短期内扎堆入市、产品同质化严重，北京限竞房尤其是远郊区的限竞房在2019年面临去化困境，由此也带来了开发商各出奇招、花式促销。新京报记者发现，不少项目费尽心思将部分产品“装”进普通住宅的“条框”里，以凭借更优惠的首付和税费进一步吸引刚需，突围去化。
开发商用普宅来当“卖点”，进一步降低刚需买房的门槛，真的能有效刺激去化吗？近6年未更新的2014年版北京普宅标准，是否又到了亟待调整的时候？
昌平北七家的限竞房金辰府，两幢符合普宅标准的楼栋已基本售罄。
普宅与非普宅，二套首付差了百万
春节前夕，位于昌平北七家的金辰府售楼处，依然有买房人在看房。这个面向刚需的限竞房项目主打的宣传口号是，“首付126万起，北七家当前唯一入市普宅，区域内的性价之王”。
“东西向的1号和12号两幢楼是特惠房，去年11月10日二期开盘，现在只剩下4套房了，楼层不太理想，只有顶层（15层）和2层了。”金辰府销售顾问说。
特惠房“特”在哪里？销售顾问解释说：“374万元内。北京五环到六环、总价控制在374万元以内的房子，算是普宅，一套首付只用35%，二套首付60%。”
新京报记者了解到，此前，开发商为了年底回款还推出了“一口价”房源。“比开盘时的价格还要低一些。”销售顾问称，目前只剩1号和12号两幢楼的4套房是“一口价”，临街的1号楼“一口价”为350多万元/套，位置靠里一点的12号楼“一口价”为360万元/套。
金辰府体量较大，共计1744套房源，只有89平方米三居和143平方米四居两种户型，其中四居只有300套。除了两幢东西向的楼栋以外，其他89平方米户型均为南北向楼栋，总价超出了374万元，被定义为非普宅。
销售顾问称，开盘当天，这两幢特惠楼总 计238套房的去化率就已接近80%。除了总价相对低之外，被划为普宅后，对首付压力大的刚需族来说，门槛又降低了不少。而且，如果是二套，则首付压力更小。
以东西向89平方米户型（普宅）计算，假设总价357万元，二套首付60%，为215万元，贷款142万元；以南北向89平方米户型（非普宅）计算，总价415万元，二套首付80%，为332万元，贷款83万元。相比来看，总价上相差50万元左右，但首付相差很大，二套房的首付相差了100多万元。
普宅当“噱头”，拉动全盘去化作用有限
据北京中原统计数据，2019年，北京限竞房市场仍然供大于求，限竞房供应3.56万套，供应面积402万平方米；成交2.09万套，成交面积230万平方米。截至2019年12月底，北京限竞房市场已经上市6.05万套，成交2.55万套，整体网签去化率42%。
数据显示，2019年北京限竞房新入市项目中，滞销项目13个（去化时间9个月以上，平均去化率49%以下），占比12%（含网签滞后因素）。业内人士分析认为，除去项目扎堆、产品同质化等因素，环线及区域是影响项目去化的核心因素，从销售情况来看，滞销项目中77%位于远郊区，配套等问题也较突出。
新京报记者发现，为打破去化困局，不少限竞房项目努力做出了一部分小户型产品，使之跻身入普宅范畴，从而进一步降低购房门槛，吸引刚需上车。从六环内项目看，除了北七家的金辰府外，亦庄的中国铁建·国际公馆，将东西向80平方米户型、南北向75平方米和60平方米户型大多做成了普宅。“郭公庄三兄弟”中的中铁·诺德逸府，将60平方米南北通透两居做成了普宅，总价略超400万元，符合五环内468万元/套的普宅标准。
但是，这些开发商精心做出来的普宅，在整个项目体量中比例很小。比如金辰府一共1744套房源，只有238套房为普宅。对此，合硕机构首席分析师郭毅认为，部分限竞房将个别房源的价格调整到符合普宅标准，作为购房的“噱头”，对于项目全盘起到的拉动作用相对有限。毕竟这些房源还是少量，而且这部分少量房源自身的规划设计可能存在短板和瑕疵，才能在价格上做出高低落差的调整。虽然让购房者享受到了更低的首付和契税，但产品有可能先天不足，去化依然存在难题，同时，整盘更多产品还是非普。
“调整价格纳入普宅，让更多刚需和刚改以更低的首付门槛实现置业梦想，值得鼓励和赞许；但从符合普宅的产品可能会先天不足来看，部分限竞房还是需要整体调整价格预期，随行就市地制定市场价格，才能实现更好的市场破局，呈现更好的业绩表现。”郭毅说。
普宅标准6年未改，“装入条框”也非易事
即便是一个项目的少量产品，开发商将之“装”入普宅的“条框”，也并非易事。这是因为能满足北京现行普宅标准的房子少之又少，尤其是北京六环以内。
今年1月，就北京目前执行的2014年版普通住宅认定标准，北京市政协委员提出，北京普宅标准已有近6年未更新，应适时修改调整。
“必须要修改调整了。”一家房企的高层人士对新京报记者说。这位业内人士表示，近两年来，北京入市的商品房绝大部分都属于非普宅，即便是限竞房项目，大部分也算豪宅范畴，只有极个别项目或者一些项目的部分户型被定义为普宅。
这位房企高层给新京报记者算了一笔账，以改善住宅的600万元总价为例，此时，普宅的二套首付是60%，豪宅的二套首付是80%，相差高达20%，换算下来就是120万元。“要一次性拿出来120万元，对于一般家庭压力很大。”
业内人士称，目前，北京房地产市场上的二次改善需求迫切，比如一家三代五口人，或者二孩家庭都有改善需求。尤其是二孩政策后，二孩家庭普遍面临着换房的需求，将空间已显局促的首套房改善为面积更大的房子。
“改善性产品销售较好，近两年好卖的户型是110-140平方米的产品，这样的面积和空间最受老百姓欢迎，销售最好，但它们几乎100%都被定义为豪宅。”业内人士称，实际上，这些一家三代五口家庭、二孩家庭都是刚需，资金来源是卖了首套的钱用作二套首付，但他们此时很可能面临的问题是，要买的房子顶着一个豪宅的“身份”。
业内：普宅标准应随市场价格波动调整
“按2014年版标准，北京约86%的新建住宅被认定为豪宅，六环内普通住宅仅有5%。北京当前的非普住宅标准过低，已严重影响和制约市场的正常健康发展。”中原地产首席分析师张大伟说。
张大伟认为，当下，北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付，而事实上，市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅，特别是140平方米以内的住宅。目前市场出现的限竞房库存积压，很大原因也是因为非普住宅标准过低，导致五环和六环之间的大部分限竞房，只能贷款60%或20%。
郭毅表示，2014年9月发布的北京普宅标准至今近6年没更新，期间，北京住宅价格在2015年和2016年经历了一轮上涨，造成了市场上大部分在售项目出现“被豪宅化”的现象。2018年和2019年，限竞房进入北京商品住宅市场，限房价、竞地价的这类产品本身应该符合普宅定义，但大量限竞房依然“被豪宅化”，购房人不得不支付更高的首付比例和契税标准，这对刚需和刚改客群来说并不公平，也对他们的购房需求形成了掣肘。
“我们很早就提倡，北京普宅标准应跟随二手房的最低计税价格作实时调整，或者一年一调整，可上调、可下调，跟随市场价格的波动作相应的调整，才是更合理的标准。新的普宅标准应结合近6年来北京房价上涨的实际水平调整，调整迫在眉睫。”郭毅表示。
新京报记者 王海亮 摄影 王海亮
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