城鉴 | 分钟寺: 曾经的“城中村”,未来的“准霄8”

分钟寺三连拍，十天内砸下179.6亿元上演“帽子戏法”，楼面价接近7万元，自带豪宅基因的合生志在东南三环再造豪宅神话。

2019年合生创展全年销售额仅212.58亿元，此番耗费年销售额84.7%力战分钟寺，屯地造城，合生梦回“霄8”起点。

曾经的“城中村”能否借力合生摇身一变成为未来的“准霄8”？大手笔的合生又能在京城南三环创造出怎样的楼市传奇？

本期搜狐焦点《城鉴》栏目，我们就走进南三环，带大家一起看看引爆楼市的分钟寺到底怎么样？

发展篇

分钟寺位于丰台东部。东为枣林，西临王爷坟。因寺而得名。此地因原有一座寺庙名为“粉妆寺”。

因清代皇帝到南海子狩猎时，帝后及妃等随行在此休息，梳洗打扮，故名“粉妆寺”。

后取谐音为分钟寺，村随寺名，寺已无存。南三环东路、周庄路将村址分成三部分。

村东有京沪高速。历来此地为三环附近发展最慢的区域之一，目前仍是城中村的景象。

离国贸4站地，刘家窑2站地，紧邻分钟寺地铁站、公交站。优越的位置，便利的交通，加上低廉的房租，让分钟寺村一度成为众多北漂客的落脚地。

然而，脏乱差的生活环境，治安混乱的状况，也让这个城中村亟需改头换面。

公开信息显示，2018年，分钟寺村列入北京市棚户区改造及环境整治计划；2019年，回迁安置房项目进入签约阶段。

棚改后的分钟寺区域规划总占地面积约21.04公顷，包含11个地块。

除了3个住宅用地，还有3个教育用地、1个医疗卫生用地、1个行政办公用地、1个供电用地和1个绿地。

如今的分钟寺村，拆迁已基本完成，腾退的土地正等待开发。

早在2018年3月份，北京颁布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，内容提及“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

同年8月份，北京市又发布了新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》，其中提及禁止东城区、西城区新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚改、危房及老旧改造、文物保护区等除外）。

上述相关政策的出台，使得北京四环内住宅类项目用地变得更加稀缺。

自2017年以来，北京出让四环内不限价宅地仅有2宗，加上5月份分钟寺刚刚成交的三宗用地，共计5宗，可见其稀缺性。

（2017年至今北四环不限价宅地成交表）

配套篇

在5月的第一场土拍中，分钟寺地块由于其优越的地理位置，热度极高，吸引多家房激烈竞争的同时，也得到了市场的高度关注，最终该地块被合生以72.2亿价格摘下。

在19日的土拍里，又有两块位于分钟寺的商品房地块入市，十余家房企（联合体）参与报价，最终合生不负众望，以107.4亿元的价格梅开二度。

至此，合生包圆分钟寺三宗地，总出让金达179.6亿元，占2019年全年销售额的84.7%！

（地块位置图）

合生如此大手笔，想必也是要打造全新的顶豪标杆。

唯一遗憾的是，霄云路8号高起点、长征途，蹉跎10余年仍旧难以清盘。随着房地产市场风云变幻，房企“高周转”成为主流，已经从一线房企掉队的合生怕难再有精力长期耕耘、细致操盘。

同时，搜狐焦点第一时间去分钟寺实地调研发现，三环边竟然还有如此荒凉的土地，基本处在未开发状态。

就地理位置来看，分钟寺地块位于东南三环到四环之间，距南三环直线距离不足1000米，距离京沪高速不足700米。

距离地铁10号线分钟寺站700米左右，离国贸4站地，刘家窑2站地，交通条件优势可谓得天独厚。

然而在教育配套方面，目前可以用贫瘠来形容，该区域属丰台区，目前唯一的丰台公立小学是分钟寺小学，典型的村小，好几年都因为生源不足而没有招生。

对口中学倒是不错，和成寿寺小学一样，是十八中左安门分校。附近的小学，中学，还有成寿寺小学，四中璞瑅，但是距离较远基本都在2KM以外。

目前来说，该区域的教育配套是远没有达到豪宅配套的标准，亟待提高。

商业方面，比较近的商场仅有一个新业广场。

医疗方面，近一点的有北京首大眼耳鼻喉医院，北京金桥医院，但规模有限；

远的有中国医学科学院肿瘤医院、北京中医药大学东方医院，均为三甲医院，距离大约有两公里左右。

总体来说，分钟寺的周边配套待完善，目前处于“什么都有，但又仿佛什么都没有”的尴尬境地。

但该区域为三环边少有的价值洼地，虽然当前居住氛围较弱，但便利的交通条件以及真空竞争环境将为其带来较好的发展机遇。

未来，三宗相邻地块集中成交和入市，必将形成合力，打造出新的中高端居住板块。

住宅篇

新成交的三宗地块紧邻分钟寺地铁，周边新盘有首开住总熙悦安郡、首开璞瑅公馆、元熙华府等。

周边还有一些未拆迁的平房，二手房，大多是经济适用房或者回迁房，均价在5.2万元/平方米左右。

二手房项目主要聚集在一站之隔的成寿寺附近，包括静馨嘉苑、分钟寺小区等。

此外，还有比较有代表性的中海四子（香克林，圣朝菲，风情苑，紫鑫阁），价格在3.3—6.6万元/平米之间。

新房

首开璞瑅公馆

2015年12月开盘的首开璞缇公馆，在2019年新开了新的低密度洋房楼座。位于小区的东侧，紧挨着南三环。目前对外报价大约在119000/平米，面积236平米和268平米，总价大约在2808万和3109万。

首开住总熙悦安郡

项目最初推出83平2居、107平3居、137平3居及22套叠拼产品，得房率约77%，前两种户型早已售罄，目前仅有137平3居在售。项目户型均通透方正，各功能空间比例较合理，目前参考总价为1100万，均价 79155 元/平方米。

元熙华府

目前在售户型为102平米两居东西通透，104平米两居东西北向，120平米两居南北通透，124-130平米三居南北通透，139平米三居朝阳户型，146平米复式三居，当前均价80000元/平米，单价区间为单价73000-88000元/平。项目共1栋，地上29层地下3层，已于2019年5月1日交房，非毛坯交房。