窝趣:长租公寓消防改造的难点与要点

在长租公寓的改造中，公寓主们往往更关注的是显性产品的投入，因为大多数人会认为显性产品的投入是溢价能力的体现。但是在长租公寓投资的背后还有一只手——安全，安全里面最重要的是消防安全，消防安全不能直接带来收益和回报，但是可以规避风险。

市场中有大量可以做旧改的物业，但是旧改物业不一定能达到消防规范。合规的消防改造时能够按照消防法律法规与标准执行，改造出合规的消防手续与健康的的消防运营体系，并在后续运营中正常运行消费设施。

消防改造形式

推翻新建或原有系统接入。无论是推翻新建还是跟原有系统接入，都要对原有系统进行排查，如果原有的设施是可以用的，从成本考虑，选择跟原有系统接入，但即使是跟原有系统接入也会有一部分拆除和新装。

消防改造的关键

总结为4个关键词：合法性、合规性、标准、成本

合理的消防改造一定要有整体改造规划方案，消防是为整体产品空间服务，房间的划分、区域的划分都会影响消防改造的投入。由专业的设计公司排线和布管，保证规范和标准。

公寓消防改造的难点

1物业条件现状复杂

选择物业时将市场条件作为首要要素，如果忽略了其他要素，改造时才发现其他问题，可能会虚增改造成本。

2基础配套

物业性质导致配套不完整，如办公楼、厂房、农民房改造成长租公寓之前缺乏基础设置，这会造成非常大的缺陷和较高的改造成本。

3建筑现状

建筑物业缺陷，比如疏散楼梯、廊道宽度、物业结构和改造条件

4消防配置

根据物业的性质情况不一样，比如住宅性质的物业一次消防基础设施可能缺失或不符合国家标准

5消防验收标准不统一

消防没有最高标准，旧改物业应遵循“重点改造，查缺补漏”。

有效的消防改造

1.踏勘评估：

专业的人做专业的事情，做踏勘评估如果缺乏专业性对消防改造成本和落地性都是有伤害的。踏勘要系统，踏勘完成要有评估报告，这是改造的依据，报告应包括完整性、合规性和成本测算。踏勘覆盖预警系统条件、扑救系统条件、逃生系统条件

2.专业设计

逃生系统的改造设计。如：每层应当至少设置两部不同方向的疏散楼梯，25米疏散距离，装修材料合规。单边有客房1.2米的廊宽，双边客房1.4米的廊宽，有明显清晰的逃生标识，有窗户，或者可以用隐形窗。

扑救系统的改造设计。如：500㎡以上需设置自动喷淋系统、300㎡以上设置自动报警系统、消火栓、灭火器和应急照明

防排烟系统的设计。排烟与排气不是一个概念。

确定排烟方式：

自然排烟是利用热烟气产生的浮力、热压或其他自然作用力使烟气排出室外。

机械排烟是利用排烟机把着火房间中所产生的烟气和热量通过排烟口排至室外，同时在着火区形成负压，防止烟气向其他区域蔓延。

用电设备及用电安全。如电器线路、电箱、电梯

消防备案与消防维护。找专业消防单位做后期维护。

新消防设施与原有消防设施的对接。

消防改造的其他注意事项

1、建筑防火，特别关注装修材料。选择防火材料，可以开窗与送风，门、装饰面等装修材料减少易燃材料的使用

2、消防改造的验收重点：消火栓给水系统、火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统。

3、消防关注：报警系统与联动、消防照明、电梯与设备机房、灭火器材、电梯

4、厨房改造：用电的安全性比用气安全性高，如果不能满足用电的负荷，可以考虑集中式厨房，禁止明火

5、易于运营的消防维护与保养：如洛阳电瓶车自燃导致整栋楼烧掉的事件，可以设置专属停放区域和电源预留，区域易通风无堆放物。