三度卖“子”后又入股绿城,新湖中宝在下一盘怎样的棋?

频频出售项目给绿城中国后，新湖中宝又上演新“戏码”，入股绿城中国一举成为第三大股东。

4月26日晚，新湖中宝公告称，拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，每股价格为9.5港元。如上述交易完成，新湖中宝将占绿城中国总股份数的12.95%。

对于新湖中宝来说，频频出售项目后又入股绿城中国，此举多少令人意外，背后的原因究竟是什么？

绿城迎来第三大股东

公告显示，新湖中宝以30.685亿港元入股绿城中国，交易完成后，其将一举成为绿城中国的第三大股东。

在4月26日前，中交集团、九龙仓、宋卫平分别持股绿城中国28.78%、24.9%、9.97%，如果交易完成，中交集团、九龙仓、新湖中宝、宋卫平持股比例将变为25.06%、21.68%、12.95%、8.68%。

对于每股9.5港元的交易价格，公告指出，相当于最后交易日在联交所所报收市价每股7.01港元溢价约36%；相当于最后五个连续交易日平均收市价约每股7.272港元溢价约31%。值得关注的是，2019年，绿城中国股价一直在10港元以下徘徊，今年走出了两个小高峰，分别是1月份的11.3港元和3月份的11.4港元，3月6号后，绿城中国股价一路下跌。

对于合作，绿城中国表示，和新湖中宝努力探索在不同项目中开展业务合作的机会，特别是国内的房地产开发项目。董事会认为，引进新湖中宝作为本公司的战略股东（通过认购者，为其全资附属公司），将为加强与新湖中宝集团的战略交流与合作创造机会。董事会还认为，认购事项提供了一个很好的机会以筹集更多资金用于本集团的业务运营，夯实集团的资本基础，增强其财务状况，并扩大本公司的股东基础。

新湖中宝认为，公司增资入股绿城中国系基于双方长期良好合作的共识和基础，并有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。本次交易有利于公司通过多种方式实现在地产领域的战略布局，实现更加稳健高效优质的发展。

新湖中宝三度卖“子”绿城

两家浙企从股权层面联姻，虽在意料之外，但仍有章可循。

4月26日当天，绿城中国和新湖中宝还签订了项目转让合同。公告显示，为共同合作开发启东“海上明珠城”项目，新湖中宝向绿城房产转让浙江启智100%的股权及相应权利和权益（即间接转让南通启新、南通启阳各50%股权及相应权利和权益），绿城房产需支付/投入合计约为11.51亿元，其中股权转让价款约为3.98亿元；转让南通新湖50%股权及相应权利和权益，绿城房产需支付/投入约为6.72亿元，其中股权转让价款约为7154.7万元。

资料显示，南通启新、南通启阳、南通新湖分别拥有约为55.5万平方米（约合833.06亩）、13.88万平方米（约合208.21亩）、31.47万平方米（约合472.13亩）国有建设用地的土地使用权，合并作为启东“海上明珠城”项目统一实施开发。

事实上，自去年12月份以来，新湖中宝就已经开始出售资产给绿城中国，截至4月26日，已经是三度卖“子”。

2019年12月17日，新湖中宝公告称，为共同合作开发明珠城项目三期4标，向绿城转让上海新湖房地产开发有限公司35%的股权及相应权利和权益，绿城支付/投入合计总额为36亿元的交易价款。本次交易涉及的目标项目规划总建筑面积约为20.27万平方米。截至目前，项目正在建设中。

2020年4月19日，新湖中宝发布两则公告，为共同开发沈阳“仙林金谷”项目、“新湖湾”项目和“新湖美丽洲”项目系，向绿城转让浙江启丰实业有限公司100%的股权（交易完成后，绿城将间接持有上述项目35%股权），绿城房产支付/投入合计总额约为3.79亿元的交易价款；为共同合作开发青蓝国际城项目二期，公司向绿城房产转让上海中瀚置业有限公司35%的股权及相应权利和权益，绿城房产支付/投入合计总额约为19亿元的交易价款。

新湖中宝债务承压，缘何又收购绿城股权？

除了将项目卖给绿城外，去年7月份，新湖中宝也将部分资产出售给了融创中国。公告指出，新湖中宝及新湖地产向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒置业有限公司（简称“隆恒公司”）、南通启仁置业有限公司（简称“启仁公司”）的100%权益；分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权；平价转让新湖中宝及新湖地产对上述公司的全部债权。

新湖中宝亦指出，交易是为了加快公司现有项目的开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平。

一语中的，资产周转慢进而负债增高，成为新湖中宝频频出售项目的重要原因之一。

资料显示，新湖中宝旗下不少项目开发周期超过10年，其中青蓝国际城所属的上海中瀚置业有限公司，2004年由新湖中宝收购而来，直到2012年底才开始拆迁。

资产周转慢导致新湖中宝不少项目以及项目公司负债高企，诸如上海中瀚置业有限公司总资产约为47.15亿元，总负债46.54亿元，其中一年内到期的非流动负债达23.41亿元。其他多个出售的项目中，或者含有负债，或者由绿城提供借款。

截至2019年年中，新湖中宝速动比例为0.44，比2018年末下降12.9%。截至2019年9月30日，新湖中宝的净负债率仍高达166.5%。

2019年11月6日，标普全球评级将对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”，确认其“B”长期主体信用评级。2020年3月17日，穆迪投资者服务公司将新湖中宝企业家族评级从B2下调至B3。穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示，“评级下调反映了我们对经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧，因为该公司未来12-18个月将有大量债务到期。”

负债高企的同时，销售低迷亦不能为新湖中宝提供可持续的经营性现金流。克而瑞数据显示，2019年，该公司的全口径销售金额仅为138.4亿元。而在土地储备上，截至2019年年中，约为3000万平方米。

对于新湖中宝来说，如果是缺钱，为何又购买绿城股权？这背后的逻辑是什么？从新湖中宝的发迹发展路径来看，可以一窥究竟。

众所周知，新湖中宝实际控制人黄伟，在资本运作上长袖善舞，至少控制着两家资产合计超千亿的A股上市公司和一家老资历新三板证券类公司，还握着一家资产超2200亿的城商行（温州银行）最大股权。

浙商总会秘书长、温州中小企业发展促进会会长周德文曾表示，黄伟走了一条不同于一般民营企业的路，通过精准的资本运作建立起自己的商界版图。

如今，在房地产行业艰难之际，新湖中宝在项目层面引入更有操盘实力的绿城等，又通过自己擅长的资本运作战略投资绿城中国，似乎是一举两得。

知名地产分析师严跃进表示，新湖中宝这两年传统地产业务开发相对缓慢和滞后，所以实际上也面临很多问题，通过此类项目转让，有助于其金融业务投资和轻资产模式的推进。

绿城通过收并购方式扩充优质土储

2020年以来，绿城中国在土地市场画风突变，积极在北京、天津、杭州、宁波、金华等城市抢地。绿城中国董事会主席、执行董事、行政总裁张亚东曾透露，今年1、2月份，绿城新增土地储备货值已经近600亿元。

严跃进指出，对于绿城中国来说，今年拿地动作尤其猛烈，无论是一线城市还是二三线城市，都有较多的土地获取，体现了其积极发力扩规模的发展导向。

绿城中国今年给自己定下了2500亿元的小目标以及五年后5000亿元的大目标。

因此，为了匹配销售规模，绿城今年的新增货值也超过2500亿元，土地权益投资金额不低于600亿元。

而收并购的方式，对于绿城中国来说，不仅可以降低拿地成本，还能获取优质资产。绿城与新湖中宝的合作，无疑也令绿城获得更多优质土储。据了解，新湖中宝的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。