9只公募REITs发售首日超募 投资者应理性

原标题：9只公募REITs公众发售首日即超募 投资者应理性判断市场

本报记者王思文见习记者张博

“公众投资者认购十分踊跃，我们的系统一度挤不进去。”这是5月31日，众多券商工作人员的感受。

自产品获批以来，公募REITs的项目进展备受各界关注，5月31日，首批9只基础设施公募REITs正式面向个人投资者发售。

《证券日报》记者从多渠道获悉，投资者对首批公募REITs产品认购十分踊跃，多家公募REITs在5月31日上午就实现超募，9只产品全天募集规模至少超过240亿元，预计配售比例平均约为5%至10%。截至记者发稿，博时基金旗下蛇口产园的预计配售比例仅为2.28%，富国基金旗下首创水务的预计配售比例则约为1.48%。照此计算，首批9只公募REITs产品的有效认购倍数大幅超出5月份公募新发基金产品的发行情况。但由于统计工作还在进行中，公募REITs最终募集规模仍应以基金公司未来发布的公告为准。

公募REITs认购踊跃

公募REITs开售当天即热卖。根据公募REITs发售公告，张江REIT、首钢绿能、广州广河、盐港REIT等4只公募REITs面向个人投资者的募集时间为5月31日、6月1日两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务、蛇口产园等5只公募REITs面向个人投资者的募集时间为3天。

据《证券日报》记者了解，截至5月31日上午10点半，首批9只公募REITs均已全部超募，其中，蛇口产园的募集金额约36.8亿元，预计配售比例约6%；富国首创水务募集金额约8.88亿元，预计配售比例约10%；浙商沪杭甬募集金额约8.4亿元，预计配售比例约20%；华安张江募集金额约20.03亿元，预计配售比例约10%；中航首钢生物质募集金额约13.38亿元，预计配售比例约10%。合计募集金额约87.49亿元。

截至昨天下午5点，记者从相关渠道了解到，首批9只基础设施公募REITs的有效认购倍数还在上涨，平均预计配售比例约在5%至10%，博时基金旗下蛇口产园的预计配售比例约为2.28%，募集资金达到97亿元；富国基金旗下首创水务的预计配售比例约为1.48%，募集资金约60亿元。这一有效认购倍数大幅超出5月份公募新发基金产品的发行情况。

一位渠道人士对《证券日报》记者表示，“到中午的时候，蛇口产园、首钢绿能的有效认购倍数就高达15倍和11倍了”。

据此前公告，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园公众份额分别为6700万份、1927万份、7200万份、8400万份、9600万份、1000万份、2400万份、3500万份、9000万份，合计募集金额为20.81亿元。

“目前比例配售预计资金回款时间均超过一天，其中浙江杭徽、普洛斯预计为6月8日，东吴苏园、广州广河预计场内T+4、场外T+5，首钢绿能预计为T+5，首创水务、张江REIT预计为T+4。”

某大型券商营业部工作人员对《证券日报》记者表示，“比例配售回款时间由基金公司口头告知，仅供大家参考，具体要以基金公司与中国登记结算公司相关行情文件推送时间为准，券商会在接收到行情文件及退款资金后1个工作日内为客户进行资金解冻”。

券商成销售“主力军”

对于中小投资者来讲，通过证券账户在场内购买公募REITs是个人投资者最普遍的参与途径。《证券日报》记者通过实地走访多家券商营业部发现，券商已成为此次公募REITs代销机构中的“主力军”。

多家券商均向《证券日报》记者表示，公众投资者认购公募REITs十分踊跃，5月31日上午甚至数次出现系统拥挤的情况。

北京地区某大型头部券商投资顾问对《证券日报》记者表示，“我们之前在线上就推出了‘开通公募基础设施基金权限’的窗口，短短3天就有800名投资者咨询开通公募REITs认购权限。此次公募REITs对投资者不设置准入门槛，所以当天有许多临时决定参与投资的客户，也能马上开通权限参与进来”。

从购买渠道角度来看，有别于往常的公募基金新产品认购和上市公司打新等参与投资的流程，公募REITs是一个全新的投资渠道，购买公募REITs的线上窗口均是券商在近期开发上线的新窗口。

“投资者可以在我们APP新上线的公募REITs产品窗口进行认购，到营业前，我们都还在调试系统。由于是全新开发的系统，今天早上在抢购过程中出现了一些问题，例如产品认购已报确认延迟、产品认购委托废单、客户因对沪深交易所公募REITs场内认购门槛的规则不熟悉填错份额而不能撤单、撤单后回款延迟等情况。”上述投资顾问表示。

投资者小杭在接受《证券日报》记者采访时，回顾了第一次认购公募REITs的情况：“因为公募REITs是新的投资品种，我之前从来没有接触过，对于认购操作也很生疏，但听说是1000元起购，所以一大早就在等待开售，希望能尽早参与进去。可是在认购一只深交所公募REITs时，券商APP提示我的资金不足，认购上限是0元”。

“实际上，深交所公募REITs提交的都是份额，1000份起购，委托后实际冻结金额等于委托份额乘以认购价，比如购买首钢绿能的场内认购起点是13380元，即认购价格13.38元/份乘以1000份。首创水务、浙江杭徽、普洛斯、张江REIT、东吴苏园则是1000元起购。另外，深交所提价委托不能撤单，上交所提交委托后可以撤单。”上述券商投资顾问向记者介绍。

银行布局线上营销

购买公募REITs也可通过场外直销及代销机构认购。为探究公募REITs在场外的销售情况，《证券日报》记者还实地走访了多家银行。

当记者询问银行是否销售公募REITs时，多家银行均表示线下没有接到通知或政策，开展公募REITs产品销售。

某股份制银行客户经理对《证券日报》记者表示，“我们近段时间一直在卖其他基金产品，针对公募REITs产品的销售，没有接到上面通知。目前公募REITs基本都是在券商端销售，券商在大力推广，而对于银行，因为场外投资者如果有交易需求，需将认购的公募REITs基金份额跨系统转托管至场内才能交易。从银行再转到场内相对复杂”。

“公募REITs产品属于比较新兴的产品，目前的认可度还有待提高。”某国有银行客户经理对记者表示，“此前我们推过一些类REITs产品，但这次的9只公募REITs产品我们并没有布局。随着公募REITs产品逐渐发力，得到更多个人投资者的青睐，我们也会在未来做进一步的布局。”

在记者走访的银行中，某股份制大行在线上设有对公募REITs的宣传页面。位于北京市丰台区的某股份制大行支行客户经理对《证券日报》记者表示，“此前我们在线下推广公募REITs产品效果不是很好，所以此次我们没有在线下进行推广。但是如果想要购买，可以通过我们的银行APP购买此类产品。”

记者在该银行APP上看到，不仅有专门的页面宣传公募REITs产品，打出了“轻松投资‘一线’不动产，公募REITs重磅开售”的宣传语；在页面内，还详细介绍了“什么是公募REITs？”“公募REITs为什么值得买？”“公募REITs适合什么人投资？”等内容。此外，记者注意到公募REITs产品属于R4（中高风险），在风险提示方面，银行也有大篇幅的提示。

投资者应防范风险

公募REITs产品火爆的背后，也存在投资风险。作为中小个人投资者，需树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易。

投资公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。

“公募REITs没有赎回机制，只有券商端才能卖出交易，建议在券商端场内购买，预计一个月内可以上市交易，保证流通性，且能随时择机进场，届时也需要注意基金的折溢价风险。”中信建投证券北京地区一位理财经理对《证券日报》记者表示。

中航基金相关负责人对《证券日报》记者表示：“投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策”。

“公募REITs基金能让投资者便利地参与大型基建项目，丰富市场投资品种，优化投资者资产组合以及提升市场资源配置效率等。但值得注意的是，公募REITs基金作为一类资产，同样面临市场波动风险，需要投资者充分了解该产品，并与自身收益、风险偏好相匹配。”光大银行金融市场部宏观分析师周茂华在接受《证券日报》记者采访时表示。