窝趣公寓:REITs与轻资产模式相辅相成的发展

窝趣公寓运营研究院金融及投资顾问服务是通过品牌影响力和核心运营能力，打通公寓行业投资的全链条合作资源，为客户提供融、投、管、退的全套专业服务，提高投资收益和资源效率，为客户实现更安全、更快的投资方案。在长租公寓金融板块，公募REITs的发展备受瞩目，窝趣公寓运营研究院认为公募REITs为轻资产运营企业规模化发展提供机遇，2020年初，银行间推进股权型REITs的号角正式吹响了。

2020年1月17日，北京金融资产交易所发布《关于发布北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务配套制度的通知》及配套文件。北金所严格遵循企业持有物业“只租不售”原则，选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象，涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型，涉及成熟运营项目及待建、在建项目，具有典型性和代表性，在金融服务住房租赁领域做出有益探索。

1、REITs概述——房地产投资信托

REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写（复数为REITs）。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs是一种具有高收益率的防御性投资产品，满足中小投资者参与大规模商业地产投资需求和房地产开发企业的融资诉求。

美国是世界上第一个建立REITs立法和成熟结构的国家。虽然目前全世界约有30个国家具备REITs立法，但多数是参照美国模式。REITs在美国经历了50多年的发展历程，其中前30年的发展非常缓慢，直到90年代末，才进入了一个快速发展的现代REITs时代。如今，REITs已管理着17000多亿美元的房地产资产。

2、REITs的立意——

公平投资、高透明度、稳健分红的集合投资工具

REITs的立意在于公平投资

• REITs起源于美国，旨在使普通公众投资人在有意愿的前提下，有机会参与到本来富豪阶层才能涉足的大宗不动产投资，享受城镇化发展的红利

• 澳大利亚等国家也以此为立意启动了 REITs市场

公募REITs强调严格的投资纪律

• REITs分为公募REITs和私募REITs，其中公募REITs在信息披露、投资纪律等方面要显著高于私募REITs

• 公募REITs绝大部分资金必须投资在能够产生稳定租金现金流的成熟物业，少量资金可以涉足未成熟物业

• 公募REITs每年需要将获取的租金净收益90%以上分配给投资人

• 公募REITs要保持较低的财务杠杆，通常在50%以下

41个国家和地区，2万亿美元总市值

• 截至2018年中，已经有41个国家和地区出台了REITs相关法规，除美国、澳大利亚、新西兰、荷兰等少数国家外，多数国家是在1999年之后出台REITs法规

• 全球REITs总市值约为2万亿美金，美国是最大市场，占比约55%，亚洲REITs约为2300亿美元

• 目前已经出台REITs法规的国家地区中，以证券监督管理部门作为REITs主管部门的占多数

• 美国REITs的独立性较强，香港等亚洲REITs通常与地产发展商股东关系密切

3、REITs发行、盈利的前提——

稳定的收益率、稳步上升的租赁需求、青年租房意愿

长租公寓REITs则常常借鉴美国第一家上市公寓REITs——EQR的运营经验，从EQR的经验中，稳定的收益率、稳步上升的租赁需求和青年租房意愿成为长租公寓REITs发行、盈利的前提。

稳定的收益率：来自稳定的租金收入，这通常取决于市场供需及宏观经济环境，我国当前宏观经济环境稳中有进，全面深化改革，成果突出，这是长租公寓收益率稳定的前提条件。

稳步上升的租赁需求：来自于年轻人平均初婚年龄的升高和房价收入比的攀升。目前，我国平均初婚年龄呈现出逐年上涨的趋势，核心城市房价收入比不断提升也保障了租房市场的需求。

年轻人租房意愿：年轻人租房意愿增长一方面来源于国内“租售并举”等政策支持，另一方面长租公寓模式更符合年轻人生活方式的转变的需求，公寓REITs的发展已有基础。

REITs长期盈利的方向——运营能力与轻资产模式

从宏观市场环境看，市场成熟度的提升将带来运营利润的稳定化，亦带来行业竞争的加剧。REITs如何实现运营利润稳定增长的长期盈利就非常考验运营机构的运营能力了，与轻资产模式的运营商合作，也是未来的主要方向之一。

提升运营能力：随着品牌长租公寓的崛起，竞争加大，租客对精细化运营的要求越来越高，运营方一方面需要一系列增强客户黏性的品牌培养计划，另一方面需要通过产品、服务提升租金溢价。

轻资产运营：直接将项目委托给专业的轻资产运营商运营，共享轻资产运营商的品牌、运营体系、会员体系等，这将是未来的主要发展方向。随着公寓企业面临的市场竞争加剧，供求关系发生转变，租客方的选择越来越多，专业化的分工越来越受欢迎，优质的大中型项目找一个运营能力比较好的运营公司合作，经营权和所有权将进一步分离，市场对托管的需求日益增加，REITs长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合。

5、轻资产模式的核心——持续、显性化的价值输出。

如何选择轻资产运营商合作，是要看轻资产模式能不能给合作伙伴带来持续、显性化的价值输出。

持续：指给合作伙伴带来连续的、不断地、永久的价值提升。

显性化：指给合作伙伴提供的价值是可以显著的改善。包括硬性和软性；硬性是看得见的出租率上升，收益的提升；软性是指管理水平、卫生水平、租客满意度。