市场对地产股关注度提升，地产板块近期略有反弹。处于历史低位的地产板块是否迎来机遇？后续投资该如何布局？借道基金参与应该注意哪些风险？
中国基金报记者专访了创金合信基金金融地产行业研究员胡致柏。
他认为，近期地产股近期表现偏向于超跌反弹，未来地产政策可能会继续放松，但是“房住不炒”不会改变，房地产行业正在经历前所未有的供给侧变革，优胜劣汰将使得行业集中度不断提升，期间存在一些结构性机遇，借道基金布局需要注重风险。
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地产股属于超跌反弹
中国基金报记者：最近一个月地产股有所表现，有观点认为地产股目前处于一个超跌的预期和估值修复阶段，您如何看目前地产股表现？是否是短期现象？
胡致柏：从今年下半年开始，地产行业快速进入寒冬。销售景气度快速下行、土拍市场遇冷，更多房企陷入困境，地产行业基本面和情绪面同步下行，板块走势偏弱。随着近期地产行业政策开始逐渐纠偏，地产板块对政策底进行反应，这也是近一个月地产板块有所反弹的主要动力。
从统计局公布的11月房地产数据来看，行业基本面略有修复，但整体还处于基本面下行、信用风险出清的阶段，行业基本面拐点尚未到来。当前的行业困局，源于房企过往几年快速无序扩张，“高杠杆、高周转”商业模式在严格的调控下失效，积累的风险开始释放。从短期看，在房企资金面仍然存在较大压力，需求端没有快速修复的背景下，预计地产行业仍然会继续一段时间的”苦日子“。但是从长期看，经历过转型的阵痛，地产行业能够逐渐过渡到平稳健康发展的阶段。
当然，地产板块政策博弈空间较大，股价往往会先于基本面进行反应，在中央对于2022年“稳经济“的定调下，后续如果需求端和融资端政策上出现明显变化，板块内部更加受益于政策回暖的优质房企有望脱颖而出。
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“因城施策”上或有机遇
中国基金报记者：市场对房地产政策有放松预期，您如何看待这一预期？地产股以及地产产业链是否具备较长时期的投资价值？
胡致柏：近期中央两次重要会议均强调促进行业良性循环，健康发展，尽管“房住不炒”的基调没有动摇，但“支柱产业”的表述重提，释放了积极信号，对行业信心有所提振。从11月开始，在房企融资端的限制已经有所放松，中央经济工作会议上“因城施策”的表述可能预示着未来需求端政策有望出台。在良性循环的预期引导下，大概率能够看到更多的政策纠偏与支持措施。从结果来看，11月单月涉房偏紧类政策出台频次创近一年新低，且有偏松类政策出台，在中央会议强调支持商品房市场更好满足合理住房需求的指引下，部分城市调控政策有所放松，后续不排除在“房住不炒”的底线下进行更多调整。
随着后续板块基本面修复，预计行业内部会出现分化，国企、央企和优质的民企将更为受益，先一步走出困局，而部分房企可能会从行业中彻底出清。从中长期看，行业格局将会重塑，经营更加稳健，综合实力更强，多元化布局更为完善的房企有望实现高质量发展。而地产产业链上的企业，依托地产行业平稳健康发展，有望获得建设开发和交付带来的建筑工程和材料的稳定需求。
03
估值处于历史低位
中国基金报记者：数据显示，绝大部分地产股的PB估值都小于1，您如何看到地产股的估值水平？
胡致柏：下半年以来，部分民营房企信用风险暴露、第二批集中供地竞买规则趋严、房企融资端收紧、预收款监管制度加强等多重因素叠加，再加上前期三道红线、贷款集中度、拿地金额比例限制等政策影响，地产行业基本面快速恶化。板块整体处于历史估值底部，实际上是对行业基本面恶化、房企毛利率快速下行以及对行业悲观预期的反应。同时，信用风险事件暴露的潜在可能也是影响房企估值的重要因素。
不过，当前在“稳经济”定调的背景下，政策调控趋严的空间不大。而从今年全年维度看，房地产行业业绩仍然有所支撑。后续如果行业销售回暖，房企毛利率拐点出现，行业内经营稳健、现金流健康的优质企业PB估值有望回到1甚至更高的水平。
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看准龙头公司
中国基金报记者：从地产产业链的细分领域来看，您更看好哪类企业或者哪些相关板块？
胡致柏：地产产业链公司可能会成为行业复苏的主要受益者，随着地产销售、拿地、开竣工的逐步企稳，产业链总需求大概率回暖甚至超出预期。而避免金融风险外溢的定调下，地产产业链风险也能够得到控制。同时，在2022年财政政策更加积极主动的指引下，基建发力也有望增加相关产品和服务的需求。因此，地产产业链具备比开发更大的弹性。
具体的细分行业来看，景气度更高、在开发过程占据重要环节、能够从基建中受益的细分赛道，如防水材料、建材、玻璃等细分赛道表现会更加突出。具体公司选择上，信用风险较大的房企收入占比较小、产品具备强竞争力和影响力、回款能力优异的产业链公司将有望率先走出困境。
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借道地产基金布局适宜
中国基金报记者：若借道基金参与地产行情，您认为应该如何筛选？需要注意哪些风险？
胡致柏：当前公募基金在房地产行业的整体配置比例较低，持有地产板块且占一定比例的基金并不多。如果看好地产行业行情，可以考虑配置专注于投资金融地产板块的行业基金或者行业ETF基金。
在选择上，可以观察基金历史持仓，过往偏好头部优质房企而非通过行业波动和弹性博弈的基金走势将更为稳健。由于地产板块目前受政策和信用风险事件影响较大，股价存在急涨急跌现象，且目前行业整体并不具备大幅上行的空间和背景，在时点上需要避免追高操作。
以上内容节选自中国基金报。
风险提示
投资有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。
您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。
一、依据投资对象的不同,基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。
二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。
三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。
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