当下如何看待房地产行业？

原标题：当下如何看待房地产行业？来源：富国基金

今年以来，地产行业是表现最差的行业之一，跌幅为16.28%，仅次于家用电器和非银金融。

图表1：年初至今房地产行业表现较差

数据来源：Wind，截至2021-11-17

往年四季度A股不同程度上表现出“均值回归”的行情特点。除2017年外，2016年至今的五年里，四季度的行业分化均有收敛。因此从“均值回归”的角度，今年表现较差的板块或有一定补涨机会。地产作为今年表现最差的行业之一，当前是否可以乐观？

图表2：行业分化程度一览

数据来源：Wind，截至2021-11-17

房地产行业估值、流动性、配置系数均在历史底部

申万房地产行业PE（TTM）为7.70倍，处于2010年至今的2.60%分位（申万一级行业位居倒数第2位）；PB（LF）为0.90倍，处于2010年至今的0.87%分位（申万一级行业位居倒数第3位）。估值绝对和相对水平均低，对应投资胜率或许较高。

图表3：房地产行业估值水平

数据来源：Wind，截至2021-11-15

换手率低，流动性差，表明房地产行业市场情绪也是低点。截至11月15日，统计申万一级各行业的个股10日换手率的平均值（个股总市值大于百亿），房地产行业换手率为0.96%，处于行业排名的倒数第四位，说明目前房地产行业的交易情绪低落；统计2015年至今的月内房地产行业的10日换手率平均值，计算出当前的分位数低于50%，也印证房地产行业的市场情绪在低点。

图表4：申万一级行业换手率

资料来源：wind，截至2021-11-15

图表5：房地产行业换手率分位数（2015年1月至今）

资料来源：wind，截至2021-11-15

配置低位，基金加仓空间大。2021Q3普通股票型与主动偏股型基金的行业配置中，房地产行业超配比例为-1.06%，处于低配状态，未来的增配空间较大

图表6：2021Q3基金超配比例（普通股票型基金&偏股混合型基金）

数据来源：Wind，截至2021-11-14

复盘历史：买在政策曙光初现之时，政策重回收紧即行情结束

2018年10月下旬后，政策首提“棚改货币化”，地产调控曙光初现，之后又叠加贷款利率下调等事件催化，房地产行业在2018年底开启反弹。

图表7：2018年四季度至2019年春节前房地产行业行情与大事摘要

数据来源：Wind，截至2021-11-14

2019年4月，放多次基本面改善，但政策趋紧，行情急转直下。2019年3月中旬投资数据大超预期，同时政策和信用环境均相对宽松，行情冲高。进入4月中旬后，收紧政策频出，融资和信用端亦承压，调控政策预期趋严，行业环境顿时转向负面，导致行情超跌大盘。

图表8：2019年春节后至二季度末房地产行业行情与大事摘要

数据来源：Wind，截至2021-11-15

当前，地产调控曙光初现，赔率在提高。制造业景气度持续下行，经济增长动能不足。从PMI来看，自今年3月触顶以来，PMI进入下跌通道，9月跌破荣枯线，10月在荣枯线下续降至49.2，显示出制造业偏弱。经济下行压力大，“松”地产或是不得已的办法。

地产信贷的边际转暖率先在居民端企稳，是近期少有的房地产调控放松的信号，曙光初现。10月居民中长期贷款同比多增162 亿元，增幅虽然不大，但一改 6月以来月均-1500 亿元的多减程度，边际改善明显，已恢复往年水平；此外，10月个人住房贷款新增3481亿元，环比多增1013亿元，房地产领域合理融资得到了正常的支持。如果政策“松”地产延续，那么房地产行业赔率会大幅提升。

图表9：申万一级行业换手率