公募REITs万亿级市场启幕 资产配置迎来新选择

创造历史！创指点位首次超越沪指！透露什么信号？

原标题：公募REITs万亿级市场启幕 资产配置迎来新选择来源：上海证券报

主持人

财经主持人、独立财经观察员 马红漫

嘉 宾

深创投红土资产董事长 罗霄鸣

北京首创生态环保集团股份有限公司

总会计师 郝春梅

博时基金管理有限公司首席产品官 冯 晶

7月13日，“2021年上海证券报资产管理高峰论坛”在上海举行。在公私募基金分论坛的圆桌讨论中，围绕我国公募REITs诞生背景、实现路径，以及所面临的机遇与挑战等话题，与会嘉宾进行了热烈讨论。

多位公募REITs人士提到，经过多年发展，公募REITs的推出可谓是“天时地利人和”，既为项目方提供了盘活底层资产的方式，也为投资者提供了另类投资机会。从后续发展来看，需进一步拓展投资者群体、发展多类型公募REITs产品、完善REITs治理结构和相关配套措施。

马红漫：短短一年时间，公募REITs从无到有，进入资本市场。如何理解公募REITs？其基本的投资逻辑和方法是什么？

罗霄鸣：简单来说，公募REITs打通了公众参与优质不动产投资的渠道，即通过金融化“包装”，使老百姓在投资公司股票之外，还能够投资既能持续大比例分红也能不断增值的优质的持有型不动产。具体来看，不动产的公募REITs，就是把一些持有型不动产，通过上市、份额化，将其拆分成一个个单元，方便老百姓参与。将投资公募REITs与投资上市公司来比较，投资人投资上市公司不仅需要分析行业、产品、市场，还需要评判管理层以及公司战略等非常多而且不透明的要素，但投资人投资公募REITs就非常简单、稳健且透明。就像传统的不动产投资一样，投资人只需要关注资产位置、周边市场等等这些非常公开透明的数据，而不用像投资公司股权那样要特别关注是谁持有或管理等问题。

冯晶：从宏观来看，目前中国到了转化经济增长动能、调整结构，盘活存量资产的阶段。公募REITs能引导社会资金进入基础设施领域，将基础设施企业持有的具有稳定现金流、经营成熟的优质存量基础设施资产，转化为企业收入，减少企业对债务融资的依赖，为国家新一轮经济增长提供强劲动力。

另一方面，从市场需求来看，资管新规实施以后，机构希望为投资者提供分散化、多元化、低波动的产品，市场需要更丰富的资产类别，包括更多的另类投资工具。

郝春梅：REITs本质是资产上市过程，即优质资产运营到一定程度后，通过资产上市，给投资者带来稳定现金流回报，对各方来说都有好处。对重资产企业来说，公募REITs有助于其实现战略转型，通过资产上市引入更多投资者，把企业资产进一步做精。对投资者来说，公募REITs也是很好的投资品。公募REITs与股债相关性较小、现金回报较为稳定，是大类资产配置的良好资产补充，适合中低风险偏好投资者。对行业来说，公募REITs能够带动整个行业更好更快发展，意义非常重大。

马红漫：如何筛选REITs底层投资资产？

罗霄鸣：公募REITs不是固定收益品种，投资它不是只为了每年分几个百分点的现金分派，而是追求资本增值，这一点和老百姓买房一样，很多人买房不是为了收租。所以，从大逻辑来看，投资公募REITs主要聚焦底层资产的未来增值价值，从根本上需要筛选行业、类别、产品。从深创投布局来看，主要聚焦在产权类REITs，比如仓储、数据中心等。再者，底层资产所处的行业一定要和国家经济发展的大趋势、大走势吻合，千万不要逆势而动。举例来说，这几年中国消费升级是大趋势，那么跟消费、零售相挂钩的仓储物流，就是跟大趋势相吻合的，预计未来会随着经济的发展有租金增长、价值提升的机会。

冯晶：作为基金管理人，需要发挥专业能力，如何选择不动产进行投资、购入、提升营运效率到出售，需要考量很多条件。一是资产所处商业周期，比如在房地产低周期时买进去，通过运营提升在高周期卖出。二是从项目本身来看，项目质量是否优质，能否通过运营管理提高效率，以及是否能通过资产组合的重新构建，包括改善财务结构，从而提高整体资产的价值，这是作为REITs基金管理人，代表基金投资人买方，体现专业化投资能力的地方。

郝春梅：推进首批公募REITs项目时，各方面的审核都很严格。从区域来看，我们选了粤港澳大湾区、长江三角洲的项目。从行业来看，要求是国家扶持行业、补短板行业。从底层资产来看，质量要好，体现在运营好、稳定运营三年以上、有稳定现金流等刚性条件。从首创选取的资产来看，首批试点“筛了又筛、选了又选”，挑选的是大家看得特别清晰的底层资产，而且看得明明白白。

马红漫：公募REITs发展的痛点问题有哪些？对未来公募REITs的发展有何建议？

罗霄鸣：从目前公募REITs的表现情况来看，一个具有股性的品种，资本市场走势却不温不火、十分平淡，我觉得是需要关注的。我认为可能需要关注如下方面：一是市场上了解公募REITs这个品种的投资者太少，关注度和参与度都比较低；二是目前几支产品的流通盘都不够大，普遍大概只有几亿元，相比A股部分走势“波澜壮阔”的股票，这就好像小水塘和大海的区别，水塘是很难起浪花的；三是不要排斥投机行为，对于金融市场而言，投机并不是贬义词。适当的金融投机行为，能推动市场充分交易，创造对投资标的更市场化定价的机会，同时给整个金融资产的流通提供润滑剂，化解大型投资者的流动性风险；四是目前我国公募基金的投资范围内尚未加入公募REITs品种，公募基金作为重要的投资者，还无法参与到公募REITs的投资。

总结来说，“水至清则无鱼”，公募REITs市场这盆水实在太清澈，我认为需要“搅一搅”，让更多投资者参与进来，对市场进行充分定价。眼前各种完全不同类的资产，都走出了一个完全相同的极为平稳的走势，这是需要调整的。等到不同类型的资产，比如仓库、数据中心、污水处理能够走出不同的属于自己行业的独特的行情，那时候公募REITs市场才算进入一个相对成熟的发展阶段。

冯晶：首批公募REITs运行平稳，目前比较符合各方期望。在平稳推出过后，市场更加关注试点项目范围区域能否放开、税收优惠等配套政策措施出台情况等。REITs作为创新产品，首批产品受到投资人追捧，但以后的第二批是否还有这么高的热度，是否会出现募集困难等情况，需要引起重视。从海外经验看，REITs募集困难也很常见。

对资管机构来讲，首先需要有信誉，不能只为了卖一单资产，建立信誉才能持续输出项目。其次，作为资产管理人，必须要有专业能力，才能实现REITs业务的健康可持续发展，比如有能力辨别优质资产和不同商业周期，通过管理团队和运营能力的输入、财务结构的调整和资产的调整，帮助投资者创造价值。

郝春梅：从市场行稳致远、健康发展的角度来看，需要更多配套措施完善，包括会计处理、国资转让、税收优惠等问题，重点还是能否持续挖掘到多样化优质资产，这是REITs发展的“根”。