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“投资REITs有十六字方针，是全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维，叫做产品有了，大家就赶快买，有钱就买，全面撒网。然后根据预测收益进行重点持有，因为它们二级市场表现会有差距。”
“公募REITs的推出，承载着国家盘活存量重资产，为经济增长注入新动能的历史使命。
目前REITs认购火爆，是意料之中的事情。为什么大家喜欢这个产品，本质上在于风险收益特征非常明确，而且量少，百分之六七十给战略配售，只有10%不到给公众投资者，就造成市场看上去热闹，实际只能靠抢才能买到。”
“这次REITs是按封闭式方式运作，而且封闭期更长，从20年的到99年的都有。第二是底层资产不同，REITs的底层资产是单一资产，对应的项目有工业园区、房地产、水污染治理等各种实体经济项目。”
“公募REITs有强制分红，是封闭式基金运作的方式，《基金法》里有强制规定，这也让它的收益风险更加稳定可控。”
“风险来自四个方面，国际市场的风险，比如2018年贸易摩擦，对市场所有标的都有影响。第二是国内政策方面的风险，比如这段时间的教育类股票。
第三是REITs背后实体经济项目的风险，比如产业园区里进驻企业有多少、效益如何、对应的行业本身发展如何，都是风险。第四是产品上市后二级市场的交易价格波动风险。
想了解更详细的风险，可以看询价公告，每个产品的询价公告前面有10多页用来专门介绍新项目可能遭遇的风险。看第一手信息可以走在市场前面，提高对这类产品投资的效率。”
近日，百嘉基金董事、拟任副总经理王群航，对话知名财经博主、利得基金南方分公司副总经理陈硕@金女神说理财，针对“公募REITs认购火爆，透露什么信号”话题展开观点分享。
新浪财经整理了王群航的观点，分享给大家。查看视频
王群航开场表示不谦虚地说，在中国自己研究基金时间是最长的，从1993年就开始出研究基金的文章了。
另外自己的研究成果自我感觉是最丰富的，拿了证监会相关的论文一等奖、三等奖。发表的相关文章估计有600万字，写过12本书，都是一类出版社出版的，比如中信出版社、五大出版社比如经济日报出版社等等。今年还有一本书，叫《投资基金必读》，大概下个月能和大家见面。
他表示公募REITs的推出，承载着国家盘活存量重资产，为经济增长注入新动能的历史使命。目前REITs认购火爆，是意料之中的事情。为什么大家喜欢这个产品，本质上在于风险收益特征非常明确，而且量少，百分之六七十给战略配售，只有10%不到给公众投资者，就造成市场看上去热闹，实际只能靠抢才能买到。
关于公募REITs和以往公募基金有什么区别，他表示都是基金，这次REITs是按封闭式方式运作，而且封闭期更长，从20年的到99年的都有。第二是底层资产不同，REITs的底层资产是单一资产，对应的项目有工业园区、房地产、水污染治理等各种实体经济项目。
他说道公募REITs有强制分红，是封闭式基金运作的方式，《基金法》里有强制规定，这也让它的收益风险更加稳定可控。
关于风险，他表示风险来自四个方面，国际市场的风险，比如2018年贸易摩擦，对市场所有标的都有影响。第二是国内政策方面的风险，比如这段时间的教育类股票。
第三是REITs背后实体经济项目的风险，比如产业园区里进驻企业有多少、效益如何、对应的行业本身发展如何，都是风险。第四是产品上市后二级市场的交易价格波动风险。
想了解更详细的风险，可以看询价公告，每个产品的询价公告前面有10多页用来专门介绍新项目可能遭遇的风险。
关于产品底层资产的到期问题，他首先表示这个产品持续期从20年到99年，长时间内有非常多不确定，不需要考虑长时间后的结果。与其考虑未来，不如看看现在的底层资产的信息披露。
关于什么时候卖的问题，他表示这就牵涉到产品的估值。这个产品在询价公告里、份额发售公告里、招募说明书里都有一条重要信息，是以往所有基金都没有的，是产品估值定价的重要关注点，就是以认购价格计算的预期收益。
2021年的收益9个产品平均值是6.29%，2022年是6.12%，总体略微向下，2023年的不知道。9个产品里有5个预期收益是超4%的，最高的达到11.17%。那预期收益测算高的产品，二级市场价格表现肯定好。
除了收益率，还要看底层资产。特许经营权的收益相对更高，在6%~12%。产权类的收益低一些，是4~5%。
讲到海外REITs，他说国内和海外的在项目构成产品结构等方面存在差异，所以表现出的风险收益特征也不同，有三个方面。第一是美国REITs和股票的正相关性比较高，收益波动水平高于股票，作为基础设施项目的股权投资，这种特性决定了REITs有更强的股性，在中国可能是弱相关。
第二是美国的REITs与股票和债券的风险对冲效果不佳，股市大跌，REITs也有很高的跌幅，债券跌了REITs也跌，能把投资者搞晕掉。同时美国REITs与股票和债券间有较高的尾部相关性，所以对冲效果不佳。这是配置方面的效果。
第三是把REITs作为独立资产加入资产配置模型，尽管会有一定的收益提升，但会承受更大的波动和回撤。用REITs替代部分股票，可以在维持夏普比例和卡玛比例基本不变的情况下，小幅提升年化收益。不同国家的市场不同，仅作为参考。
在我们国家，他认为投资REITs有十六字方针，是全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维，叫做产品有了，大家就赶快买，有钱就买，全面撒网。然后根据预测收益进行重点持有，因为它们二级市场表现会有差距。
关于REITs这个全新品种，他建议投资者观察研究可以几个方面入手，一是看项目的具体情况，二是看REITs的总规模，三是看公众投资者的认购规模。四是REITs的存续期，这影响产品的折价率。
关于折价，回归1998年开始的公募市场的封闭式基金，当时因为大家的认识加上政策的扶持，基金有溢价，溢价率能达到100%。后来大家有了新的认知，到2005年折价率就到了50%。所以二级市场价格波动是有风险的。
五是看份额上市期限及规模，六是看收益率测算，七是看认购价格，八是模拟净值，九是成交情况。
因为这是新产品，所以获取信息就从第一手的公告和最新公布的上市公告里看，市面上一些软件里信息还没收集好，不建议去翻。看第一手信息可以走在市场前面，提高对这类产品投资的效率。
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