记者 杜萌
“因为累计涨幅较高，所以今日临时停牌一天”，在医药和新能源板块遭遇大挫行情时，公募基础设施REIT板块却在发愁“涨得太好”。
今日，红土盐田港REIT（180301.SZ）、富国首创水务REIT（508006.SH）两只基金分别发布停复牌及交易风险提示的公告，称截至2月8日，因为基金在二级市场的收盘价相较于发行价累计涨幅较高，为了保护投资者的利益，而临时停牌一天。
图：红土盐田港REIT今日发布停复牌及交易风险提示的公告 来源：基金公司公告
以红土盐田港 REIT 为例，红土盐田港 REIT 在2021年7月1日至 2021年12月31日期间预期的可供分配金额为3814.04万元，首次发行份额为8亿份，首发价格为2.3元/份。
该基金首次发行时的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金发行价格，那么对于在REITs首发时买入的投资者来说，该基金的年化净现金流分派率为：38,140,408.85*2/(2.300*800,000,000)=4.15%
而对于在二级市场买入的投资者来说，以2月8日收盘的价格4.127 元/份为例，该投资者的年化净现金流分派率下降为：38,140,408.85*2/(4.127*800,000,000)=2.31%。
公告解释称，因为基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。
实际上，这并不是第一例REIT项目因为累计涨幅过高而发布交易风险提示。1月18日，富国首创水务REIT就曾发布《交易风险提示公告》，称本基金在二级市场的收盘价为 6.41元，相较于发行价 3.70元累计涨幅较高。1月18日当天，该基金相较1月17日收盘价格下跌6.59%。
界面新闻记者统计发现，自去年6月21日以来，共计两批11只REITs产品上市，由于净值不断创下新高，REITs受到投资者的热捧。截至2月8日收盘，11只REITs相较发行价格均有不同程度的上涨，其中富国首创水务的累计涨幅已经达到96.22%，红土盐田港的累计涨幅也达到了79.57%。
表：截至2月8日，11只REITs基金的发行价格明细来源：Wind 界面新闻研究部
REITs项目到底有何魅力，导致净值不断上涨，最后基金公司只得出面发布交易风险提示？
这和春节前发布的一则REITs 税收优惠政策有关。1月29日，财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，拉开了公募REITs 税收优惠的序幕。
天风证券发布报告分析称，公告提出了两项主要针对原始权益人的税收优惠政策，主要在基础设施REITs 的发行设立和存续运营环节的所得税问题，给予了政策支持，规定可适用特殊性税务处理或递延缴纳。
“具体来看，一是REITs 设立前的内部重组适用特殊性税务处理，不征收企业所得税；二是 REITs 设立阶段，原始权益人战略配售部分将抵减转让项目公司股权所获增值，给予递延缴纳 。”天风证券表示，此举有望有效缓解原始权益人的税负成本和现金流负担，从而进一步缓解REITs 发展过程中的掣肘问题。
而REITs是否具备炒作价值？对于目前已经涨幅过高的REITs项目，能否继续追高买入？
百嘉基金副董事长王群航表示，“通常来说，影响基础设施REITs二级市场定价的因素有七个方面，依次是二级市场上的流通规模、期限、底层资产的性质和质量情况、认购价格、溢价率、预期收益率等。按照现有的公开信息披露，REITs项目的预期收益率在年化4%-9%之间。如果在二期市场上价格大幅上涨，大幅溢价显然是不合理的。特别是一些基础建设项目，债权属性更强，更不具备炒作和投机空间。”
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