5月31日，首批9只公募基础设施投资基金（REITs）启动公众投资者发行。果不其然，一经推向市场，就被投资者“疯抢”，全部实现超募，进入比例配售。据中证君了解，首批公募REITs的配售比例或将非常低。
对于首批公募REITs的火爆，连基金公司从业人士都感叹：完全抢不到！
资金汹涌之下，公募REITs一战成名！
卖光了
“卖光了，卖光了，基本就是在抢！”在中证君询问一家基金公司销售人员时，只听得电话那头传来兴奋不已的声音。
而且，这样的“售罄”并非单独一两个基金产品，而是一种现象级的火爆景象。
有新闻报道称，富国首创水务REIT认购上限为0.89亿元，仅上午便募得逾30亿元，配售比低于3%；中航首钢生物质REIT募集上限为1.34亿元，上午全渠道募得约46亿元，配售比约为3%；博时招商蛇口产业园REIT募集上限2.08亿元，上午全渠道42.3亿元，配售比低于5%。经过下午的持续发行，首批公募REITs的认购规模进一步上涨，个别产品最终配售比或低至2%，有望突破新基金发行的历史最低配售比例纪录。
来源：公募REITs发售公告
中证君了解到的情况是，富国首创水务REIT一天的发售业绩预计将达到60亿元。按照这一数据计算，其配售比例仅1.4%左右。东吴苏园REIT的发行情况也非常好，10亿元的认购资金总规模轻松越过。
“太火爆了，根本就抢不到。”尽管自家基金公司不在首批公募REITs的管理人名单之中，上海一家基金公司的员工还是参与到首批公募REITs的打新中来。
中证君了解到，实际上，多家基金公司对公募REITs产品的火爆情况早有预计。“首先是资产质量好，第二是创新产品，第三则是对公众募集的份额较少。基本就是供不应求的局面。”一家基金公司产品部门负责人表示。
奇货可居
首批公募REITs确实奇货可居。
资料显示，上交所首批5只基础设施公募REITs总募集金额约为170.32亿元。其中，普洛斯最终发行价格确定为3.890元/份，预计募集资金总额为58.35亿元；东吴苏园最终发行价格确定为3.880元/份，预计募集资金总额为34.92亿元；张江REIT最终发行价格确定为2.990元/份，预计募集资金总额为14.95亿元；浙江杭徽最终发行价格确定为8.72元/份，预计募集资金总额为43.6亿元；首创水务最终发行价格确定为3.70元/份，预计募集资金总额为18.5亿元。
深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额约为143.71亿元。其中，首钢绿能最终发行价格确定为13.380元，预计募集资金净额约为13.38亿元；盐港REIT最终发行价格确定为2.300元，预计净募集金额为18.4亿元人民币；蛇口产园最终发行价格确定为2.310元，预计募集资金净额为20.79亿元；广州广河最终发行价格确定为13.020元，预计基金发行规模为91.14亿元。
不过，真正向公众发售的份额比较有限。例如，深交所首批4只基础设施公募REITs战略配售比例均在60%及以上；网下投资者拟发售比例在16%-30%之间。就公众投资者拟发售比例及公众投资者认购额而言，首钢绿能为10%、1.34亿元，盐港REIT为12%、2.21亿元，蛇口产园为10%、2.08亿元，广州广河为5%、4.56亿元。
REITs买家是谁？
除了对公众发售的部分外，市场还关注，有哪些机构是REITs战略配售的大买家？
德邦证券研究发现，首批9家公募REITs基金份额发售公告已悉数发布，从不同类别的机构认购量分析：
49家券商自营投资账户参与此次询价，投资标的分布较为均衡，认购金额累计达292.6亿元。询价参与的高积极性可能出于做市商做市对份额需求。场内交易流通的放开将使REITs获取更多流动性支持，也将为券商开辟新业务路线，实现持续创收。
基础设施REITs符合保险资金的需求特征，REITs作为长久期、稳定性经营及高成长性产品，较为吻合保险资金、养老金等中长期资金需求。在美国、日本、新加坡等国家，保险机构都是REITs市场的主力投资机构。
基金专户产品积极参与认购，平均认购金额较大，公募基金未来可能成为潜在参与主体。
透过报价，还可以发现不同资金对于首批项目的“取舍”。
德邦证券研究发现，有效报价数量差异显著，选择性认购特征明显，可能源于现金认购下9家同期上市，投资者资金周转问题。9家REITs的有效报价投资者数量和有效报价产品数量分化较大，其中蛇口产园有效报价投资者数量为51个、有效报价产品数量为116个，而广州广河有效报价投资者数量为24个、有效报价产品数量报价为35个。分化现象系全额认购缴款要求下配售对象认购资金不足或难以循环周转，导致配售对象在9家REITs项目中有选择性认购。
此外，以投资标的分布看，保险资金偏好普洛斯和蛇口产园。根据发售公告，新华保险、中国人寿及中国太平旗下保险产品资金累计认购普洛斯REITs份额约28.8亿元，占网下全部认购资金的33.7%，蛇口产园认购量前三名累计认购15.7亿元，占比为19.2%。
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