2019年,北京房地产市场充满变革与挑战

全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯，近日发布2019年第四季度北京房地产市场研究报告，全面解读第四季度及全年北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新动态，并就未来趋势进行展望。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：2019年对于北京房地产市场而言，是充满变化与调整的一年。受诸多因素影响，全年北京房地产行业长期处于调整、波动、甚至是被抑制的大环境当中。受影响最明显的是写字楼市场，目前已进入一个下行周期，无论是业主方还是租户方都在积极调整策略以应对寒冬。调控从严的政策环境继续深度影响住宅及土地市场，全年的整体成交保持平稳、难现反弹的动能。而大宗投资市场则是北京房地产市场为数不多的亮点，2019年全年的成交额再创历史新高，这也表明北京仍然是国内最值得投资的市场之一。

对于北京写字楼市场而言，2019年可谓“拐点之年”，在经历了近十年的黄金发展周期之后，写字楼市场进入了新一轮的调整周期。2019年全年北京甲级写字楼市场共迎来134.5万平方米的新增供应，主要集中在CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区，其中既包括中信大厦（暨中国尊）、亚洲金融大厦（亚投行新总部）等地标级项目，也有丽泽SOHO、城奥大厦等新兴商务区的亮点。海量供应入市直接拉动全市空置率上升至12.7%，这两项指标均为2009年以来的最高值。同时，供需之间的平衡被打破以及逐渐疲软的市场需求，共同促使北京写字楼市场的平均租金连续四个季度出现环比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元，租金指数较去年同期下降1.6%。无论是来自自身的变化（供需体系的转变）还是外部环境（宏观经济增速放缓）均对写字楼市场产生了巨大影响，导致租赁需求被进一步遏制，多数租户对租赁成本更加敏感，而整体市场由业主主导向租户主导的方向开始转变。

商业零售市场方面，2019年1至11月，北京市的社会消费品零售总额达11,195.2亿元，同比增长5.1%，增速较往年有所放缓。为刺激居民消费、实现消费升级，北京推出多项刺激计划，其中包括鼓励发展“首店经济”，通过加大资金支持吸引国内国际品牌的首店、旗舰店进驻北京的零售机构。其次，“夜经济”的大力推广也成为了北京零售业发展的新趋势，各大零售商店、餐饮娱乐和购物中心通过延长营业时间、加大餐饮业态比例、丰富夜间活动项目等方式促进夜间经济的消费增长。

基于首都功能定位及城市规划等因素影响，北京中心城区原则上不再增加新的商业项目，因此，2019年北京零售市场的新增供应基本上由两个部分组成，即核心区域的存量项目改造升级、以及来自郊区的新建零售项目。其中由国贸展厅改造而成的国贸商城南区和12月份新开业的SKP-S（暨SKP南馆）为稍显沉寂的北京零售市场带来了久违的活力。尤其是SKP-S，凭借其沉浸式商业体验、诸多高端奢侈品牌云集的鲜明特色，使其一经开业便成为北京商业零售市场的“话题之王”。

商品住宅销售方面，回顾2019年全年，北京商品住宅市场整体表现波澜不惊，无论是供应还是成交均表现平淡，相较去年既未出现大幅反弹、也未出现整体下滑，基本实现政府所主导的“稳房价、稳预期”的目标。北京的房地产调控政策长期以来都保持着从严态势，尽管上半年住宅成交短暂出现小幅升温，但随着调控政策的逐步传导，尤其是对房地产融资端的严格监管与调控，直接导致下半年市场明显降温，成交量开始逐渐走低，购房者的观望情绪较为明显。不过因刚需和改善型购房需求韧性较强、在限竞房供应量大增的支持下仍能平稳释放，因此也保证了住宅市场整体成交量同比去年仍能保持稳定。

值得注意的是，今年中央政府多次提及要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的指导思想，因此可以看出，北京房地产市场的调控政策依然不会放松，政府将以“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制促进房地产市场平稳健康发展。

大宗投资市场成为全年为数不多的亮点。北京拥有全国最为成熟的房地产市场，其商业项目的投资回报率有着良好的保障，因此也赢得了机构投资者的追捧与青睐。2019年北京大宗投资市场继续保持了极高的热度，全年的成交额再创新高、已达到765亿元的历史新纪录。

写字楼仍是投资者最为青睐的资产，年内共完成19宗成交，累积成交金额超过人民币452亿元。商业零售物业成交6宗，收购项目主要为购物中心，并且部分被收购项目将进行“商改办”的升级改造。此外，一些投资者也将投资目标转向某些非传统物业领域，数据中心、停车位等较为罕见的资产也有部分成交。

展望2020年的市场走势，在政策环境不会出现更多调整的情况下，房地产市场整体仍将以平稳发展作为第一要义。同时，如若外部环境（如中美贸易摩擦等威胁能够彻底得到解决）能够出现改善，将是对商业地产发展最大的利好。而具体到行业内部，可以预见商业地产正经历着新的发展格局，行业整体已由追求高速增量进入到存量高度竞争的新阶段，市场面临的不确定性正逐步增多，同质化竞争也日益加剧，以上种种变革都对商业地产的运营提出了更高的要求，而更加专业化和精细化的运营和管理能力将成为商业地产新的核心竞争力与致胜关键。