年报解析|新城控股:双轮驱动,稳健发展

3月27日，新城控股（601155.SH）发布2019年年报，并宣布2020年公司销售目标为2500亿元，较上一年度调降7%。2019年，即便遭遇公司创始人王振华丑闻这一黑天鹅事件，新城控股仍旧保持了稳定增长。

报告显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

据克而瑞统计，新城控股销售额位居国内房企销售额榜单的第8位，增速则位居十强房企的第二位。

“住宅+商业”双轮驱动，盈利能力处于行业高位

根据年报，2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。此外，报告期内，新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业，全年租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。

“住宅+商业”的双轮驱动模式，是新城控股战略路径明显有别于诸多龙头房企的优势所在，也是其稳健、高质量发展的重要驱动力。

公告称，2020年，新城控股计划新开工项目90个，新开工建筑面积1665.08万平方米，其中，住宅项目867.34万平方米，商业综合体项目797.74万平方米。公司计划竣工项目225个，预计竣工总建筑面积3596.53万平方米，其中，住宅项目2556.52万平方米，商业综合体项目1040.01万平方米。

在销售业绩持续稳步增长的同时，新城控股的商业品牌也在快速铺开，且日渐收获成果。

年报显示，2019年全年新城控股21座吾悦广场满铺开业，截至2019年底，累计开业63座吾悦广场，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16%。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

受“黑天鹅”影响，下半年拿地力度收缩

2019年7月3日下午，上市公司新城控股董事长因涉嫌猥亵9岁女童被上海公安采取强制措施。其后，在王振华之子王晓松紧急继任公司董事长之后，新城控股展开一些列自救动作，其中包括迅速切割与王振华的关系、安抚员工等措施。此外，由于公司债券也受此事件冲击，新城控股开始暂停拿地，以避免公司债务再出问题。

根据年报信息，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，其中大部分为上半年新增，下半年拿地力度收缩。

公开资料显示，2019年7月之后，新城控股改变战略打法，放缓拿地节奏，第三季度拿地支出仅12.67亿元，而上半拿地金高达503亿元。进入第四季度，新城控股慢慢找回之前拿地节奏，11月新城控股摘得天津等市的地块，12月拿下湖州、徐州等多幅地块。

截至目前，新城控股土储面积共计1.24亿平方米。在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。

净负债率大幅度下降，现金流充裕合理

新城控股始终坚持稳中求进的总基调，确保现金流充裕合理，精细化管理，在积极补充土地储备的同时，控制负债规模，有效降低财务杠杆，将风险完全置于可控范围内。

年报显示，截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

虽然企业各项财务指标均十分稳健，但其融资成本已连续两年升高，2019年平均融资成本在6.73%，未来企业应把握低利率窗口期，争取降低融资成本。

从企业现金流量表三大项来看，新城控股2019年现金流入净额同比增长超过十倍达到435.8亿元。究其原因，企业地产销售业务现金流入同比增加了608.8亿元，这部分现金流入帮助企业实现了现金总量的增长。另外企业也收缩投资，2019年投资活动现金流出相比18年减少了109.8亿元。

此外，年报显示，截止至2019年底，新城控股净负债率大幅度下降32.6个百分点至16.4%，属于比较低的水平。