2017年3月17日，北京史上最严的限购限贷政策“3·17新政”出炉，加上此后连续补充出台的多项政策，北京二手房市场急转直下，迅速从高热中跌入低谷。如今，“3·17新政”已过去三年，北京楼市又发生了哪些变化呢？
我爱我家研究院的统计显示，“3·17新政”对北京近三年的二手房市场产生了巨大影响，交易量大幅下滑，房价下跌幅度超过每平米1万元。此外，商业贷款比例下降，投机需求减少，交易节奏放缓，客户购房更加理性，与“3·17新政”前两年形成鲜明对比。
平均每年网签13.8万余套 市场低位企稳
据我爱我家研究院统计，2017年3月17日-2020年3月16日，北京全市二手住宅共网签约41.48万套，整体较“3·17新政”出台前三年（2014年3月17日-2017年3月16日）的约59.19万套下降30%。
分年来看，“3·17新政”后第一年，市场下滑最多，环比降幅达51.35%，第二年环比增长24.62%，第三年环比再降11.75%，近三年网签量都保持低位，平均每年网签13.8万余套。
从月度网签量来看，“3·17新政”后第一年，市场呈明显的“凹”字形走势，月网签量一度持续低于万套，第二年、第三年则相对稳定，月网签量基本都保持在万套以上。进入2020年，受疫情影响网签量持续保持低位，虽然3月市场复苏，半月网签量超过3000套，但全月网签量仍将不足万套。
整体均价较调控前下降超1万
朝海丰均跌超两成
据我爱我家研究院统计，“3·17新政”后，三年里，北京二手住宅交易的平均价格为56945元/平方米，较新政前三年（2014年3月17日-2017年3月16日）上涨28.5%。
而分月来看，“3·17新政”出台当月，北京二手住宅成交均价达到了65410元/平方米的历史高位，此后在新政的影响下持续下跌，最低降至53000元/平方米左右，2018年、2019年一度反弹，但很快再度下挫。2020年2、3月，北京二手住宅交易量少，前三月整体均价为54536元/平方米，较三年前的最高点累计下跌16.62%,降幅超过每平米1万元。
从区域来看，北京各区今年前3月的二手住宅成交均价，较2017年3月都有明显下跌。其中，海淀区下跌24.23%，朝阳区下跌20.61%，丰台区下跌21.71%，这三个交易量最多的区域，房价下跌幅度都超过了20%。
商贷比例下降近半 公积金组合贷受青睐
影响北京楼市的核心政策就是限贷政策。据悉，北京楼市的上波行情起于5年前，也就是2015年的“3·30新政”，其核心内容就是，二套房最低首付比例下调为不低于40%。而“3·17新政”的核心内容是“认房又认贷”，提升首付贷比例。
我爱我家研究院指出，近五年北京二手房市场因“3·30新政”而起，因“3·17新政”而落，市场交易的支付结构也因此发生了重大变化，商贷比例大幅下降。
统计显示，“3·17新政”前两年，北京的二手住宅交易中，有51.49%使用的是商业贷款，22.35%全款，20.48%使用市管公积金。“3·17新政”后三年，使用商业贷款的交易比例大幅下降到28.47%，全款的比例上升至30.34%，市管公积金比例仍占18.92%，使用市管组合贷的比例则大幅上升到15.13%。
显然，在“3·17新政”影响下，纯粹使用商业贷款购房的人大幅减少，更多购房者寻求通过公积金贷款、商业贷款的组合贷款进行购房。
购房者看房次数增加 交易节奏大幅放缓
随着市场的降温，“3·17新政”后北京二手住宅的交易节奏也明显放缓。据我爱我家研究院统计，在“3·17新政”前两年的高温期，北京成交房源的平均被看次数为9.65次，成交客户的平均看房次数为2.87次，“3·17新政”后三年，成交房源的平均被看次数增加到了14.22次，成交客户的平均看房次数增加到了5.93次，新政后购房者的看房次数大幅增加，购房周期明显拉长。
我爱我家研究院分析表示，在“3·17新政”的调控下，近三年北京二手房交易基本由自住型需求主导，市场整体低位企稳，中央的“房住不炒”原则得到切实践行。不过，2018年、2019年北京二手房市场也都出现过“小阳春”行情，但在政策的调控下，“小阳春”的持续时间、交易量价的上涨幅度都较为有限，北京二手房市场仍然处在健康可控区间。
我爱我家研究院同时指出，以往，北京楼市基本以三年为一个周期，但“3·17新政”以后，国家始终强调保持房地产政策连续稳定，未来“3·17新政”还将延续，曾经的三年小周期或许会演变为更长周期，北京二手房市场也将长期保持低位企稳状态。
来源：新京报V房产
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