这十个省份城镇化潜力最大 房地产开发商已在深挖布局

第一财经

作者：林小昭 ▪ 马晨晨

这些省份在加快城镇化的过程中，对房地产等行业都蕴含着较大的市场机遇。

城镇化是我国经济发展的重要动力。2019年，我国常住人口城镇化率为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。这也是我国城镇化率首次突破60%大关。

分省份看，各地的城镇化水平差别很大。第一财经记者梳理研究了31省份城镇化率和农村总人口数量后发现，未来城镇化潜力前十名的省份分别是河南、山东、四川、河北、湖南、安徽、云南、广西、湖北和江西。这些地方在加快城镇化的过程中，对房地产等行业都蕴含着较大的市场机遇。

31省份城镇化率及人口相关情况

13省份城镇化率超全国

31省份中，上海、北京和天津的城镇化率都已经超过了80%。作为直辖市，这三地城区人口规模都已经超过千万大关，属于超大城市，且三地属于城市经济体，农业所占比重已经很小，因此农村人口也不多。

广东、江苏和浙江这三个东南沿海经济大省的城镇化率也都超过了70%，属于城镇化水平较高的省份。这三地外来人口较多，未来在外来人口加快市民化的过程中，城市也面临着诸多发展机遇。

除了上述六省份外，还有辽宁、重庆、福建、内蒙古、山东、湖北和黑龙江的城镇化水平都超过全国平均水平。

剩余18个城镇化率低于60.6%的省份中，宁夏、山西、陕西和海南都超过59%，逼近60%；有8个省份低于55%，分别是西藏、甘肃、云南、贵州、广西、新疆、河南和四川。这8个省份，除了河南之外全部来自西部地区，其中4个省份低于50%，分别是西藏、甘肃、云南和贵州。可见，西部地区仍是我国城镇化最为滞后的地区。

贵州省社科院研究员苟以勇分析，目前沿海地区已经从工业化中期向后期转变，但西部地区还处于工业化初期阶段，基础仍十分薄弱，需要加快工业化和城镇化水平。

近期公布的《中共中央国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》提出，要因地制宜优化城镇化布局与形态，提升并发挥国家和区域中心城市功能作用，推动城市群高质量发展和大中小城市网络化建设，培育发展一批特色小城镇。加大对西部地区资源枯竭等特殊类型地区振兴发展的支持力度。有序推进农业转移人口市民化。

10省份城镇化潜力大

不过，衡量一个地方的城镇化潜力，除了看城镇化率外，还要看当地的农村人口总量。总体上看，城镇化率低于65%，且农村人口总量居前的省份，城镇化潜力都比较大。

数据显示，农村人口总量前十的省份分别是河南、山东、四川、广东、河北、湖南、安徽、云南、广西和江苏。其中，河南达到4510万人，山东和四川都超过了3800万，广东和河北也都超过了3000万人。

不过，这10个省份中，广东和江苏的农村人口虽然比较多，但主要是因为这两省总人口多，且它们的城镇化率都已经超过了70%，城镇化水平比较高，总体上未来提升的空间要小一些。

因此，综合农业人口总量和城镇化率两大指标来看，未来城镇化潜力前十的省份分别是河南、山东、四川、河北、湖南、安徽、云南、广西、湖北和江西。

城镇化潜力最大的是户籍人口第一大省河南。河南户籍人口超过1亿人，常住人口也有九千多万，目前城镇化率仅为53.21%，远低于全国平均水平。同时，河南的农村人口有4510.6万人，位居全国第一。

近几年，河南快速推进城镇化。数据显示，2018年河南城镇化率比上年末提高1.55个百分点，增幅位居全国第一。2019年河南城镇化率比上年末提高1.50个百分点，增幅比全国高了0.48个百分点。在中部六省中，河南的城镇化率基数虽然较低，但因为近年来增长速度较快，与其他省份的差距迅速缩小。

这一过程中，省会郑州实现了高速扩张。郑州市统计公报显示，2019年全市年末常住人口达1035.2万人，比上年增加21.6万人。这也是郑州连续9年常住人口增量超过15万。

河南大学经济学院名誉院长耿明斋教授对第一财经记者分析，目前郑州是河南唯一的中心城市，，省内人员如果要进城，首选就是郑州，所以郑州是一个人口持续净流入的地方。

在加快城镇化的过程中，房地产市场也快速增长。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析，郑州在前几年就成为各大开发商布局的重点。不过，现在不少开发商正在向郑州之外的河南三线城市布局，比如洛阳等，都是开发商重点挖潜的地方。

山东的农业人口位居第二，达3800多万人。作为第三经济大省，山东的城镇化率仅为61.51%，比全国水平略高一点。山东城镇化水平与广东、江浙差距较大，其中的一大因素是中心城市的带动力不够，两大中心城市济南和青岛，都与广州、深圳、杭州、南京等超大、特大城市有不小差距。

不过，近年来山东已经在积极做大做强中心城市。2018年12月，莱芜并入济南获批。今年的山东省政府工作报告提出，要打造具有全球影响力的山东半岛城市群。支持济南、青岛建设国家中心城市，培育发展济南都市圈、青岛都市圈，着力提升综合承载力、辐射带动力、创新引领力、人才集聚力，在服务国家区域战略中谋取主动、增强能级、赢得优势。

西部第一人口大省四川的城镇化率也只有53.79%，农业人口超3800万人。目前，成渝双城经济群加快发展，未来四川的城镇化步伐将提速。

58同城、安居客近日发布的《2020成渝经济圈购房轨迹报告》显示，成都、重庆正快速发展成为赶超型城市群。随着成都向东、重庆向西相向发展，中间地带成为两座城市的桥梁，经济圈内一体化发展也在不断推进，新的楼市热力板块开始瞄向中间区域。

中部的湖南、安徽等地的城镇化潜力也比较大。安徽省社科院经济所研究员林斐对第一财经记者分析，近年来安徽深入参与长三角发展分工合作，两省一市（浙江、江苏、上海）的很多产业转移到安徽，这对安徽经济的带动作用十分明显。

数据显示，今年1月至4月，沪苏浙来皖投资在建亿元以上项目1619个，实际到位资金1740.2亿元，同比增长5.6%；占全省比重50.8%，同比提升3个百分点。

地处皖北的阜阳等地是我国人口十分密集的区域，也是我国经济发展最为滞后、工业化和城镇化水平最低的地区，大量人口外流。但预计在上半年商合杭高铁通车后，这一地区与长三角核心区对接的速度将大幅加快，当地的工业化和城镇化进程也将提速。

西南的云南、广西山地多、平地少，原有的交通颇为不便，属于我国经济发展较为滞后的地区之一，目前这些地区工业化、城镇化、教育医疗文化等社会公共服务的发展水平都比较低。近几年，随着交通条件的大幅度改善，其工业化和城镇化开始提速，经济也开始快速增长。

无论是河南、山东、四川这些人口大省，还是广西、云南这些较为滞后的省份，未来在加快城镇化的过程中，中心城市、大城市都将是引领城镇化和人口流入的重点。

广东省体制改革研究会执行会长彭澎对第一财经记者分析，就近就业、就近城镇化是一个大趋势。中西部地区的一些中心城市与沿海发达城市的收入差距越来越小。对很多人来说，每个省份都有一些比较好的城市可供选择。

这个过程中，不少地产龙头企业已经开始积极布局。例如，碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万~500万的大城市成为主要受益地区。目前公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，很好的契合了未来人口流动趋势。

近期，碧桂园集团正在进行新一轮组织架构调整，共涉及21个区域，其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域进行了拆分，拆分后新增区域26个；其余区域则涉及管辖项目范围的调整变更。多个中西部人口大省、城镇化潜力较大的省份都在拆分行列中，这也是为了更好地进一步深耕城镇化。