继广州“商改租”政策落地之后，住宅房价全国第一但写字楼空置率高企的深圳，终于迈出了“商改租”的步伐。
深圳商业地产迎来巨变，近日，深圳有关部门官宣，商业、办公写字楼可改建成租赁住房。
同时也给出严格限制，规定改建项目改建后应作为租赁住房用途，不提供学位，且改建项目的租赁住房用途在通过审核后5年内不得改变。
事实上，“商改租”并非深圳首创，上海、广州、重庆等地已先后推出相关举措。“商改租”成为盘活存量商办用房，增加租赁住房供应、缓解住房市场供需矛盾的“妙招”。
严格规范改建条件及要求：1月9日，深圳市住房和建设局发布公告称，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给，市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）。
《通知》主要从改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五方面对“商改租”进行规范。
第一，在改建原则方面，《通知》“划定红线”，指出“性质不变，整体确权”。即申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。
强调鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。
第二，在改建条件方面，规定既有商业和办公用房应同时符合以下条件方可改建：
（一）已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；
（二）不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；
（三）以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
第三，在改建要求方面，提出结构安全、消防安全、环保卫生等七方面要求，重点包括：
（一）结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定结构安全现状。改建项目不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全。
（三）环保卫生。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件，并符合国家和本市的相关标准以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。
（五）用途限制。改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。
第四，在实施程序方面，强调实施主体需是在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。
第五，在保障措施方面，要求各区建立年度检查制度，严厉打击违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让行为，同时规定将改建项目统一纳入市住房租赁监管服务平台管理，对改建项目实行全流程动态监管。
此外，《通知》的起草说明文件显示，将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。
业内人士指出，盘存量、划红线、堵漏洞可作为解读《通知》的关键词。上述有关结构安全、环保卫生等方面措施有助于“堵住”当期租赁市场存在的“隔断房”改造、空气检测不达标的漏洞。
同时，《通知》规定将改建项目统一纳入市住房租赁监管服务平台管理，也有利于市场规范发展，减少民间“二房东”非规范运营的乱象。
以深圳为例:
近几年，深圳城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房(实际就是办公楼)，导致深圳商业、办公用房空置率太高。
另一方面，深圳超过2200万，但真正的商品住宅不过240万套左右，自有住房率不足40%，职住严重不平衡。商改租，办改租，显然非常有利于缓解深圳职住不平衡的现状。
但对三四线，甚至某些二线城市来说，对商业办公用房的利好有限，因为这些城市产业规模较小，商业、办公空置完全是因为供应量太大，城市中新增人口、产业不足，利好有限。
第二，对住宅形成利空，但影响有限。因为商改租赁，办公改租赁，改变了土地用途，但土地性质并没有发生改变，并且只能用于出租，对住宅的利空，也是主要影响了出租收益。
第三，此项政策，实际上对公寓形成了很大的利空。
目前，公寓产品，因为交易税费和享受城市配套(主要是学位、落户)等方面限制，导致公寓产品流动性一直存在问题，目前投资公寓的客户，主要看中公寓产品的出租收益。本项政策一旦推广，将会产生大量的商改、办公改租赁项目公寓，从而挤压商改住的出租收益。
现在在很多城市中，(商办)公寓都是谜一样的存在，反正从中介和房企的角度来看，怎么都需要来一套。但如此明目张胆的改变土地用途的行为，大多数城市都是默许的，这其实是个很值得思考的问题。因为改变土地用途，是伤害地方利益的(居住用地的出让价格远高于商业办公用地)。
咱再来说说北京市场
北京租房市场寒潮还在持续。贝壳研究院数据显示，2019年11月北京房屋租金降至81.3元/㎡/月，从8月开始，房屋租金连续4个月下跌，环比10月份下降1%，同比下降2.8%。
数据来源：贝壳研究院
每日经济新闻报道，年底选择租房的租客，在找房过程中，看见中介平台展示其租赁后台系统，很多房源年底租金降幅在100-300元。
在北京租房的一位朋友表示，他今年7月份通过自如在东城雍和宫附近租的房子，价格为4330元/月。同样大小的房源户型，如今价格虽然依旧是4330元/月，不过平台推出了签约立减1666元的活动，相当于比之前便宜了139元/月。
“春节潮”和“毕业潮”是租房市场两个主要租赁时期，热潮褪去之后，租金会有所回落。四季度作为租房市场的传统淡季，北京租房市场走势符合市场规律。
对于北京今年租房市场，我爱我家小贺表示：“今年行情不好，好多还都是赔钱出租”。
关于“赔钱出租”的说法，通过沟通了解到，因为北京今年租房市场下行，之前收房源时，价格偏高，没人愿意租，只能降价出租止损。
中国房地产协会的统计数据发现，2019年11月北京十二个城区租金走势，有11个区域租金价格同比呈下跌状态，符合租客和中介的反馈。
对于2019年租赁市场表现，年初曾有业内人士表示：2019年整体租房市场肯定不如2018年。
面对2019年租赁市场寒潮，租金回落等情况，头部租赁企业已经做出应对。
据了解，我爱我家的租赁品牌“相寓”通过房屋清退的方式，做出回应。其三季度财报显示，相寓第三季度全国房屋规模28.5万套。
与2018年年底的30.3万套相比，2019年全年整体逐步减少。到今年6月，相寓持有房屋规模减少至29.24万套，截止到2019年9月，已减少至28.5万套，总共缩减了1.7万套。
对于北京年底收购房源，我爱我家小贺也谈到：现在年底收房比较少，好多业主接受不了降价，心理价格都还普遍在高位。
同样作为头部租赁企业的自如，房源收购也趋于谨慎。今年年底时，有媒体记者以房东身份表示要将北京某小区房源托管给平台时，自如客服人员表示该小区已经没有收房任务。
之前资本进入租赁市场时，引发了租赁企业跑马圈地、争抢房源的行为，进而造成哄抬房租的恶劣影响。随后国家对租赁企业垄断房源、哄抬租赁价格进行专项整治，2019年的租赁企业冷静了很多。
如今，租赁企业除了房屋规模有所缩减，不再一味追求扩张。对于今年准备出租房源的业主们，可能会常听见租赁平台的一句话：“如果您愿意把房租降300元，估计会更容易租出去。”
据了解，对于目前年底还尚未出租的房源，北京相寓、自如等长租公寓的房东们大都会收到平台工作人员提出的租金降价提议。
除租金下调之外，部分租赁平台年底同时推出多项优惠活动促租，来应对淡季现状。
自如管家小张透露，他们年底已经推出了合租立减1666元、整租立减2222元等优惠活动，另外还有押金全免、服务费打折等活动。针对毕业生，自如推出了海燕计划，就是给毕业生实习生免押金。
我爱我家小贺则表示，“年底时没有什么活动，只推出了短租特价房。”关于短租特价房，大多是房源即将到期，对于未来是否续租，还未决定的房源。他还说道：“他们租房都是提前一个月跟业主沟通续租的事情，太早，价格不好定。”
关于北京租赁市场，不得不提2016年1月北京提出的2020年人口疏解计划。按计划，西城、东城、朝阳、海淀和丰台五个区域，明年整体将缩减约136.1万人口。此举对于北京租赁市场各区域价格走势也会带来巨大影响。
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