地产龙头暗战 行业TOP3位次悬念迭出

3月的最后一天，恒大在2019年业绩会上放出8000亿元对内销目标的豪言壮语。至此，中国房地产行业的第一阵营——碧桂园、万科、恒大均已交出2019年年报业绩答卷。尽管受到疫情影响，今年一季度的房地产市场现场销售一度按下“暂停键”，但是头部房企的业绩规模、利润水平、土地储备均呈现了良好的基本面。

值得玩味的是，在行业的聚光灯下，头部房企公布业绩时的对外表态大不相同，有如万科再谈“活下去”的警惕审慎，有如碧桂园信心满满却又不公布具体销售目标的低调内敛，还有如恒大豪言33%增速、冲击万亿规模的意气风发。随着行业竞争白热化和楼市调控常态，2020年的房地产江湖依然充满悬念

中房报记者 曾冬梅 | 广州报道

4月1日，龙头地产股的表现颇为抢镜，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ 以下简称“万科”）、中国恒大集团开盘后迅速拉升，前者最高涨幅达5.11%，后者一度高涨11.22%。

原因无他，此前一日，恒大董事局主席许家印“再展雄风”，在业绩发布会上宣称2020年内部销售目标是8000亿元，2022年冲击万亿元。在许家印高调豪言壮语的同时，万科则低调地在盘后通过大宗交易系统增持了6500万股，花了16.25亿元，这是万科事业合伙人5年来首次增持，也是单次增持的最大手笔。

两轮操作下来，恒大2019年净利润下降50%、万科净利润低于预期的阴霾一扫而光，资本市场又亢奋了起来。碧桂园控股有限公司的投资者按捺不住了，在股票论坛里问该公司：“不回购吗？”

根据第三方统计机构的数据，2019年地产行业全口径销售额的TOP3分别为碧桂园、万科、恒大，恒大与万科仅有不到300亿元的差距。而许家印公布的销售目标无疑给2020年的行业排位增加了不少悬念，有机构投资者算了一下碧桂园的货量，保守估计2020年也能突破8000亿元，一直高喊“活下去”万科显然没有这样的野心。这意味着，一旦8000亿元实现目标，恒大便有保二争一的很大机会。

恒大又要高增长了

3月31日，有超过12家上市房企发布业绩，恒大无疑是焦点中的焦点。毕竟在3月23日，该公司刚刚发布了盈利预警，透露预计2019年的核心净利润将下降48%至408亿元，净利润下降50%至335亿元。受此消息影响，当天恒大的股价下跌了将近17%。

不得不说，许家印颇为擅长转移外界的视线焦点。业绩发布会当天，在巨大的背景板上，“全面实施‘高增长、控规模、降负债’发展战略”这17个大字占据了最显眼的位置。刚介绍完业绩，恒大总裁夏海钧便直接进入宣讲新战略的主题，抛出几个“数字炸弹”：所谓的“高增长”就是要实现销售高速增长，今年恒大对外的销售目标是6500亿元，对内则是8000亿元，到2022年这个数字将上升到1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”的意思是把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

“高增长”、“控规模”是实现“降负债”的基础，许家印在业绩发布会现场算了一笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

恒大达成8000亿元销售额的信心来自于2020年1.32亿平方米的可售货量，以及2020年第一季度线上销售的突破。按2019年10281元/平方米的合约销售均价计算，这些可售货值只要有60%左右的去化率，便可实现8000亿元销售额。而得益于今年2、3月份“网上卖房”的超预期表现，该公司第一季度的销售额录得了行业难得的同比增长，达到1465亿元，回款也大增55%至1133亿元。许家印说：“这在历史上是没有的。”

不过，8000亿元这个销售目标显然是超出业界想象的。因为，自2018年以来，恒大的规模增速就已明显放缓，2018年、2019年的销售额分别只增长10%、9%，业内也认为大象起舞不易，个位数的增长可能将是龙头房企的常态。然而，恒大2020年的指标是增长33%，比大部分中小房企的增长预期都高。行业议论纷纷，许家印果然还是一个不按常理出牌的人。

行业龙头贴身肉搏

在恒大披露盈警之前，万科的股价维稳压力也很大。2019年，该公司的销售额为6308.4亿元，仅同比增长3.9%，低于全国6.9%的平均增速。公司的收入同比增长23.6%至3679亿元，但归母净利润仅同比增长15.1%至389亿元，相较2019年前三季度30.4%的归母净利润增速，落差较大。而且，2019年，万科全年新开工4241.1万平方米，同比下降15.1%，是2014年以来首次出现下降。该公司管理层还透露，2020年新开工计划同比下降31%。这些信息在3月18日被集中释放出来，当天，万科的股价就下跌了6.44%。

一位香港分析师对中国房地产报记者表示，虽然开发商一直在强调目前已是白银时代，与野蛮生长的黄金时代不可同日而语，但是“投资者还是看增长，没增长就没有资本收益”。所以，没了增长预期的万科遭遇资本市场用脚投票，并不难理解。

不知道是巧合还是有意为之，在恒大抛出高增长方案的同时，万科也祭出了挽回投资者信心的大手笔增持“杀招”。3月31日晚，万科便发出公告，透露代表公司事业合伙人的“盈安合伙”当天通过深交所大宗交易系统购入6500万股，占总股本的0.58%，价格25元/股，共使用资金约16.25亿元。

高增长预期、斥巨资增持对资本市场起到了立竿见影的刺激效果，但从收盘的情况来看，投资者显然对拿出真金白银来支持股价的行为更有信心，万科的涨幅锁定在3.82%，而恒大则回落至1.56%。

对于恒大能否重回高速赛道，市场的看法是有分歧的。一种声音认为早在2018年恒大就已提出2020年要实现8000亿元销售规模，现下只不过是按计划推进，公司目前的土地储备也足以支撑。另一种声音则认为这种预期可能过于乐观，某TOP5房企的管理层便直言：“6500亿元才是对外目标，8000亿元可能还是有点悬吧。”野村证券也表示，如果没有进一步减价或促销，恒大要达到此增速将成疑。

8000亿元目标的达成与否将影响着2020年行业前三的排名。根据一位机构投资者的测算，2020年碧桂园有约9066亿元的权益可售资源，按67%去化率和75%权益比来算的话，公司的全口径销售金额也将突破8000亿元。也就说，因为这次奇袭，恒大离曾经坐过的销售王座又近了不少。

用万科董事会主席郁亮的话说，“地产行业从平衡到极化，在以前是你好我好，到现在是你争我夺了，甚至是头部企业竞争，大家贴身肉搏，越来越接近。”

（此文刊于中国房地产报4月6日06版 责任编辑 徐妍）

来源：中国房地产报