2019年，高喊追求“高质量发展”的房企们，着力于调整债务结构，降低融资成本，但受调控政策的影响，整体融资成本仍在上行。值得关注的是，在趋严的融资环境下，国企、央企及大型民企融资成本反而出现下调。
亿翰智库发布的2019年房企融资成本TOP30(简称“榜单”)显示，融资成本高者超过9%，比如新力控股、中梁控股；而融资成本低者未超5%。在融资市场，强者恒强的“马太效应”愈演愈烈。
今年，在疫情影响下，楼市下行压力加剧、流动性持续宽松的背景下，这一趋势仍难改变。业内提醒，融资能力差的中小企业需警惕债务危机。
调控趋严融资成本上行，融创涨幅大
2019年融资调控趋严，房企融资多种渠道受到监管限制，导致房企融资成本的上行。从亿翰智库监测的50家典型上市房企年报分析来看，2019年，融资成本TOP30房企的平均融资成本为6.34%，同比增加0.11%。
众所周知，企业的融资成本越低，利息支出越少。企业拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力。
但2019年前松后紧的融资政策，主导着融资市场的风向。标志性的时间节点是在2019年5月17日，当天下发的“23号文”强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资。从此之后，融资环境持续收紧。
2019年7月9日，发改委明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券。到了8月28日，多家银行收到窗口指导，要求开发贷额度控制在2019年3月底的水平。
越是融资困境，越考验房企资金运营能力。从房企融资成本增速变化，不仅可以反映过去一年里融资环境的变化，更能体现企业融资成本管控的能力。
据亿翰智库发布的榜单显示，融资成本上升的房企共有14家，平均涨幅为0.38%。其中，融创中国的融资成本上涨幅度最大，上涨1.29%，达到8.10%。富力地产上涨0.86%，为6.60%，华夏幸福上涨0.63%，达到7.86%。
融资成本下降的房企同样也为14家，平均降幅为0.15%。其中融资成本下降幅度最大的是中梁控股，其2019年融资成本同比下降0.5%至9.4%，原因在于2019年公司成功于港交所上市，融资渠道进一步拓宽，但无疑仍处于行业较高水平。
而同为港交所上市公司的龙光地产和合景泰富，2019年的融资成本分别为6.1%、6.4%，均与2018年持平。
融资成本分化加剧，央企代表中海低至4.21%
值得关注的是，在整体融资成本上行的情况下，房企间融资成本分化显著。
在榜单中，融资成本在9%以上的房企有2家，其中新力控股为9.2%、中梁控股为9.4%。
而融资成本低于5%的企业有8家，中海地产融资成本最低，一直稳居榜首，2019年其平均融资成本仅为4.21%，同比下降0.09％。
如此对比来看，中梁控股、新力控股2019年融资成本几乎是中海的2倍有余。
值得注意的是，在2019年14家融资成本下降的房企中，9家房企的融资成本在2018年也处于不到6%的偏低水平，分别为华润置地、中海地产、龙湖集团、中国金茂、保利发展、绿城中国、滨江集团、世茂集团、美的置业。再一次上演了强者恒强的“马太效应”。
而这9家房企主要为国企、央企和财务稳健的民企。在融资环境趋严的背景下，这类房企反而拥有更低的融资成本。
事实上，拥有国企和央企背景的房企（以下简称“国企”），在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。
从平均融资成本上看，在榜单中的30家房企，国企的平均融资成本是4.87%，民企性质房企的平均融资成本是6.48%，国企性质的房企平均融资成本较民企低1.61％左右。而从数量上看，融资成本低于5.5%的10家房企中，就有8家国企。
从榜单不难看出，2019年融资成本小于等于5.5%的房企中，仅有龙湖和金地为民企。而在榜单中，龙湖位居第三，融资成本为4.54%，仅比中海低0.33%。
亿翰智库分析认为，龙湖长期注重自身的融资结构，从未使用过非标融资。更为重要的是，无论是境外美元票据，还是国内公司债券，龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内纪录，拥有不是国央企胜似国央企的低资金成本优势。
头部房企偿债能力强、融资成本更低
除了企业性质决定融资成本以外，房企规模也是影响融资成本的重要因素。从整体上看，房企销售规模越大，融资成本越低。
根据亿翰智库2020年1-3月房企销售金额前50排名，将榜单30家典型房企分为TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50共四个梯队，2019年这四个梯队房企的平均融资成本分别为5.46%、5.77%、7.00%、6.95%，显然，头部房企融资成本更低，原因在于头部房企偿债能力强，违约风险低，融资渠道广。
值得关注的是，在销售规模的四个梯队中，TOP21-30房企的平均融资成本最高达7%。
亿翰智库分析认为，这类房企规模意愿最为强烈，愿意支付的资金成本也就更高。随着这类企业成功突破千亿，未来将更加关注自身的债务结构，融资成本有望下降。
TOP31-50房企的平均融资成本高出TOP10房企1.49个百分点，规模因素对融资成本的影响显而易见。如果剔除本梯队远洋和越秀两家国企，平均融资成本则高达7.24%。
对此亿翰智库认为，中小型房企融资难、融资贵的问题将会愈加凸显，这类房企的融资成本或将超过TOP21-TOP30房企。
中小企业持续优化债务降成本，仍需警惕债务危机
纵观整个2019年，房企都在通过调整整体债务结构，多元化融资，降低融资成本。而从今年来看，房企的这一举动仍未停止。
以世茂房地产为例，2019年，其在境内发行了74亿元长期公司债，7年期债券利率为4.8%，这一长期债务成本优势明显，将其2019年融资成本拉低至5.6%。
而在2020年3月,世茂房地产子公司又成功发行了45亿元公司债，其中5年期债券利率为3.23%，7年期债券利率为3.9%,再创该公司债券发行成本新低。
在此前房企举办的业绩发布会上，融资成本一直是很多房企关注焦点。其中，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示，经过持续降杠杆，阳光城的负债结构日趋优化，平均融资成本7.71%，比2018年年末优化23个基点。
而华侨城副总会计师冯文红也表示，2019年度华侨城总体融资成本比之前是下降的，新增融资成本是4.56%，比2018年下降46个基点。而今年第一季度通过进行融资置换，融资成本继续下降3个基点。
对于未来，亿翰智库分析认为，在疫情加剧楼市下行压力、流动性持续宽松的背景下，资金将更多流向财务稳健的龙头房企，公司融资也将充分受益。不过，在“房住不炒”的基调下，预计2020年房企的融资环境大幅松动可能性不大。
亿翰智库预计，当前房企融资分化明显，强者恒强趋势不变。未来资产结构较好及集团背景强大的企业，融资成本将有持续下行的空间，但融资能力相对较差、经营不善的中小企业，融资环境只会更加恶劣，需警惕债务违约风险。
新京报记者 袁秀丽 制图 李禾炜
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