疫情下的楼市四面受敌、危机四伏

2019年岁末2020年春节之际，武汉发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情，并迅速向全国蔓延，举国上下共同抗击疫情，为避免人口大规模流动和聚集，全国人民采取了居家隔离、延长春节假期等防控措施。疫情防控也已到紧要关头、关键时刻，我们看到，疫情“阻击战”逐步转向了“歼灭战”。

此前，16省一省包一市举措推出。据不完全统计，仅2月9日就有12地5136名医护人员奔赴武汉，接近2万多名“逆行者”—— 全国的“白衣战士”医护人员大会师，在武汉展开会战，不全歼新冠病毒不收兵。

每一次得到他们在前线鏖战的消息，每一次看到向前线出发的背影，我们都是热泪盈眶。

其实我们也都是这场战役的参与者与亲历者，我们也必须以一严到底的态度、一控到底的决心，坚守阵地不放松，直到迎来最后胜利。这样才能对得起牺牲的勇士，对得起付出严酷代价的社会和人民。

疫情的阴霾笼罩着神州大地，也笼罩着每一个行业和每一个人。

在这场历史性的“黑天鹅”事件中，房地产行业里不断传来各种动作和声音——

有捐资捐物、共抗疫情的正能量，也有延期复工、销售停滞、土拍暂停、中介待业、售楼处关闭、融资难融资贵的暗夜潜行，现金流压力加大……疫情下的楼市四面受敌、危机四伏。

01房企

2月10日，碧桂园总裁莫斌发表《致全体碧桂园人的一封信》，他表示，危机之中，往往孕育着希望，我们要抛除杂念，坚定信心。没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。

信心比黄金更重要！这句话一点不假，首先我们自己不能被吓倒，我们要有必胜的坚定决心。房地产市场也会逐步得到恢复，而短期的影响也是毋庸置疑的。

此前，我曾经说过，由于客观因素发展的不确定性，各地恢复销售时间也待定。当前全国楼市成交短期内受到重挫是必然的，楼市三四月份的“小阳春”也基本上不会出现，对市场的影响或许持续少则半年。

很多人说，这段时间的冷清意味着未来可能会反弹，毕竟需求是客观存在的，并不是大家不想买房，也不是不需要，而是客观条件约束。所以未来的成交量上去也是必然的。但是房价会上涨吗？

与其讨论房价会不会上涨倒不如说去看看开发商会不会为了抢占市场而选择降价促销。因为2020年的楼市已经跟往年完全不一样，支撑房地产过快上涨的客观因素已经不存在，房地产在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，在房价稳定大局下，楼市基本面不会改变。即使没有这次意外，房地产稳定的大局也不会变。

要说影响，最大的是一些三四线城市本来就指望着回乡的购房者，甚至把他们当成救命稻草，如今也已经无效。这样的地方的开发商压力才是最大的。他们会不会降价促销呢？这个才是我们关心的。

谁紧张谁知道，并不是嘴上说的紧张不紧张，而是看你想不想抢占市场先机，连一个金九银十，开发商都把促销做到了极致。颇有几个月不成交的压力，开发商更急于在未来几个月后大力促销。

但我还想说，降价是肯定的，不会大幅度降价，以价换量倒是有可能。稳房价的大前提在，下调的空间有限，房价整体应该处于平稳状态。

克尔瑞统计数据显示：截至1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。

从房企端表现来看，克尔瑞39家监测房企中有超6成企业单月业绩同比下降，销售淡季叠加疫情因素对房企销售带来负面影响。

2020年1月39家典型上市房企业绩表现

其中，在2020年1月单月业绩上，绿地控股同比下降47.0%、保利发展同比下降46.0%，龙湖集团、中南置地、正荣集团三家房企则分别同比下降32.3%、30.8%、20.7%。

令人惶恐的是，四大龙头房企恒万碧融中，只有万科1月份业绩同比增长16.1%，其他三家均出现了不同程度的下降。

02商户

面对商户由于疫情而遭受的经济冲击，商业地产界众多家企业采取了租金减免政策，与商户共克时艰，响应国家号召，为武汉加油。据不完全统计，截至2月7日，商业地产企业包括万达、华润、龙湖、万科、富力、新城等众多企业都推出了减免租金举措。租金减免不仅有助于抗击疫情，更有利于商业地产应对短期市场萧条以及未来迅速恢复和稳健发展。各方减租方案，主要方案以一个月租金减半收取、全免政策，详见下表：

表2：疫情期间业主方减租明细（部分）

03中介

现在不仅是售楼处没人，就连牵线搭桥的中介端，也几乎陷入停滞，返岗员工寥寥无几。

以链家为例，疫情发生后，已两次延后上班时间。后期开展的线上办公的效果也不尽人意。各种利空因素的交织下，不少机构和业内人士对一季度的房地产行业趋于悲观。

04帮扶政策

当前，举国上下最首要的工作肯定是做好疫情防控工作，因为这场没有硝烟的防疫战，决定了疫情持续的时间。

然而，稳增长、稳就业也迫在眉睫。

2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部门联合发出《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，打出了防控期间将防疫情和稳增长相结合的第一记“组合拳”。

2月2日，央行官宣，为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应。

可以预见的是，一旦疫情稳定，还会有更多的“组合拳”出现。

05房企图存

但政策的一系列帮扶政策，只是房企走出困境的外因，最终能否活下去还得靠自身的努力。

毕竟，在“稳地价、稳房价、稳预期”的模式下，什么政策刺激都将是短暂的，房地产的大结局不会变。

再直白一点，就是楼市走到现在，已经要面临高位盘整，未来大起大落都是不大可能发生的。

对于个人购房者来说，是不是买房其实也是赌博，最好不要在当下购房，当下的第一要务是保护好自己和家人的健康和工作！各种不确定风险太大。

房企图存，只能是通过提升内功，在产品力和品牌影响力上下功夫。

眼下的淡季，正是房企冷静思考的时期，炸天团认为，房企目前起码有以下几个方面需要考虑：

一：在市场总需求受到疫情抑制下，各房企的货值充足，因此，疫情过后的去化无疑是房企的一场硬仗。

眼下，房企将运营节奏提前调整，以备迎来局部区域宽松红利之时，用有效的促销打折策略，吸引客户并留住客户，拉开差距，实现销售回款，是房企当下必须思考的重点。

二：非常时期，销售停滞、房地产业务基本都停滞，有限的线上销售就像是房企的一味安慰剂。

只有物业在疫情防控的各个场景积极作为，大大提升了物业在业主心中的存在感，也增加了业主的信任和黏性。

事实上，未来行业最大的风口可能就在物业板块，接下来，房企要做的是，设身处地从业主的需要出发，给予他们更好的社区服务，实现物业服务力的增值。

同时，利用物业与业主之间的强关联，发挥好物业流量入口的属性。

三：好房子向来是楼市里的稀缺品，疫情过后，越发珍惜生活的人们对房子品质的追求将更进一步。

在购房时，他们将更在乎房子的居住属性，如私密性，室内环境，周边配套等等，因此，在后市推出与之契合的产品，是房企的另一个破局之道。

四：疫情时期，人们宅在家里，追着关于疫情的一个又一个热点。

疫情过后，他们可能不会记得企业面临的困境，而只会记得企业有没有作为。

因此，房企当下还要思考的是，在疫情期间如何传递正能量，提升其品牌影响力，从而在疫情过后更容易被大众记住，并获得大众的拥护和喜爱。

五：刚过去的2019年，在金融政策调控下，“融资难”是戴在房企头上的金箍咒，大多数房企都面临资金链过度紧张的危机。

2020年黑天鹅事件的出现，一些岌岌可危的房企已走到穷途末路的境地，预计疫情过后，会有一批中小企业破产。

因此，房企必须具备应对黑天鹅事件的能力，尤其是要做好现金流的管理。

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