“热捧”不等于上市大涨 审慎参与公募REITs上市后交易

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富国基金

5月31日，首批9只公募REITs正式面向公众投资者发售，与网下机构投资者超募多倍类似，公募REITs也受到公众投资者的热捧。从9只公募REITs认购数据来看，参与认购的公众投资者人数达到124.15万户，平均单只产品超17万户认购，合计认购金额超500亿元。公众投资者认购申请确认比例创历史新低，最低的产品仅有1.76%，最高也不过12.30%，基金发行市场也首次使用“回拨机制”将部分网下投资者的认购份额向公众投资者倾斜。

公募REITs在发行时得到了机构和公众投资者的极高认可，当前首批公募REITs即将在交易所上市，其二级市场交易的风险也格外值得关注。

公募REITs属于金融创新产品，底层资产为基础设施，有其特殊性。

公募REITs的投资标的与投资者所熟知的股票、债券不同，其投资方向主要聚焦产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等基础设施领域。虽然这些分红稳定、杠杆较低、长期回报稳健的行业能够为产品长期稳健运作提供坚实基础，但作为一种金融产品创新，未来基础设施投资的前景仍没有历史验证，其所蕴含的未知风险仍有待观察。

第一，公募REITs的信息披露建设是重中之重，但仍处于探索阶段，可能使得二级市场定价能力减弱，风险累积。监管曾多次强调“信息披露是生命线”，公募REITs的净值每半年披露一次，对提高市场定价能力并不“友好”，未来公募REITs交易所上市交易后，可能由于净值长期未披露，而在短期内失去了交易定价的“锚”，造成交易价格波动加大，因此投资者在参与二级市场交易时要慎重。

第二，公募REITs作为封闭期较长的公募基金类型之一，同样存在着不保证收益，封闭期过长、上市折价的风险。公募REITs并不保证收益，虽然其底层资产基础设施有收益稳健的特点，但在当“黑天鹅”、“灰犀牛”频现的背景下冲击时，公募REITs的收益波动风险依然存在。而且首批公募REITs的封闭期为20年到99年不等，与目前大多数金融产品的封闭期相比大幅增加，由于封闭期的增加，投资不确定性也在增加。更重要的是，未来公募REITs将在交易所上市，由于其较长的封闭期，可能存在上市折价的问题，且公募REITs二级市场的流动性可能不高，也可能发生一定的流动性风险，因此投资者在参与公募REITs二级市场交易时应加强风险意识。

第三，发行时的“热捧”不代表交易时的“上涨”。公募REITs在发行时得到了资金的青睐，但绝不代表的上市交易后依然会得到资金的认可。公募REITs上市，也不同于新股发行上市，不能以“打新股”的态度看待公募REITs上市，如而且部分封闭期较长的公募基金，在发行时得到了大量资金申购，甚至启动确认比例配售，但上市交易后，由于封闭期较长，时间成本过高，依然折价交易。所以从公募REITs发行时得到认可推导出上市后其二级市场价格会上涨是没有依据的，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。

需要特别注意的是，公募REITs对于机构投资者的配置吸引力较强，但交易吸引力较弱。公募REITs由于其底层资产是基础设施，与其他金融产品的相关性很低，因此有分散风险的作用，在大类资产配置中可提高组合的抗风险能力。机构投资者往往管理的资金规模较大，其资产配置的需求也更强，所以在公募REITs发行时，网下机构投资者表现出了较高的认购“热情”。但公募REITs上市后，由于二级市场交易价格具有很大的不确定性，受很多因素的影响，且波动较大，因此机构投资者更多将公募REITs当做“配置品种”而非“交易品种”，可能不会对公募REITs有较高的交易“热情”。而如果机构投资者参与少，公众投资者参与多，那么公募REITs的波动可能进一步加大，投资者更要审慎参与公募REITs二级市场交易。

总体而言，公募REITs作为新兴投资品种，得到广大投资者在发行的认可，但公募REITs在交易所上市后仍面临诸多风险，因此投资者要在审慎的基础上参与二级市场交易较佳。