从三个关键词中了解东吴苏园产业REIT的标的资产：

关键词一：【“五连冠”】

标的资产坐落于苏州工业园区，2016年至2020年，苏州工业园区连续5年蝉联国家级经开区综合第一名；（注5）

关键词二：【产业优】

苏州工业园区聚焦高新技术产业，苏州工业园区已逐步形成了“2+3”的特色产业体系，具体来看，苏州工业园区两大主导产业分别为电子信息、机械制造；三大战略新兴产业分别为生物医药、人工智能、纳米技术应用；

关键词三：【运营强】

标的资产运营成熟、稳定，租户粘性大，风险抗击性相对较强。经过20年的发展，国际科技园上市企业总数达10家，总市值近1600亿元；而2.5产业园吸引了包括IBM、TE、泛博在内的多家世界500强及行业巨头入驻。（注6）

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东吴苏园产业REIT有何优势？

无论你是初入养“基”场的小白，还是乘风破浪的老司机，面对新基金时，产品亮点一定是你最关心的点之一。那么，即将发行的东吴苏园产业REIT（508027）又有何投资亮点？

亮点一：分红比例较高

东吴苏园产业REIT（508027）90%以上合并后基金年度可供分配金额将以现金形式分配给投资者，且在符合分配条件的情况下，每年分配次数不得少于1次。（注7）

亮点二：资产优质

相信从上文的“三个关键词”中，你一定GET到了东吴苏园产业REIT（508027）标的资产的“硬核”属性。展望未来，在苏州市强劲的经济实力、外商投资的流入与高新产业的快速发展三大因素的共振下，苏州工业园区有望租赁需求旺盛，租金收入可期。

亮点三：可上市交易

东吴苏园产业REIT（508027）为封闭式基金，存续期40年（基金份额持有人大会决议延长期限的除外）。但本产品可场内上市交易，场内买入的投资者待基金上市后可直接在场内交易；场外买入的投资者，转托管至场内后，亦可在场内交易（转托管办理需要一定的时间）。此外，东吴基金将选择多家做市商为产品提供流动性。

东吴苏园产业REIT（508027），5月31日重磅新发！场外100元起购，场内1000元起（注8），一键开启“收租”新模式！

注1：投资者只是持有基金份额

注2：数据来源于上交所

注3：基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。

注4、注6、注7：数据来源于本基金《招募说明书》

注5：数据来源于商务部

注8：各销售机构对最低认购金额等有其他规定的，以各销售机构的业务规定为准。东吴苏园产业REIT（508027）的认购和交易需符合适当性管理相关法规要求，首次参与认购和交易的投资者应经过基金销售机构的适当性评估和匹配等，并以纸质或电子形式签署风险揭示书。

注9：本基金认购期为5月31日至6月2日，根据实际募集情况，可能提前结束募集。具体时间节点以本公司最新公告为准。

风险揭示书

尊敬的基金投资者：

基金有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当投资者购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

    东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”、“本基金”）属于公开募集基础设施证券投资基金。本基金风险评级是R3（中风险），预期风险低于股票基金，高于债券型基金、货币基金。基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

本基金存续期为基金合同生效后40年（基金份额持有人大会决议延长期限的除外），封闭期长，在运作期内不开放申购与赎回，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可买卖。基金的转托管需开立场内证券账户，相关账户开立与转托管需要一定周期。

    本基金经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）2021年5月17日证监许可[2021]1668号文注册，但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。本基金的基金合同和招募说明书已在本公司网站（https://www.scfund.com.cn/）、上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn/）和中国证监会基金电子披露网站（http://eid.csrc.gov.cn/fund）披露。

本基金主要投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额，穿透取得标的基础设施完全所有权，基金净资产会因为基础设施资产运营情况、证券市场波动等因素产生波动，投资者在投资本基金前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担基金投资中出现的各类风险。本基金可能面临以下风险，包括但不限于：

（一）与公募基金相关的风险

基金价格波动风险：

本基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

流动性风险：

本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

终止上市风险：

基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

税收等政策调整风险：

基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

除上述风险外，本基金公募基金相关的风险还包括集中投资风险、本基金与运营管理机构、原始权益人之间的潜在竞争与利益冲突风险、受同一基金管理人管理基金之间的竞争、利益冲突风险、新种类基金不达预期风险、基金发售失败的风险、对外借款相关风险、管理风险。

（二）与基础设施项目相关的风险

基础设施项目的政策风险：

政策风险所指的政策包括但不限于区域政策、产业政策和土地政策。区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相关政策。产业政策指政府相关部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。土地政策是指政府有关土地性质用途开发方面的政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。

基础设施项目运营风险：

基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

基础设施项目经营风险：

本基金的收入很大程度依赖于项目公司所持基础设施项目运营收入。国家宏观调控和行业周期的影响、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞争、或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降都会给基础设施项目经营带来不确定性，这些不确定性可能影响未来的基础设施项目运营收益，可能会对项目公司所持基础设施项目形成的现金流产生不利影响，造成投资者投资收益率偏低的风险。

极端情况下，若基础设施项目经营不善的，项目公司可能出现无法按时偿还借款、资不抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，基础设施项目公司股东仅在基础设施项目公司破产财产清偿完毕破产费用、共益债务、其他类型债务之后方可就剩余财产获得分配，本基金的现金流将受到重大不利影响。

现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险：

本基金的产品方案根据对基础设施项目未来现金流的合理预测而设计，本项目中影响基础设施项目未来现金流的因素主要是基础设施项目的出租情况及运营管理机构的运营管理能力等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对基础设施项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。

除上述风险外，本基金与基础设施项目相关的风险还包括基础设施项目运营、管理、改造相关的风险、基础设施项目所有权续期风险、基础设施项目出售/处置价格波动及处置的不确定性风险、基础设施项目公允价值下跌风险、基础设施项目估值可能无法体现公允价值的风险、意外事件及不可抗力给基础设施项目造成的风险、产业园行业竞争风险等。请投资者详细阅读招募说明书中相关风险揭示。

基础设施基金相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件和交易所业务规则，可能根据市场情况进行修改，或者制定新的法律法规和业务规则，投资者应当及时予以关注和了解。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。

本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，做好足够的风险评估与财务安排，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。

特别声明：东吴基金与控股股东东吴证券之间实行业务隔离，股东并不直接参与基金财产的投资运作。

东吴基金管理有限公司

有很多事 ，不用解释，

时间会让我懂事；

傻瓜才在年轻时候不做傻事，

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