这个开年对于所有房企来说一定都是致命的，我问过好多开发商，还不说2月，整个一月的成交对于他们来说就是腰斩
面对这样的不可抗力，很多地产人几乎不知道怎么应对，连等待也不知道要到什么时候才能结束
这是事实，也成为很多人的共识
但是什么是真实的世界，真实的世界就是，你以为所有人都在一样感慨惆怅的时候，有不少机敏的房企，已经做出了改变
而这些改变，对于趋势预判才说，才是真正的共识
这件事说出来似乎有些稀松平常，但是所有地产同行应该有所感知，这个动作叫：无条件退房
陆陆续续有房企开始做这一件事情，从最开始的7天，到一个月到50天，最多的目前我看到的有半年时间
对于无条件退房，看上去似乎是面对淡市的营销噱头或者传播手段，但是后来我沟通了一些房企高层来看，这某种程度上是战略层面决策性的事情
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在房地产历史发展过程中，很长一段时间无条件退房是一个谎话，因为随着时间的推移，房价涨了
所以对于客户来说哪怕对房子有再多的不满意他都不会选择退房，宁可砸了售楼处要求的也是赔钱
所以无条件退房这件事在过去都是一个噱头，开发商和客户都不会放在心上
但是从2017年之后，这件事就有了真实的意义，伴随着个案的单价涨幅受到控制，无条件退房就有了存在的意义。
但是也因为如此，开发商也开始绝口不提这个措施，我听到的也就越来越少了
但是过年之后，因为疫情原因，拿出这个政策开发商越来越多了，甚至很多开发商为了表达自己的诚意，拿出一定程度的贴息补偿甚至远高于市场资金利率的补偿，从而表明自己坚定执行无条件退房的政策
开发商为什么这么做，可能内核原因比你想象的要更多
首先最明显的，这个政策是在为线上购房这个政策铺路的
我们都知道，在如今线下售楼处全部关闭的时候，已经不是讨论线上购房有没有意义这件事了，而是你只能在线上做些动作来弥补线下的损失
而所有举措中，线上购房之前一直不成立的原因就在于对于买房，需要实地看以及实地的选择，所以线上不可能下单
所以为了规避所有购房者的这方面的顾虑，用无条件无理由可以退房，甚至补贴你财务成本的方式，让每个购房者在线上付意向的时候可以更果断一点
只有落地这个政策，线上才有突围的理论可能，对于这一点，所有操盘手内心也是知根知底
所以用这样的模式启动线上，同时用这样的模式成为最近阶段的传播诉求，于情于理都会得到公司的支持
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但是，也有一些公司，借着这样一场危机，在用无条件退房这种模式，在体制内部形成一定程度的改革。
一位房企高管和我说，他要用无条件退房这个武器，在公司内部形成一个倒逼，倒逼企业内部的产品升级
如果大家都用这样一个逻辑去看问题，你似乎会看到一些不一样的格局
我们可以想象一下，如今买完房之后选择退房的人都是什么理由。
在房价波动已经如此微弱的当下，退房大概率是两种可能，一种是接触下来没之前说的好，另一种是我看到了比你更好的
而这两个可能性直指的就是一个关键词，叫产品
现在应该已经没有人怀疑如今正是产品为王的时代，所有购房客户都非常成熟，住过商品房也明白自己置换的理由，换到好房子是他们最强的诉求
但是也在很长一段时间内，房企内部做产品研发的，所有的创新都不是围绕着客户需求做研发
但是不知道各位有没有发现，就是行业内的一些房企，要么就是做产品做的非常非常好的，要么就是做产品非常非常普通的。
那些做好产品的多数是因为老板自己有产品情怀，而那些做普通产品的多数是因为老板自己热爱金融
所以一切基于企业基因导致产品供应，所以常态就是做好产品的房企规模都不大，你买到的概率也就不高，而标准化的你就要接受他的常规化产品
所以不论好坏，做产品都不需要考虑客户的诉求，因为不存在退货的现象，所以研发也就没有从客户出发而考虑。
正是因为这样的逻辑基因，很多负责人也头疼怎么自己的研发团队总是抄袭别人的鸡肋东西，自己就做不出好的创新来
但是如今世道的转变突如其来，疫情的到来也加速了这样的转变。客户选择一个楼盘，产品本身的权重变得越来越高。
而一些房企内部的变化据我所知正在把客户退房率当成了研发团队的KPI考核，试图用这样的模式倒逼团队具备客户之眼，为居住供应好的产品
这个措施会有效果么，起码看上去会比在其他时候推动团队研发能力要更有效果
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这不是一个点状个案，我可以告诉各位我知晓的一些细节。
除了很多房企在用无条件退房倒逼研发团队的产品力，还有一些房企在用这个话术逼迫团队内部拥有更多的社群运营的基因
因为这个政策一落地，公司内部就需要有客服这个部门，而客服再也不是只有交房的时候才出现的部门了，需要每天都和购房者保持紧密的沟通才能降低退房率
所以各种关于活动关于社群以及各种对接就开始慢慢的铺展开来了
这是一个什么时代，不论这是一个什么时代，这一定是一个卖房越来越难的时代
所以在当下除了对客户好，所有房企几乎没有更多的出路可以走
所以借着如今无条件退房这样的诉求，大量的房企在进行内部改革，改革的目的是让自己在寒冬的时候变得更强壮，这样才有可能在春暖花开的时候迎来曙光
在这里可以说一个还算鸡汤的事情
万科曾经遇到过两次的危机事件，除了2008年的捐款门之外，就是郁亮在2012年遇到的安信地板门事件，万科多个城市出现地板甲醛超标的情况，这件事通过舆论的发酵几乎把郁亮压的喘不过气来。
而对于万科来说，除了拿出一整套一揽子解决方案的时候，在事件处理解决了之后，万科没有停下脚步，快速的推进在房屋精装修模块的管控以及万科物业的投入力度
就是2012年的转变，决定了万科如今在第一梯队中可以保持销售和产品相对均衡的现状
每个危机中的决定，都会决定你这家企业未来的20年
这些轨迹我知道，几乎所有的地产老板都知道，行业过去三年一个周期也让他们学会了速度时代保持规模，淡市突围产品的策略
无非今年这样的淡市来的猛烈了一点，所以改变在一些企业内部变成了变革
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那我们可以设想一下如果真的这样推进下去，带来的变化会是什么
其他不说，最大的变化其实是地产人
我会认真的问每一个地产人：今年你准备好失业了么
行业到了现状，不论是外部环境还是房企内部，对地产人的清算一定会比想象中要更快。
选择变革的房企会要求地产人有更多复合的能力，而不变的房企，很有可能……也不需要那么多员工了
要记住最冷的时候不是满天飞雪的那天，而是出太阳冰雪融化的时候
所以这一切都还是刚刚开始
努力保住饭碗吧小伙伴们，尽管这句话听上去很丧，但是我还是很坦然的说出来的
市场上弥漫着悲观的情绪，而作为从业者却没有选择悲观的权利
除了善待客户，我们什么都做不了
以上为正文，来自卢俊
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