来源:中国证券报
3月以来，北京楼市持续回暖，新房、二手房成交量出现大幅反弹。中国证券报记者走访北京地区多个在售住宅项目发现，近期新房看盘人数和成交量均明显增加。多位二手房中介也向记者介绍，次新房片区销售情况明显好于老小区，3月份成交量已超过2018年和2019年同期水平。
新房售楼处火爆
近日，中国证券报记者走访了北京不同区域的多个在售住宅项目。不同项目的多位销售人员表示，进入3月以来，看房客户和成交量均有显著增加。
位于北京西南四环花香桥南附近的某项目销售人员张涛告诉记者，“从3月第一周周末开始，看房客户增加了很多，周末高峰期时看房客户超过200多人。销售情况好的时候，一天能签十几套。”
记者在售楼处观察到，小户型房源中89平方米三居室的户型最受关注，200套房源仅剩下5套在售。张涛透露，该户型多是在线下售楼处开放后售出的，“很多客户踩盘后，当场就交了定金”。
在西南六环某项目售楼处，销售人员赵倩介绍，公司2月中下旬开放了售楼处，但前期看房客户并不多。“3月初，看房客户一下子多了起来。”她告诉记者，“你是我今天接待的第9位客户，高峰期一天要接待十几位客户呢。”记者粗略数了数，仅一楼签约区、沙盘处的人员就有70多位，且陆续有人员进来。
从全国范围看，进入3月，全国商品房成交整体都出现明显反弹。克尔瑞研究中心报告称，3月，全国房地产市场成交量同比跌幅显著收窄，成都、杭州等二线城市率先回归到疫情前的水平。银河证券也指出，3月第1周至第4周的商品房成交量环比增幅分别为65.01%、24.31%、10.05%和23.41%，一、二线城市3月份成交量增速大幅回升。
二手房出现分化
中国证券报记者走访北京地区二手房市场发现，二手房市场出现一定的分化走势。次新房片区和学区房成交大幅反弹，不少次新房片区成交量超过2018年、2019年同期。相比之下，非学区房、老旧小区房成交量反弹力度有限。
某次新房片区中介人员对中国证券报记者表示，所在片区2018年、2019年3月成交量都不到90套，而今年3月片区成交量已经超过100套。究其原因是2018年、2019年周围有很多新房项目，新房售价并不比二手房高多少，分流了很多购房者的需求。今年受疫情影响，改善型购房者对次新房的需求明显提升。
“次新房毕竟是现房，可直接入住，很多之前考虑买新房的客户都转向买2015年左右下房本的次新房。疫情虽没结束，但成交量明显上来了。”上述次新房片区销售人员对中国证券报记者表示。
在学区房方面，多位销售中介人员对中国证券报记者表示，一般来说，5月份入学需要审核资质，3月份以来，有入学需求的家庭纷纷出手购买学区房。“这才是真正的刚需。”
贝壳找房数据显示，随着全国疫情防控形势稳定，3月二手房市场成交快速修复，重点城市二手房成交量已恢复至去年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势。
价格未明显下跌
值得注意是，虽然房企降价促销甚是热闹，但是从机构监测到的数据看，商品房实际销售价格并没有出现下降。贝壳找房数据显示，北京地区一季度商品住宅成交均价为45915元/㎡，同比上涨1.8%，增速相对平稳。
中国证券报记者走访发现，二手房市场也没出现明显的下跌。相反，很多中介传递涨价预期。“3月份价格是往上抬了一下，400万元左右的房子，相比春节前，涨幅在5万元左右。”多家销售人员指出，“很多购房者担心疫情过后价格会上涨，导致3月份成交反弹。很多业主本身也对后市看好，所以不会有太多的谈价空间。”
针对新房促销，多位中介人士对中国证券报记者表示，限竞房价格是没有变化的，因为都有备案，既不能涨也不能跌。开发商所谓的楼盘打折，基本集中在非热点地区，这些地方本身也不好卖，所以才打折。热点地区不可能有9.5折以下的折扣。
价格没有明显下跌，加之成交量出现反弹，很多机构纷纷预计4月份有可能再次出现2019年的小阳春现象。
东北证券研报指出，3月TOP30房企合计全口径销售金额5574.8亿元，同比下降12.24%，较上月收窄16.3个百分点，权益销售金额4405.7亿元，同比下降7.88%，较上月收窄18.05个百分点。随着行业逐渐复工和售楼处逐渐开放，4月房地产市场将继续复苏，销售小阳春有望在4月体现。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也表示，“预计4月房地产市场成交量会逐渐恢复，基本能恢复至去年同期水平。”
国仕英告诉记者，虽然3月份房地产市场恢复明显，成交量大幅上涨，但对一季度影响有限。房企仍面临回款压力，这使得房企接下来拿地相对谨慎。“预计4月各城市将加大优质土地供应，房企拿地将聚焦一二线城市，三四线城市热度或下滑。”
贝壳找房则指出，当前房企仍处在偿债高峰期，其融资环境仍然偏紧，叠加疫情带来的销售量大幅下降，必然导致房企通过降价等手段加速出售手中房源，以加速资金回流。由此可以判断，未来商品住宅市场亦不会出现大幅度的价格上涨。这也符合国家“三稳”的调控预期。
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