2020年“新冠”疫情对房地产市场影响多大？近日，贝壳研究院发起了疫情下行业系列观察，基于市场、业务数据以及用户调研，对市场、行业等进行综合研判。贝壳研究院认为，疫情造成的短期交易量下滑、用户需求延迟等现象，将倒逼行业深化线上化变革、房产服务者提升服务水平，从长远来看，整个房产服务行业将在疫情中获得快速成长。
线上化成趋势，市场注入新活力
行业内普遍将此次疫情与非典进行类比，而非典时期所处的宏观背景与现在有极大的不同，经济增速下滑、产业结构转型、城镇化率大幅提升......房地产市场在经历了近20年的高速增长后，处于需求释放趋缓、内生动力趋弱的高位平台期。因此，此轮疫情对房产经纪行业的负面影响将更为深远，并将对行业形成新的挑战。
短期来看，房地产市场交易或将显著下滑，引发经纪机构的现金流危机和经纪人的收入危机，根据贝壳研究院监测的重点18城的数据显示，2020年春节及其一周后时间，交易量较去年春节假期下降61%，1月份环比下降38%。
近年来以大数据、VR技术、智能硬件、人工智能为代表的数字化技术在不断推动房地产领域的线上化进程，住房领域的消费行为、业务行为越来越向线上迁移。调研数据表明：84%的受访者认为疫情之后，线上能力更重要，表现在68.8%经纪人在线时长增加、48%经纪人使用VR看房和讲解意愿更高。
图：受访者疫情期间对于线上化的变化
数据来源：中房经联，贝壳研究院
贝壳线上数据显示，春节当周用户活跃量同比2019年春节增长58%，用户活跃率同比上升20%；2月1日至14日，贝壳平台上找房人和经纪人共发起了309万次VR带看，相较去年同期增长近213倍，表现出明显的商机线上化。此外，经纪人全流程作业线上化加速，春节当周经纪人登录数同比增长171%，录制VR讲房的经纪人数同比增长111%；管理者的管理线上化、培训线上化也在此次疫情中加速，2月1日至2月15日，贝壳平台共有42.7万人进行线上学习，人均学习时长为12.6小时。此次疫情将提升经纪人线上作业能力、行业管理者远程办公能力，并提升行业在线教育的渗透率。
成交节奏放缓，服务者价值凸显
2002年-2018年，中国城镇化率增速放缓，房地产行业也从不断上行的市场中进入供需趋于平衡的市场。在均衡的市场中，消费者对于信息密度、个性化信息、专业化能力提出更高的要求。
图：全国商品住宅销售面积及增速
数据来源：统计局，贝壳研究院整理
此次疫情中，据贝壳找房调研统计，在有卖房计划的受访者中，73.7%的受访者表示因为市场不明朗而暂停卖房计划。但同时也存在想换取现金和担心房价下跌而卖房的用户，比例分别为11.4%和14.9%。此外，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划，绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望，消费者的购房意愿并没有受到较大冲击。
疫情中，如何面临延迟或观望的买方需求以及新增的卖房需求，这需要房产服务者修炼内功，以更专业的水准提供品质居住服务。
由于房源端的基本信息（如格局朝向、周边配套、税费计算）日渐将被线上替代，未来，经纪人核心价值将侧重在非标准化信息端，如业主端出售房的原因、业主的付款要求、交易节点和风险点等。因此，经纪人如何通过专业服务能力与消费者建立持续的互动，在核心的匹配、撮合环节帮助客户把握核心需求、做好风险防护成为重要命题。在此背景下，经纪人由拼勤奋到拼服务、拼专业，需不断加强职业化建设，提升专业化能力，进而凸显服务者价值。
在房地产市场的周期轮动之下，房地产经纪行业亦随之经历了多次起伏：对于房产经纪行业而言，这不是第一次探寻困难之下的破局之道。在面对下行市场时，房产服务行业短期内应对冲击当理性看待、迎难而上，长期亦当顺势而为、提升专业化能力，谋全局而顾远期。
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