原标题：债券注册制下的房企镜像：吃螃蟹的华侨城与抢热点的泰禾
每经记者：吴抒颖 每经编辑：魏文艺
3月1日，资本市场翘首以盼的新《证券法》正式实施。
当日，发改委、证监会、两大交易所相继发布重要通知，核心事项是公司债、企业债发行全面实施注册制。国家发改委当日的发文表示，即日起，企业债券发行由核准制改为注册制，国家发展改革委为企业债券的法定注册机关。
债券注册制实行之后的第一个交易日，深交所首批尝鲜注册制公司债的企业出炉，华侨城集团有限公司成为债券注册制后首家吃螃蟹的房企。
3月4日晚间，泰禾集团也发布公告称，为拓宽融资渠道、满足资金需求，公司拟申请发行120亿元公司债券。过去一年，泰禾集团没有在境内安排发行过公司债，注册制落地之后，宣布120亿元的巨额发债计划，对泰禾的投资者而言是提振信心的信号。
《每日经济新闻》记者注意到，尽管市场都在密切关注债券注册制之于房企资金面所带来的影响，但从发债主体机构、债券承销商以及研究人士的反馈来看，实际的利好或许有限。“房住不炒”的基调没有动摇，严控房企资金流向的基本面，不会被改变。
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发债门槛降低
债券注册制带来的最直接的改变是流程的简化。新规实行后，受理及审核流程将大大简化，国家发改委进一步下放受理及审核权限。国家发改委对企业债券受理、审核工作及两家指定机构进行监督指导，且取消企业债券申报中的省发改委转报环节。
一位不愿具名的债券承销商人士告诉《每日经济新闻》记者，实行注册制后，企业发债时长能够由2~6个月直接压缩至2周~2个月。
华侨城就是一个十分典型的例子。深交所披露的信息显示，3月2日，华侨城提交的195亿元小公募公司债券项目状态更新为“已受理”；3月4日这一债券状态已变更为“提交注册”。
195亿元的额度，即使是在境内融资有所松动的背景下依然领跑于同行。央企的身份为华侨城的融资作了背书，使其能够在融资方面获得更高的评级、更广的渠道。
事实上，流程简化并非市场最为关注的焦点。新规中备受关注的是，简化了公开发行公司债券条件，删除公司债券上市交易条件、删除对净资产要求和债券累计余额不超过净资产40%的要求。
删除“累计资产余额不超过公司净资产的40%”这一条之后，预计会有很多企业突破这一限制进行公司债的发行。”花朵财经研究院院长白旭盛分析认为。
明源地产研究院执行主编执行主编艾振强也告诉《每日经济新闻》记者：“注册制之后，企业发债会比之前容易。其实，最大的变化是发债的限制，没有以前那么严格了。以前没资格的，现在有了，原本有的，可以发更多了。”
许多投资者也对这一点深信不疑。泰禾集团发布发债公告后，在一些股票交流平台上，当面对“审批能通过”与否的问题时，就有泰禾的投资者指出，“现在实行注册制”来稳住信心，即使泰禾集团在公告的末尾提示了“本次公司债券发行事项尚具有不确定性”的风险。
“债可难卖了”
过去一年，泰禾集团经历过风风雨雨。在注册制实施之后，泰禾很敏锐地抛出了巨额融资计划，也给予资本市场莫大的信心。
然而，即便注册制会带来各种各样的利好，但作为被“掐住资金脖子”的行业，房地产企业的融资并不会因此而受到更多的照顾。
一方面，债券“注册制”早有预期，且部分利好已经提前兑现。2015年《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称《办法》）发布实施，其中取消了公司债券保荐制度和发审委制度、发行主体拓展至非政府融资平台的公司制法人、正式引入非公开发行方式等。
《办法》实施之后，公司债券一度“爆发”。中信建投在新近发布的一份研报中指出，新《证券法》施行后,发行公司债券的审批流程简化，准入门槛降低，期限更加灵活，债券的发行量有望增加，监管希望帮助实体企业疏通流动，缓解信用风险，信用周期会向修复方向演绎。
但中信建投续称，2020年经济下行压力不减，在经济退、政策进的背景下，所谓的安全资产利差往往过度碾压，高评级信用主体仍旧呈现强者恒强的趋势，而民企和小微企业信用修复仍存在劣势，信用利差难以快速修复，下沉评级仍需谨慎。
另一方面，即使实行债券注册制，企业最终能否以理想的额度和成本募集到资金，也取决于投资者的选择与判断。
上述债券承销商人士告诉《每日经济新闻》记者，“从程序上看，是更容易，但你不要太担心，肯定有门槛的。债可难卖了，很可能最后募集不到（资金）”。
白旭盛续称，就他的观察，房企融资短期松口的可能性较小。“如果中长期国内房地产政策没有变化，那么注册制下房企在国内融资的渠道还是有限，并不因为注册制出现而有大的变化。房住不炒的情况下，政策转向难，资金放水难，房企融资难。”
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