满租，一房难求！上市前夕现场实探，集成电路、在线新经济、金融科技等企业扎堆，这只公募REITs的底气如何？

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首批公募REITs上市交易近在咫尺。为更好地判断公募REITs投资价值，近日，中国证券报记者实地调研了华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称为张江REIT）的底层资产——张江光大园。

张江REIT的募集金额为14.95亿元，募集资金主要继续投资于上海张江科学城的三个产业发展服务园区项目。 

30余家大中型企业入驻 

张江光大园位于上海市浦东新区盛夏路500弄，从上海地铁2号线广兰路站（2号口）出发，步行800米左右便可到达。 上海集挚咨询管理有限公司（张江光大园运营管理机构）总经理所付晶对记者介绍，张江光大园占地面积20914.50平方米，总建筑面积50947.31平方米，共有7栋研发楼，吸引入驻企业30余家。

入驻张江光大园第1栋楼的商户，记者现场观察发现，7栋研发楼入驻企业主要都是上市公司、外资500强、持牌金融机构、行业头部企业等大中型企业，行业类型包括集成电路、在线新经济、金融科技、先进制造业。

企业可以选择按层数租，也可以独栋租赁，例如叮咚买菜不仅整租下6-7号楼，同时还在别的研发楼租下平层。“目前，叮咚买菜是园区内比较大的租户之一。”所付晶告诉记者。

产业园区的一大竞争力便是衣食住行等配套是否完善、便捷。餐饮方面，张江光大园地下一层便是食堂、车库和设备用房所在地，所付晶称，“食堂可满足张江光大园区所有办公人员早中晚的餐饮需求，如果加班错过食堂开放时间，每栋楼的1楼还有简餐售卖点。”除此之外，张江光大园内还有商业配套，包括全家便利店、星巴克、瑞幸咖啡等。 出行方面，张江光大园有较强的地理位置优势，其距离上海火车站约17公里，距离浦东国际机场约25公里，项目不远即是地铁2号线，对外交通便捷。住宿方面，所付晶介绍，虽然没有员工宿舍，但园区入驻企业的员工均可以申请张江人才公寓，收费相对较为便宜。 

目前处于满租状态 

公开资料显示，张江光大园的现金流主要源于租赁及物业管理费收入，包括租金、物业费和其他收入。从这个角度来看，出租率是评价张江光大园资产质量的重要指标。 数据显示，2018年末-2020年末，张江光大园的出租率分别为74.13%、97.39%、99.51%。所付晶告诉记者，目前张江光大园已是满租的状态。从行业来看，租约集中到期是产业园运营的一大风险。据悉，张江光大园租约一般是3年一签，根据披露的招募说明书，张江光大园2021年到期面积14004.81平方米，预测续约面积11061.43平方米，续约率82.28%。2022年到期面积26406.69平方米，预测续约面积24352.23平方米，续约率92.22%，预计未来两年整体续约情况良好。 张江高科副总经理赵海生认为， “张江科学城产业生态成熟，企业对于研发空间租赁需求旺盛，现在整体市场处于‘一房难求’的状态。此外，受主导产业及产业聚集度影响，张江光大园的物业租金水平在上海产业园区中也处于较高水平，这体现了张江光大园的竞争力。” 赵海生对张江光大园的信心来源于园区的区域优势和产业生态。张江光大园位于长江三角洲区域、中国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技术园区张江科学城（张江高科技园区）、上海特色产业园区-上海集成电路设计产业园内核心位置，张江科学城目前建有医药、信息、集成电路、半导体、软件、网游动漫等多个国家级基地。 “为什么集成电路公司都愿意来张江？从设计到封装，再到测试、制造，整个产业链的企业都汇聚在张江，企业来张江发展，它得到的是整个产业链的支撑。”赵海生进一步解释道。据他透露，即便是在2020年新冠疫情期间，张江光大园的经营没有受到任何冲击并保持稳定发展。 

理性看待首批公募REITs上市后的价格波动 

公募REITs是一项全新的投资产品。 国泰君安资管结构金融部总经理徐刚称：“公募REITs与股票、债券有一定的区别，不同类型的公募REITs关注点不尽相同。产业园区公募REITs主要关注三大方面：一是聚焦底层资产的区位情况、租户质量和区域发展，二是关注资产运管能力，三是是否有完善的治理机制和管理架构。” 对于投资者而言，投资公募REITs，收益无疑是最为关心的问题。根据张江REIT基金份额发售公告，以认购价格计算，张江REIT 2021年度及2022年度的现金分派率预测值分别为4.66%和4.04%。 “由于底层资产类型的差别，产权类和经营权类项目在现金分派率方面也有一定差异，不能简单来比较现金分派率的高低。像产业园属于产权类，其收益来源既包括出租资产获得的租金分派，还有底层资产增值潜力带来的长期增长空间。”华安基金相关负责人补充说道。 华安基金认为，张江REIT产品本身具备一定扩募和展期的成长可能性，后续张江优质的储备资产也可以装入，底层资产也具备成长性。首批公募REITs发行阶段投资者认购踊跃，全部实现了超额认购。公募REITs与新股并不一样，建议投资者还是要理性看待首批公募REITs上市后的投资价值和价格波动。