​听见｜有趣的投资：什么是基础设施公募REITs

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导 语

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今年5月，首批9单公开募集基础设施证券投资基金（REITs）获批，目前均已上市平稳运行。近日，公募REITs再迎纲领性文件，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，就试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求等进一步提出指导意见，市场有望迎来更多的公募REITs产品。那么问题来了，小伙伴们到底对基础设施REITs知多少呢？今天就让华商小海螺为您详细讲解一下。

REITs的由来

REITs，是指“不动产投资信托基金

”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

我们的工作和生活都与不动产的发展密切相关，写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等，都属于不动产的范畴。放眼全球，REITs起源于美国，后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区。从诞生到现在的近60年里，基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模已超过2万亿美元。

REITs的推出对宏观经济发展意义重大，可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能。此外，降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这标志着中国REITs市场正式启航，个人投资者也可以通过参与公募REITs，分享国家经济高质量发展的红利，但个人在投资前一定要了解相关知识，知晓投资风险，理性投资。

我国公募REITs的探索发展之路

REITs可分为公募型和私募型。我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试，在国内法律框架下发行了具有相似功能的“类REITs”产品。以上交所为例，截至2020年7月末，已有33单类REITs产品发行，规模562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产，为试点公募REITs积累了较多实践经验。2020年8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点。宏观上，有助于落实深化金融供给侧结构性改革政策，为基础设施建设提供直接融资支持。微观上，可以降低企业的杠杆率，实现“轻资产”模式转型。

公募REITs是区别于股票和债券的大类金融产品，可以为投资者提供中等收益、中等风险资产，有助于投资者的多元化资产配置。我国首推基础设施REITs试点，其实原因很简单——我们拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。

了解到以上信息，我们现在再来看一下基础设施公募REITs的定义，就会清晰很多。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。

 基础设施公募REITs的重要意义

基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

我国发展基础设施REITs的优势有以下几点：

1、基础设施的存量规模大

我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。

2、基础设施还有较大增长空间

未来政策发力新基建，可选的底层资产会越来越丰富。我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元，统计局亦测算，我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%，还有较大增长空间。随着产业政策逐步向新基建方向倾斜，包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资，也有望为REITs提供新的可选资产。

3、基础设施项目收益较为稳定

很多成熟的基础设施，比如电力、水利、高速公路等项目，都有稳定的收入和现金流，适合作为REITs的底层资产。

公募REITs与普通公募基金的不同之处

公募REITs也是公募基金的一种，只不过在投资标的、发行定价以及市场波动等方面与其他公募基金产品有些不一样。在投资标的方面，REITs是限定主要投资于不动产的基金。本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。简单来说，基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。

另外，和普通公募基金着重在二级市场交易不一样，公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中，而且要主动履行项目日常运营管理的职责，以获得更好的回报。也就是说，投资者申购REITs份额后，基金管理人会代替他们对其所投资的项目进行监督和管理，从而让这个项目较好的运营起来，保障收益得以实现。

根据试点相关要求，基础设施公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，是一种风险回报比中等的权益类投资品种，充分体现了普惠性。

好了，相信通过刚才的讲述，小伙伴们对基础设施公募REITs已经有了大致的了解，今天有趣的投资我们就讲到这里。投资市场风云变化，新鲜有趣的理财知识层出不穷，想听什么？想了解什么？说出您的想法，留言给我们，也许下一期“有趣的投资”就是您最想了解的。我们下期见！

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