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最近，基金的大家庭新增了一位新成员----REITs，相信很多小伙伴都听过REITs的大名，是不是在摩拳擦掌跃跃欲试呢？对REITs不太了解的小伙伴也不用着急，我们再来重新认识一下它吧。
REITs的全名是Real EstateInvestment Trusts，即不动产投资信托基金，如果太长记不住也不要紧，记住简称“瑞次”也可以。
REITs听着很复杂，它究竟是什么东西呢？且听慢慢道来。
REITs的起源
REITs的理念最早是起源于19世纪末期的美国。19世纪末，美国东岸的一些富人想要集合资金投资商业地产，在当时的法律框架下，公司制的组织架构可以为股东提供有限责任保护，但是却不能持有投资性的商业地产；而另一种组织架构——普通合伙人制虽然可以持有投资性商业地产，但不能为股东获得有限责任保护，两种模式各有利弊。富人们不满于此，经过各种形式的探索，终于确立了既可以持有投资性地产，又能够获得有限责任保护的形式——MBT（Massachusetts Business Trust）。
MBT的优势使其很快在美国其他主要城市流行起来，后来也被应用于投资股票（促进了共同基金的发展）。1913年，美国宪法第16条修正案生效，开始征收个人所得税和公司所得税，信托基金（包括REITs）予以豁免。但由于美国最高法院在1935年一次判决（Morrissey v. Commissioner）导致REITs不再能够获得免税。此后20多年，REITs一直处于被双重征税的境地：REITs本身需要缴纳公司所得税，投资者获得收入还要再缴纳个人所得税。直到1960年REITs征税豁免修订案正式生效，才开启了现代意义下具有免税特征的REITs时代。
根据NAREIT数据，截止2021年1月，美国共有221只REITs，总市值达到了1.25万亿美元，其中权益型REITs市值为1.17万亿美元。在纽交所上市的REITs有185只，总市值达1.08万亿美元。
什么是基础设施公募REITs
那么最近登场的公募REITs是不是也是投资于不动产呢？
我国此前首批发行的公募REITs基金是基础设施公募REITs，顾名思义，投资标的是仅包含基础设施，而不包含住宅和商业地产项目。
那么购买了基础设施公募REITs是不是就能坐享收租？
基础设施公募REITs的收益来源主要有以下两方面，经营收益和因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益更多由不动产经营收益构成。
说到这，有些小伙伴可能看出，从收益来源来看，基础设施公募REITs和股市、债市的相关度并不高，那基础设施公募REITs是否值得投资呢？
我们可以先来看看基础设施公募REITs和股票、债券的差异有哪些，再来看看公募REITs
是否适合自己哦。
基础设施公募REITs和股票的差异
和股票相比，一是基础设施公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，收益分配较高股息股票而言可能更加稳定；二是底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限，基础设施公募REITs产品的收益相对稳定。
基础设施公募REITs和债券的差异
和债券相比，基础设施公募REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。同时，由于基础设施公募REITs是权益投资，对于本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，因此，受基金管理人及资产运营管理机构管理能力的影响，可能也会存在由于运营不善等原因造成的单位价值下跌的风险。
简单总结一下，对投资者而言，基础设施公募REITs的投资价值主要体现在以下几方面：
一是参与门槛低，流动性预期优于债性标的。
二是项目优质，投资者可以享受到优质稀缺资产的价值提升和运营收益。
三是具有稳定的分红机制及扩募机制，可以实现长期资产配置。
四是与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合。
不过值得注意的是，买入基础设施公募REITs也不等于“躺着收租”哦，它的投资风险大家也一定要清楚。
一方面，如上文所述，受基金管理人及资产运营管理机构管理能力的影响，基础设施公募REITs可能也会存在由于运营不善等原因造成的单位价值下跌的风险。
另一方面，由于投资于基础设施建设，规模比较大，相应的回报周期就会比较长。
基础设施公募REITs怎么买
基础设施REITs的投资标的与普通公募基金不同，而且由于标的的特殊性，也很难通过基金经理、历史业绩等角度来考量了。那应该怎么选择呢？
可以注意以下几点：
1.看项目。基础设施公募REITs试点底层项目大致可以分为两类：一类是产权类资产，以租金为主要收入来源，包括仓储物流、产业园区、数据中心等。
一类是特许经营权类资产，依据与政府签署的特殊经营协议进行收费，包括水电气热市政工程、高速公路等。
两类项目的收益来源和特征有不同，大家可以根据自己的情况来选择。
2.看管理人。一方面关注基金管理人，可以从基金管理人对项目的把控能力、基金经理的过往从业经历和专业领域等方面进行考察。另一方面关注专业资产运营机构（原始权益人/基础设施运营企业），专业资产运营机构的运营管理能力的强弱直接影响到底层项目运营的稳定性和增长潜力。
选择了心仪的项目后，应该怎么购买呢？需要注意以下步骤：
1、首次购买公募REITs前签署风险揭示书；
2、参与基础设施基金场内认购的，持有沪深交易所普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）。参与基础设施基金场外认购的，应当持有开放式基金账户（简称场外基金账户）；
3、投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与交易所场内交易；使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券经营机构后，参与交易所场内交易。
当前，我国公募REITs市场刚刚起步。对于这一金融市场重要“新丁”，大家仍要知己知彼，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解自身的风险偏好和承受力，关注长期投资价值，共同呵护这个“蓝海”市场茁壮成长。
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