南四环丰台科技园 中铁诺德春风合院 中铁诺德逸府 臻御府 细

在2019年北京已经成交的3.25万套商品房住宅中，五环内成交只有5516套，占市场总比例只有16%，市场绝大部分成交已经集中在六环内外。不仅仅如此，从土地供应看，北京五环内住宅供应将越来越稀缺。截止目前，丰台区域5环内已经没有新增供应限竞房用地，京投发展·臻御府、中国中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府是最后的机会。

一、南四环丰台科技园三项目配套及大致情况

今天我们主要 探讨 丰台三兄弟 诺德逸府 臻御府、、春风和院，之所以有探讨性，是因为他们是丰台区域4环内最后的三处限竞房。

说来也凑巧，今年开发商“自家开战”的事还不少，北有沙河华润萬橡华府和萬橡悦府，南是白盆窑中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府。

这就好比周伯通的“左右互搏术”，心为二用，一神守内，一神游外，分进合击，那便等于以二对一。言归正传，今天梳理了一下中铁两家兄弟。中铁诺德逸府开发商是中铁置业，中铁置业指的是中铁置业集团有限公司，母公司为中国中铁股份有限公司。中铁诺德春风和院开发商北京中铁诺德房地产开发有限公司，是中国中铁股份有限公司麾下中铁建工集团的全资子公司。所以关系理清楚了，中铁两家不是兄弟打架，是叔侄，是为荀彧和荀攸的关系。

目前，中国中铁·诺德春风和院一期已经开盘顺销中，中铁诺德·逸府预计在12月初开盘，在加上姗姗来迟的京投发展·臻御府，郭公庄三国杀正式上演。

京投发展·臻御府项目普通商品住房部分，销售均价不超过 67702 元/ 平方米，且最高销售单价不得超过 71087 元/平方米，执行7090政策。

地段：距离南四环直线1.8公里，驾车不足10分钟。京投发展·臻御府紧邻地铁9号线、房山线换乘站郭公庄站。

产业：紧挨着丰台总部基地，同时也受丽泽商务区辐射，不仅有完善的道路、绿化以及配套规划，随着多个企业总部的入驻，人流量与日俱增。

相较于中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府目前周边配套差的不多，京投发展·臻御府周边多为成熟社区，底商较多，能满足基本的生活需求，且项目本身配建有商业、幼儿园、邮政局、文体活动体育设施等。大型商业配套：万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱、润亚广场等都在项目1公里左右；距离最近的大型医院是距离2公里的首都医科大学附属北京天坛医院(新院区)。

京投发展·臻御府、中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府三个项目限价相同，直线距离仅1公里左右，都执行7090政策的情况下，连户型区间都差不多，妥妥的贴身竞品，当然这是对于开发商而言。

三个项目的配套都是一样的最大优势是地段和交通，项目北侧距离南四环约1.6公里，从南四环走丰科路不到10分钟即可到达项目。

门前的郭公庄站是三轨交汇的地铁站，已建成的有地铁9号线、房山线，在建中的是房山线北延。

在教育层面，丰台是排不上名次的，从去年的数据看，在城六区里进入优质高中的比率是较低的，朝丰石是一个级从数据上来看确实优质校比例，比东西城、海淀、要低10个点以上。基本上和朝阳、石景山是一个级别。

所以，某种意义上说，这三处盘也是当地购房者最后的福利。其中臻御府的开发商是京投发展。这个开发商很有性格，给自己的定义是：亚洲轨道物业专家。

二、南四环丰台科技园三项目对比分析

起臻御府就不得不提另外两个相隔1公里的兄弟项目——诺德春风和院和诺德逸府。三个项目位于同一区域，周边的大环境及资源优势是共享的，这三个项目的对比，就需要从细节着眼。

首先三个项目均为限竞房项目，限均价都是67702元/平米，户型也基本以89平米的三居户型为主，放一张网上的楼盘参数对比图片直观了解一下：

从参数上来看，臻御府在三个项目当中规模最小，得房率最高，交付时间最晚，主力户型面积段居中，其余大体一样。得房率高是优势，交付时间晚是劣势。

先看得房率高，简单来说花同样的钱，能买到更大的使用面积，按照相差7%的得房率来算，同样是89平米三居，套内面积比另两个项目大6平米，相当于多出了一个书房。劣势是交付时间最晚，这点看个人需求。

对于购房者来说，三个项目到底怎么选？严肃君的思考逻辑是这样的：从产品来看，三个项目住宅部分限高、容积率相同，且都是装配式建筑。

根据《关于加快发展装配式建筑的实施意见》（京政办发〔2017〕8 号）的有关规定，城六区和通州区地上建筑规模5万平方米(含)以上的商品房开发项目应采用装配式建筑；其他区地上建筑规模 10万平方米(含)以上的商品房开发项目应采用装配式建筑。

从位置上看，京投发展·臻御府距离地铁最近，其次是中铁诺德·逸府、中铁·诺德春风和院。当然距离地铁近，也要考虑其带来的噪音问题，对于噪音敏感的人，要慎重考虑。

此前北京的暴雨，让很多房子的质量问题暴露出来，从外墙脱落、车库灌水、屋内漏雨，再到小区内排水不畅，使得大家对于限竞房的质量问题更显忧心了。

对于房屋品质问题，除了购房者个人对于开发商认同感，开发商拿地时的溢价率可以作为参考标准（溢价率越高，开发商利润空间越小），从数据上看：中铁诺德·逸府（26.29%）＞中铁·诺德春风和院（25.36%）＞京投发展·臻御府（13.52%）。

需要注意的是，京投发展·臻御府地块本身大量的还建和配建的配套也需要不低的成本，也是地块拍地时溢价率较低的原因之一。

京投发展·臻御府还建189套回迁房，且配建近4.7万平商服用地，社区环境相对更复杂，对私密性有一定影响。

综上，地铁才是影响购房者做决策的主要因素，想要离地铁近就选京投发展·臻御府；更看重噪音影响、私密性，就在中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府中选择。相比之下教育资源就不是特别理想，周边最好的学校是丰台八中及其附属小学。

普通购房者常常会忽视的一个问题是，臻御府的地块规划比较复杂。小区北侧有189套回迁房，地块内还有残疾人康复托养所、邮局等，小区周边人口比较杂，居住舒适性存疑。另外，地块内还有一个小型垃圾收集站，会不会对空气环境造成影响暂时还不清楚。

而白盆窑区域的整体弱势在于，区域内的市政发展情况都比较老旧落后，周边的道路住宅施工都还未完善，绿化覆盖也很少。

臻御府的限价和旁边的诺德逸府、春风和院一样，都是均价≤67702元/㎡，从地段和产品来看，臻御府都优于中铁的两个项目。而周边的次新小区西华府均价在6万4左右，相较而言，臻御府的6万7算是个好价。

诺德逸府：优势在于无连廊，成熟小区，劣势在于户型设计，89㎡三居客厅面宽仅3.1米，118㎡及137㎡四居仅客厅主卧朝南。

臻御府：优势在于89㎡神户型，但同时全部带连廊，以及配建多、有还建，开放式小区。

缺点第一是连廊，第二地铁上盖的楼盘估计有噪音，第三小区还配建多可能对居住有影响？

春风和院：优势在于为成熟小区，劣势在于中间户有连廊、距离地铁郭公庄站最远。

缺点第一是连廊，第二小户型卖完了

对于臻御府主要的几个缺点 开发商也有合理的解释，不妨看看

1、 回迁房和东侧9栋住宅楼有市政道路区隔，未来听闻也会实现为独立社区管理，在没有门禁卡的情况下，回迁房居民想要进东侧社区遛弯可能会费点劲。

2、连廊日常是封闭的，靠电子门禁+消防联动来控制。如遇火警等特殊情况自动打开，也可根据业主委员会要求制定开放时间段。

3、整个小区是封闭管理，区隔方式是绿植还是围墙待定。反正，外面的人想随便进来串门是不可能的。地铁9号线为南北走向，起点为郭公庄站，终点为国家图书馆，途径北京西站、军博、白石桥南等站。

天坛医院、丰台医院、首都医科大学附属北京口腔医院、解放军307医院等多家机构，实力不容小觑。其中2公里外的天坛医院，是全国综合实力排名第五位的三甲医院，也是丰台区第一家大型三甲医院，是亮点。

三、丰台科技园三项目周边二手房

近地铁，配套全，所以周围二手房价格也不低。一路之隔的京投银泰万科西华府二手房均价6.5万，好一点的房源在7万左右，这也是京投开发的楼盘。

西边的中海九号公馆，均价7.5万，周围的高端盘还有很多。臻御府 逸府 合院 都是限均价67702元/平，最高销售单价不得超过71078元/平。

一二手房同价！虽然没有明显倒挂，但价格还是有一定优势的。而临近总部基地和丰台科技园，意味着购房需求充沛，预计这个盘的去化表现应该不错。

京投发展之前开盘的公园悦府和琨御府便是最好的佐证，均临地铁而盖，占尽地理优势，自然有噱头。臻御府自然也是把持着最好的位置，小区门口便是地铁9号线郭公庄站。

第四 小编三个项目都看了还是喜欢逸府 户型图都发出来了大家可以看看

01.

诺德逸府共7栋楼，都是22-27层的高层，有部分楼栋边户只有11层，中间两栋位置最好，其余全部靠近市政道路。

主力户型首先是89㎡三居，分南北通透和纯南两种，全部位于楼栋中间户，凸出来的是89㎡纯南，凹进去的是89㎡南北通透。纯南户型由于赠送三个凸窗，得房率能达到78%。

最大的问题在于两种户型客厅南向面宽只有3.1米，以后孩子坐在沙发上看电视，是万万不行的。对此销售的解释是面积挪给了卧室，但小易在样板间实际感受不明显。

再就是由于全部位于中间户，所有的卫生间都是暗卫。

（逸府89㎡南北通透三居）

（逸府89㎡纯南三居）

02.

四居有118㎡和137㎡两种，都是边户，所以能做成全明。共同的问题在于只有客厅和卧室能做到南向采光，而且客厅面宽分别是3.9米，4.1米，生生把改善的面积做出了刚需的尺度。

要知道臻御府89㎡三居神户型，客厅面宽3.8米，整体南向三面宽9.6米。

（逸府118㎡四居）

（逸府137㎡四居）

另外，逸府还有少量61-87㎡两居，东西或者纯南向，均价约6.7万/㎡左右，公摊相对其他房源略大。

03.

小编亲测，从郭公庄地铁口步行至目前诺德逸府售楼处需要10分钟，项目距离在建中的地铁樊羊路站921米。再考虑到项目行人及车辆出入口的具体位置，还真得好好算算从下楼到进入地铁的实际步行距离。

第五 周边的拿地又出现的拿地情况分享与大家。

10月15日北京五环内新增了一宗限竞房用地——大兴旧宫限竞房地块，被电建+京能置业以总价44.3亿元，溢价34%拿下。

大兴旧宫限竞房地块限均价54715 元/㎡，最高限价60186 元/㎡。也是除橡树澜湾、国风长安外，五环内最便宜的限竞房了。且从位置上，紧邻亦庄线旧宫地铁站。

从房企操盘周期上看，大兴旧宫限竞房地块预计将于明年入市。未来也会成为郭公庄3个限竞房项目的有力竞品。

对于想入手京投发展·臻御府、中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府的购房者们，你们准备怎么选？还是你准备等大兴旧宫地块？

小编总的来说，中铁诺德逸府的户型设计都很紧凑实用，也比较方正，设计偏向刚需。由于五环内的新房项目本身就很稀缺，这个地段的新房很少，也具备一定的位置优势，而且小户型总价不高对于刚需也比较有吸引力，我们预测这个新盘将会比较热门。

旁边的中国中铁·诺德春风和院进度稍慢，也是限均价67702元/平米，最高限价为71087元/平米，且都执行7090政策。其户型也会以90平米及以下为主项目户型，目前据说户型为62-138平米两居至四居，开盘时间预计在6月底，具体信息等开发商公布以后再写。

最后是个人主观的看法，臻御府和诺德两兄弟实际位置我都去看过，感觉臻御府周边的小环境要优于另两个项目。臻御府周边临近丰科路，附近的社区档次较高，小环境不错；周边有几个社区是回迁安置房，稍显嘈杂。另两个项目紧邻樊羊路，离地铁口有个900米有点稍远。

如果您对丰台科技园这三个项目感兴趣，可联系小编实际踩盘亲自感受一下。

目前项目顺销中，且去化速度很快，毕竟四环外的临地铁限竞房不多见。三兄弟从各个方面来说，都是非常值得入手的好项目。感兴趣的朋友想了解更多关于臻御府 逸府 合院的情况，欢迎私信小编