高高兴兴搬进新家
没住多久却被人通知立即搬出去！
而这场闹剧的根源
竟然是一次借钱引发了
究竟是怎么回事儿
一块来看看~
01
买房入住却被要求搬离，原来是一房二卖
65岁的张婆婆拿出自己大半生的积蓄，在蓝天公司开发的白云小区全款购买了一套住宅。刚住进去没几个月，一个叫王二的人找上了门，要求张婆婆一周之内从这套房子里搬出去。张婆婆十分费解并拒绝搬走，两人大吵了一架，也没得出结果，两人决定去找蓝天公司讨要说法。
两人到售楼部后，销售人员查找了公司销售资料，才发现——居然存在两份购房合同！可当时经手张婆婆买房事宜的这名销售人员却表示，自己也对另一份合同毫不知情！这事也引发了售楼部不少购房者的围观和议论，趁着人多眼杂，王二悄悄走到一边，拨打了一个电话……
不一会儿，蓝天公司的总经理李大来到售楼部大厅。“不都说了缓两天吗？你咋这么急呢？” 李大见到王二，赶忙将他拉到一边。张婆婆立马意识到，这两人原本就是认识的，怀疑他们是一起合伙来坑自己的房子。旁边的其他购房者也跟着开始起哄。在李大和王二的争执中，大家才明白，是李大曾向王二借钱，借钱时李大还答应王二，如果到期不还钱这房子就归王二所有。眼看着张婆婆和周围群众议论个不停，王二只好放下狠话，声称要去法院起诉，便离开了售楼部。
02
法人借款以房抵债，债主起诉如何判？
不久，王二一纸诉状将蓝天公司和张婆婆诉诸法院，请求蓝天公司履行《商品房预售合同》，并完成房屋的交付义务；请求张婆婆搬离房屋，排除对王二行使房屋占有的妨害。
法院庭审查明：蓝天公司系房地产开发商，共有3名自然人股东，李大持股51%，担任蓝天公司法定代表人。王二与李大是朋友关系，2017年3月，因项目投资需要，李大向王二借款，双方签订《借款合同》，约定王二借给李大190万元，借期一年，利率每月三分。为担保王二的前述债权，王二与蓝天公司签订《商品房预售合同》，以公司开发的A房屋做担保，约定借款到期后，若李大不能还清本息，A房屋归王二所有，并在当地房产交易管理部门办理了商品房预售合同登记备案。蓝天公司也与王二签订《保证担保合同》，为李大的这笔借款向王二承担连带责任保证。
2017年8月，蓝天公司与张婆婆签订《商品房买卖合同》，约定“将A房屋以220万元出卖给张婆婆”，买卖合同订立后，张婆婆一次性向蓝天公司支付了全部房款，并于2017年底办理房屋交付并入住。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”在法官释明法律关系后，王二仍坚持己见，不同意变更诉讼请求，人民法院一审裁定驳回了王二的起诉。
王二不甘心，又以民间借贷纠纷为由将李大和蓝天公司起诉至法院，请求李大偿还190万元借款本金，并按照月息3%支付借款利率，同时要求蓝天公司承担连带保证责任。这次，李大没有出庭应诉，蓝天公司方面则向法庭出示了相关证据，认为：虽然李大是公司法定代表人，但李大以公司的名义提供担保并未通过股东会决议，他私自以公司名义提供担保应为无效。法院认定蓝天公司的抗辩成立，保证合同无效。虽然李大没有出庭证实借贷事实，但仍不影响法院缺席审理对借贷关系的认定。王二请求李大偿还借款本金的诉请最终得到了法院的支持。
【文中人物、公司均系化名】
彭州市司法局 副局长 田园（右）
彭州市司法局法律援助中心主任 陈聪（左）
这边是正常购房入住
那边则是以房抵债
这笔糊涂账该怎么算呢？
王二要求蓝天公司履行《商品房预售合同》
能否得到法院支持？
本案中，王二与蓝天公司虽签订了《商品房预售合同》，但该买卖合同实际是作为王二与李大之间借款合同的担保，签订该合同所依据的基础法律关系实质上为民间借贷，《商品房预售合同》并非双方真实意思表示。
让与担保，不被认可
实践中，很多民间借贷在无法办理正式抵押登记的情形下，均采用签订买卖合同的方式构建担保关系，这种担保方式从术语上称为“让与担保”，是一种区别于物权法定原则下的非典型性担保方式，一直没有被法律所正式认可，其核心在让与这个行为属于担保而非真实交易，因此两者之间签订的买卖合同属于虚假意思表示。
依据《民法总则》“第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，若查明两者之间的买卖行为并非真实的意思表示，则买卖合同一般会被认定为无效。
基于此，最高人民法院在2015年司法解释中已规范了裁判尺度，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，本案中王二向法院请求履行《商品房预售合同》，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，且若当事人拒绝变更诉讼请求的，法院应裁定驳回起诉。
因此王二要求蓝天公司履行《商品房预售合同》的并诉请没有得到法院支持。
《商品房预售合同》已备案给王二
张婆婆还能否请求继续履行
商品房买卖合同并取得物权？
首先需要分析，张婆婆与蓝天公司签订的《商品房买卖合同》的效力。由于两者之间的《买卖合同》系基于真实的房屋交易意思表示所订立，张婆婆实际履行了购房款的支付义务并且入住，商品房买卖合同虽未经预售备案，但并不影响合同已经生效的状态，因此两者之间签订的合同属于有效合同，故张婆婆可以要求开发商继续履行商品房买卖合同。
倘若因预售备案在王二的状态，导致张婆婆无法顺利取得所购房屋的物权登记，则张婆婆可以在合同约定的办证期限届满后，起诉要求开发商履行不动产转移登记义务，凭生效法律文书可以直接请求不动产登记部门办理转移登记，以此取得物权。
购买期房，哪些措施可以防范“一房二卖”？
在购买期房时，购房者与开发商签订的合同为《商品房预售合同》。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条及《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，开发商应当自合同签订之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案。
但由于商品房预售合同的备案登记仅是行政管理制度，并不会产生任何物权效力，因此，建议购房者在预售合同中约定办理不动产的预告登记，来更好地应对“一房二卖”事件。
商品房预售合同备案
VS
不动产预告登记
根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。
因此，虽然不动产的预告登记不产生物权变动效力，但能保障债权人将来能够实现物权。所以，仍然推荐购房者在预售合同备案登记外，多走一步，办理预售房屋的预告登记。
王二要求李大偿还借款本金和月息3%的利息
能否得到法院支持？
王二和李大之间实质上形成的为民间借贷的法律关系，王二凭借借款合同和转账凭证，能够证明两者之间形成了借贷合意，即便李大没有出庭证实借贷事实，但仍不影响法院缺席审理对借贷关系的认定，因此王二请求李大偿还借款本金的诉请会的到法院支持。
而在利息方面，民间借贷作为金融机构借款的补充，虽不同于正式的金融机构借款，但其利率也并非绝对的市场化，其上限仍受国家所管制。2015年最高人民法院出台了《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的司法解释，“银行同类贷款利率的四倍”利率上限退出了历史舞台，新的司法解释重新将民间借贷的利率上限进行了规定，可简单归纳为“两线三区”。
本案中，虽然王二和李大之间签订的借款合同约定为月利率3%，但该利率明显超过了司法保护区，因此其主张按照月利率3%支付利息并不会得到法院支持，法院仅可能支持其2%的利率诉求。但如果李大之前按照3%的利率支付了部分月份的利息，则已支付部分属于李大自愿履行，人民法院也不会要求王二返还或冲抵本金。
蓝天公司以对外担保未通过股东会决议
李大超越权限为由抗辩担保合同无效
这一抗辩理由是否成立？
本案中，蓝天公司抗辩所依据的法律条文是：
《公司法》“第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；其公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”
其实在2018年新《公司法》实施以来，关于公司为本公司股东提供保证是否有效的问题，之前各地人民法院的裁判尺度是不一样的，更多的将公司法上述条款理解为形式审查，而非实质审查，即只要保证合同上有公司的印章和法定代表人的签字，即认定保证合同有效，进而支持债权人的主张。
但随着2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的出台，上述争议在裁判尺度上进行了统一，确立了“债权人善意有效原则”，即债权人应当举证证明该合同经过了董事会或者股东大会的决议，担保合同才有效。
本案中由于蓝天公司系为股东所借得债务提供担保，故王二若主张担保合同有效，应当提供证据证明其在订立合同时对股东会决议进行了审查通过。且《担保法》明确规定，主合同双方恶意串通，骗取保证人提供保证的，保证人不承担民事责任。案涉蓝天公司向王二提供的保证担保未通过股东会决议，李大的行为属于无权代理；再者王二明知李大提供的担保合同未经股东会决议通过依然与李大合谋，以房屋买卖合同的方式行使担保权利，其行为系明显的恶意串通，不构成善意取得。故蓝天公司的抗辩成立，人民法院应当认定保证合同无效，王二的借款应当由李大单独偿还。
最后，让我们梳理一下本案中的几个法律关系：张婆婆与蓝天公司签订了房屋买卖合同真实合法有效，蓝天公司应当将房屋过户给张婆婆；李大与王二的民间借贷合同有效，但约定利息高于2%的部分无效，法院不予支持；李大、王二与蓝天公司之间的担保合同无效，因李大的无权代理行为造成的任何法律责任，由李大独自承担。
当然，如果王二在不知道李大是蓝天公司法定代表人的情况下接受了蓝天公司的担保，那么蓝天公司应当和李大一起承担还款责任，然后蓝天公司可以向无权代理人李大进行追偿；假如王二知道李大作为公司法定代表人，但没有明确提出质疑或者拒绝该担保，且最后李大没有能力独自偿还债务的情况下，蓝天公司只需要承担李大不能偿还部分的二分之一赔偿责任。因为根据《担保法司法解释》第7条规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
律师提醒
正因如此，律师也建议，在老百姓日常办理的民间借贷等法律关系涉及担保责任设立时，若遇公司提供的担保，不应局限于注重公司是否加盖公章，还应要求公司依照公司法的规定出具股东会或董事会决议，确保公司担保行为的有效性，确保自身合法债权能够实现。
_
郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。
