安信基金袁玮 | 深度解读房地产近期为何逆市走强？

市场对地产股关注度提升，地产板块近期也有所反弹，处于历史低位的地产板块是否已迎来布局机遇？近日，中国基金报专访了安信基金权益投资部基金经理袁玮，带来房地产行业观点的最新解读。

01 

关注优质地产股

中国基金报记者：最近一个月地产股有所表现，有观点认为地产股目前处于一个超跌的预期和估值修复阶段，您如何看目前地产股表现？是否是短期现象？

安信基金袁玮：最近一段时间里，地产行业内股票的市场表现是极其分化的。有一部分地产股表现强劲，例如一些坚持稳健经营的央企、国企以及部分优质民营企业。与此同时，也有部分地产股大幅下跌，尤其是个别逆政策导向而行、过度使用杠杆、经营管理不善的房地产企业。市场出现如此分化的走势，我们认为是存在逻辑合理性的。

简单来说，行业正在经历前所未有的供给侧变革，优胜劣汰将使得行业集中度不断提升，使得竞争格局不断优化，因此我们相信优质地产股的良好表现是可以长期持续的。

02 “房住不炒”不会改变

中国基金报记者：市场对房地产政策有放松预期，您如何看待这一预期？地产股以及地产产业链是否具备较长时期的投资价值？

安信基金袁玮：中长期的发展逻辑来看，中国的房地产行业还有很长的路要走。自1998年房地产市场化改革以来，我们国家的住房体系得到了很大的发展，一定程度上适应了国家快速工业化与城市化的进程，使得老百姓的生活居住条件得到了显著的提升。但是，我们也必须清醒地认识到，相对于老百姓对美好生活的追求而言，目前的住房供应体系还有很大的提质增效空间。

事实上，一切文明发展的成果，不论是来自科技还是文化，其中绝大部分都是与百姓住房紧密联系的，没有房地产的健康发展与繁荣，很多的消费升级就没有落地的基础。反之，只要科技与文化在不断地进步，人民对更好住宅的追求就不会是空中楼阁。因此，房地产与科技、文化是可以互为发展基础的。

当前，经济正面临的压力，其中有很大一部就来自于房地产业的短暂迷失。一方面，核心城市的房价压力较大，居民买房承受着巨大的支付压力，为此各级政府与职能部门本着为百姓排忧解难的初衷，出台了很多调控房价的政策，这是值得肯定的。但另一方面，我们也看到的，部分调控政策的实际效果并不是特别理想。很多地方的房价是控制住了，但买房子却变得更难了（购房门槛提高了），且供房的压力也没有得到实质性的缓解（税费负担与利息负担提高了不少）。

我个人认为，要破解房地产的难题，帮助行业摆脱短暂迷失，助力经济整体企稳，最重要的还是得靠发展。事实上，这也正是国家当前所强调的，要建立多层次（租购并举、保障房与商品房并进）的高质量房屋供应体系，它既能充分利用市场的功能将效率发挥到极致，又能充分体现社会对弱势群体的细致关怀。通过最近的中央经济工作会议，我认为关于房地产发展的思路已经越来越成熟和清晰了，相信房地产行业也将重新步入平稳且高质量发展的轨道。

事实上，种种迹象表明，我国房地产行业已经开始了从“快速的规模扩张以满足市民的基本居住需求”向“为人民提供更高品质的产品与服务”的转型。我们看到越来越多的企业家都在反思过去的盲目举债、粗放式扩张行为，都在致力于制订未来的高质量发展战略。因此，在将来能够适应行业发展趋势，坚定走高质量发展路线的房地产上市企业，不仅仅是估值低，业绩成长的空间值得期待，具备较好的长期投资价值。

03

估值处于历史低位

中国基金报记者：数据显示，绝大部分地产股的PB估值都小于1，您如何看到地产股的估值水平？

安信基金袁玮：当前，不论是从绝对估值还是相对估值的角度看，房地产行业的整体估值都处在历史极低水平，但不代表所有地产股都是真的便宜。在价值框架下，我们需要深入思考低估值股票是不是真的有价值，是不是存在被我们忽略的风险，这样我们就有信心带给大家一个合理的长期回报。

04

看准龙头公司

中国基金报记者：从地产产业链的细分领域来看，您更看好哪类企业或者哪些相关板块？

安信基金袁玮：地产行业的格局正在经历巨大的拐点，不负责任的、盲目举债扩张的低效率企业将进入不可逆的缩表甚至进入破产周期，行业的导向将从过去的规模导向转变为利润导向。房地产市场集中度会逐步提升，最终能够长期提升销售体量和利润体量的一定是优质的行业龙头。除此之外，地产公司还有很多其他相关经营板块，比如物业、不动产投资以及与不动产相关的高科技应用，这些板块目前看起来体量不大，但未来的成长空间非常大。我看好中国房地产行业的发展前景，看好其中财务稳健、专业能力突出、具有长远战略眼光的优质房企。

05

借道基金参与地产行情

中国基金报记者：若借道基金参与地产行情，您认为应该如何筛选？需要注意哪些风险？

安信基金袁玮：如之前所述，房地产是经济发展的一个有机组式，过去市场普遍对这个行业的认识较偏激，将房地产与科技、民生对立起来看，使得市场资金在配置结构上有一些“偏科”，主流机构也很少会对地产板块进行有效配置。然而在当前的环境下，房地产行业有望迎来新一轮的良性循环发展，在居民投资组合中配置一部分地产相关度较高，以财务稳健型地产公司作为主要配置对象的基金是可行的。

本文节选自中国基金报《地产股要有大反弹？海富通、汇安、安信、诺德、永赢、创金合信、中信保诚基金最新研判来了！》

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