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营救楼市“失败”？国家表态、党媒发声，购房者迎两大“好消息”
从这次“黑天鹅”事件对楼市造成剧烈冲击，尤其是让开发商卖不掉房回不了款，濒临破产风险，然后各大城市迅速出台五花八门的“营救楼市”行动。但从最后的结果来看，这一波的营救楼市的行动是“失败”的。首先多地具有实际意义的“救市”政策无一例外均被“叫停”。过去这一个多月真正出台具有实际意义的政策的城市只有驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁这5个。但均遭遇“一日游”或“半日游”。其次，楼市依然处于“寒潮期”。开发商销售端热不起来，融资端更是惨不忍睹，时代财经报道称，2-3月中小开发商融资规模较去年12月份下降高达86%。此外，多数购房者对后市持“谨慎悲观”态度。
开发商、投资炒房客、地产从业者这边一筹莫展，但国家表态、党媒发声之后，购房者这边却真真实实喜迎2大“利好消息”：
购房者第一大“利好”：房价真的降了，有人甚至半价甩卖。
中泰证券发布的研报显示：2月份，100个监测城市中，房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多；统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示，2月份降价的城市数量增加到23个，这已是连续6个月70城中有20+城出现降价情况。
聚焦到某些压力大的城市，房价下降的事实则更加明显。樱桃房子报道，靠近南京的镇江，开发商新房销售最高直降30%；北京、上海这样的一线城市，投资客降起价来，也是诚意满满，有人直降290万甩卖千万豪宅，也有人直降近50万脱手总价不到300万的房产。
购房者第二大“利好”：首套房贷款利率下调了，刚需购房成本减了。
融360大数据研究院发布报告称：2月全国首套房贷款平均利率为5.5%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。这已经是首套房、二套房贷利率连续两个月下降。
未来利率还会继续下调吗？党媒早前撰文已给出明确答案：2020年的LPR下行空间很大，有40-50个基点的空间。很多人可能会说，这个幅度的下调根本没什么吸引力。其实不然，如果按照总价200万的房子来算，同样是贷款30年，利率按最新LPR报价加点50（利息197.59万）和不加（175.59）的利息总额要差22万。
刚需今年到底该不该买房答案也明确了：
对于有人口增量的一二线刚需来说，有能力应早买房。一方面，一二线城市有庞大的购房需求，目前而言可能需求没有释放，但是这部分需求是真实有效的，且不会消失，等这阵特殊时期一过，楼市在需求集中爆发的情况下，真的有可能迅速回暖，到时再看房、买房，可能机会就小很多；另一方面，一二线城市有人口增量、产业、资金、资源等优势，房价中长期看多，即使买过的房子短期不能大赚，但也足以让手里的钱不发毛。
对于三四线城市，尤其是人口外流严重，产业、资源没有任何优势可言的欠发达三四线城市，刚需买房需求不强可以再观望一段时间。一方面，这样的城市房子毫无投资价值，另一方面，现在进场大概率未来会高位接盘，被牢牢套死。融创孙宏斌早前一段话也释放有些三四线房价未来很大概率会下跌的信号：三四线城市需求都消耗差不多了，我们不太敢去三四线拿地了，因为房子盖好了也不太好卖了。
来源：楼市新观
楼市观点
恭喜无房人，自2020年起，国家放两大招，10万家开发商要集体失眠
有网友说道，当前楼市虽然比较平稳，但相比自己几千块钱的收入，房子仍旧是一个“巨无霸”，不是自己想买就能买得起的。有人提出了租房住，原因就是：总价大几十万、几百万的房子使用寿命和产权就那么几十年，租几十年的房子不但花不了那么多钱，而且还能乐个逍遥自在。但是，受传统观念影响，房子在很多时候又是结婚、子女上好优质学校的“敲门砖”，对于经济条件不足的人来说，如何破解这一难题呢？国家放了两大招，10万家开发商要集体失眠。
第一个好消息：共有产权房已经开始在某些省市试点。
共有产权房，顾名思义，就是在购买时，房屋产权与政府共有，一般是5：5或者7:3的比例，待你手中有闲钱和意愿时再赎回剩余的产权。共有产权房一个明显的特征是在特供地上建房，取得成本低，建成后的售卖价格一般在市场价的7成左右。可以说，这种房子就是为购房资金不足群体量身定做的。
截至目前，国家已经在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石、西安、广东、广西等省市试点，待经验成熟推广，共有产权房来到你身边就是自然而然的事。
第二个好消息：“集体土地入市”。
伴随着新修订的“土地管理法”从2020年1月1日开始施行。不用经过政府的征收环节，农地直接入市，没有了“中间商”赚差价，土地成本下降，建筑物成本也明显下降。从此前试点城市来看，入市后的农地不仅用于工商业、服务业和旅游业，还用作建设公租房和廉租房。眼下我们可能还没什么感觉，因为上市面积实在太小。根据统计数据显示，全国集体建设用地总规模有4200万亩左右，相当于目前所有城市建成区的37%，高于所有城市住宅总量用地。
当然，我们不能忽略在18个城市试点的意义，按照住建部门此前的文件要求，到2020年将摸索出一套方式在全国范围内推广。农村集体建设用地入市，不仅可以增加数亿农民的收入，还对楼市产生影响：一是增加了大量出租房源，可以引导住房租金下降。二是终身租房或成为一种趋势，分流了部分在购房门槛线外的住房需求，有利于保持房地产市场平稳发展。
其实，无论是共有产权住房建设，还是集体建设用地入市，都是国家在下的一盘大棋，以上两种住房形式，都是住建政策研究中心主任秦虹所提及的未来四大住房体系（商品房，市场体系下的商品房和租赁房，保障体系下的共有产权房和公共租赁房）的重要组成部分。大家可能还担心一个问题，那就是租房会不会享受到与买房一样的权利，虽然眼下还有很大区别，但“租售同权”是一个趋势，比如广东就出台了租售同权政策，租房人子女同样可以享受到就近入学等公共服务，按照住建部门负责人的说法是，将通过立法逐步使租房与买房居民享受到同等待遇。
来源：专聊房君
热点追踪
政治局会议定调降低贷款利率，但降息恐怕不会来得那么猛
3月27日，中央召开政治局会议确定了下一步政策的方向，其中包括努力完成全年经济社会发展目标任务，并宣布了正在研究中的包括发行特别国债、提高赤字率、增加专项债发行、引导贷款基准利率以及刺激消费等一揽子的宏观政策。
在接受记者采访的专家们看来，会议释放了明确信号，定调接下来货币政策调控最核心的任务：降贷款市场利率。预计LPR将会进一步下调，至于市场呼声一直比较大的降低存款基准利率，在这次政治局会议之后，似乎更近了。
定调继续降低LPR
在分析人士看来，根据此次政治局会议的定调，接下来LPR大概率会进一步走低，同时，市场呼声比较大的降低存款基准利率，似乎也更近了。不过，本月在全球一轮降息潮中，央行只有定向降准却没有调降MLF利率，3月20日LPR没有如预期般下调。该报告认为，自新冠肺炎疫情暴发以来，央行已经采取了一系列货币政策工具来改善流动性，银行间的流动性状况在近几个月有明显改善，但是银行净息差却维持在2018年三季度以来2.2个百分点的水平，而且由于中小微企业受疫情冲击巨大，银行特别是中小银行还面临坏账攀升的风险。这正是LPR报价没有持续下调的主要原因。
事实上，从去年四季度开始，LPR已经多次下调，“如果短期内落差进一步扩大，会给银行业带来较大的阶段性压力。”连平在接受第一财经记者采访时称，在他看来，缓步推进LPR下调可能更好。政治局会议定调之后，市场认为，短期内4月上旬或许就是“降息”的关键窗口。
不会大幅降息
进一步降低贷款利率是明确的方向，但是全面、快速、大幅降息，并非央行的意愿。
中国当下需要通过维持币值的稳定和一定的境内外利差，来吸引资金的流入。在近期国新办新闻发布会上，外汇局副局长宣昌能介绍称，目前，境外主要经济体纷纷进入0利率甚至负利率区间，我国的货币政策仍处于常态区间，和境外保持了较大的利差，增强了人民币作为全球资产配置的价值和吸引力。从这一角度而言，央行没有大幅降息的理由。
同时，汇率也是制约央行大幅降息的因素之一。央行货币政策委员会一季度例会上明确了“保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”是下一阶段货币政策的目标之一。央行副行长陈雨露在近期的发布会上亦明确表示，人民币对美元汇率未来预计还是在“7”附近上下波动，有贬有升，继续双向浮动。今年以来，人民币对美元汇率跌幅1.88%，远远小于其他非美货币，人民币汇率指数CFETS有所升值。即便是近期“美元荒”情况下，人民币对美元汇率也顶住了压力。
另外，从实体经济的角度，一味的宽利率未必能够发挥有效的作用。从宏观政策发力到微观实体经济响应并不会一挥而就。政治局会议强调，要“疏通传导机制”。央行货币政策委员会例会也要求，“下大力气疏通货币政策传导，继续释放改革促进降低贷款实际利率的潜力，引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度”。
来源：第一财经
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