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提问：您好星叔，疑虑很多 请大神搭脉：
城市定位宁波鄞州中心区，一套100平 印象城附近学区房，自住，小区品质一般，公积金按揭剩余30几万。一套安置房。二个孩子，一个上幼儿园，一个上初中。家庭年收入40，支出20，工作稳定，存款30。考虑2个娃 暂不考虑改善 想辛苦几年把资产盘活。几个问题困惑：1.今年宁波房价疯涨 调控限购政策刚出台， 还能投资吗？2.投资选哪个板块，东钱湖离现在的家近 价格太高，慈城 奉化 杭州湾 九龙湖 慈溪 余姚 象山 好多板块都很热。另外限购第三套要全款，不知道如何去撬动杠杆？3.老公建议说把第二套卖了 圈内换一套 改善住房 后期就不整啦 但是我考虑有2个娃 感觉没资格改善？或者先把按揭还一部分 继续等待？
回答：经过上一轮周期，宁波相对于长三角地区的价格洼地已经基本填平，甚至有些虚高。
目前宁波调控不放松，房价维稳，房子套现的周期长，处于高位横盘状态。
但是宁波目前人均月收入并不算太高，为7500元左右，按宁波圈外90+三房，总价200来算，首套房20%首付也要40万，按揭30年月供近8500元，不谈首付，月供已超出了平均月薪水平。
而且在可期的未来，正值对外贸易焦灼期，外贸疲软，企业订单减少，而第三高端产业趋弱吸引不到人才，低端打工正在大量流失。所以近一两年，人均收入大幅提高的可能性不太大。房价回归理性还需要一段时间。
所以目前宁波的投资性不大，刚需也不用着急，短期内不会有大的涨势，可以慢慢选房。
宁波学区房是抗跌升值潜力较大的物业，单价普遍比一般房源高出10、20%。以江北天水板块学区为例，二手房价格普遍高出2000。但相对于内环2w+的地价，优质学区价格将还有很大的补涨空间。
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根据你的情况来看，首先不建议提前还贷，另外关于限购问题可以开发父母老人票，做接力贷买入，如果你的重心是投资，接下来更应该考虑杭州，宁波有些虚高了。
提问：星叔早上好，长清住宅有投资价值吗，阳光城丽景公馆如何？
回答：目前看价值不大。济南西部发展起来需要时间。
现在没有政策上的倾斜，也没有资源的导入，而且，城市发展速度不会像之前那么快了。所以发展起来需要时间。
在这个时间内，不如投资地段好的区域。
丽景公馆一般般，主要是地段，还不是长清主城区，往济南市区这边也还靠不上，地铁线价值也不大。
提问：沈阳不是人口流失严重么？为什么值得投资，老师给讲讲
回答：辽宁目前的重心都放在沈阳上，沈阳人口出现增长状态，入市房产减缓迟早要接触平衡点。沈阳成为国家中心城市后，沈阳价值被严重低估。
整个东北人口流失都非常严重，人才流失几乎蔓延至每个城市、每个县、每个村，可以说，凡是能出来的都出来了，在北京的每个公司都会聚集一些东北人。
其实沈阳还算好的，沈阳还是人口净流入的城市，人口还呈现增长状态，只是高端人才流失严重，中低端还是能吸住很多人的，毕竟是一个七八百万人口的大城市，而且沈阳也是有一些产业的。
沈阳适合短持，因为沈阳发展后劲不足，等未来涨幅后即可出手。
沈阳作为省会城市房价并不高，沈阳投资还相对安全，目前的投资市场要放低预期，放弃投机心理，理性和稳健是基本点，能放得住是关键，改需是市场的主力军，需求和板块发展是未来升值的基础
当然，也可以追低，以低的价格，入驻这个城市，分享城市的红利，赌以后是刚需市场。
沈阳投资回报率最高的板块，详见内部分享！
提问：星叔好，今年下半年适合买房吗，还是等到明年买合适啊。
回答：从目前的情况来看，下半年下行，房价会有松动。明年还要看政策。
现在政策多变，与以往很不一样。
但原则是：房住不炒、平稳健康。
所以，不要过度利用金融杠杆；
各地会很不一样，量级越小的城市风险越大；
房价不会高涨，同样也不会大跌，看到价格下行有合适的就出手，不要希望大跌。
提问：您好星叔，我是个28岁的单身女性，大专学历。老家在安徽省宿州市的一个农村，现在北京工作，年收入税后三十万左右。
目前手头有70万存款，想拿这笔钱在新一线城市给自己买套房，等三五年后离开北京自己也有个退路和归宿。
目前关注的城市有青岛，合肥，天津，但也是很迷茫，希望星叔帮忙指个方向。
回答：你的思路还是正确的，可以提前做好布局。
综合来看天津>青岛>合肥
一方面天津到北京通勤还是很方便，你工作在北京，且收入还不错，甚至我认为刚需完全可以北京工作，天津自住，目的就是因为北京收入更高，后期有实力也可以置换北京，把天津作为一个跳板。
另一方面虽然天津发展有些缓慢，但直辖市的地位和政策还是有先天优势，因此，青岛 合肥也很难超越天津。
天津毕竟是四个直辖市之一，青岛旅游业比较发达，但感觉综合实力不如天津，加上天津各种教育，医疗等等资源非常丰富。
其次，天津属于国家重点投资发展扶持的城市。
最后，经济收入，因为距离北京近，这里有很多的资源是青岛所没有的，收入上限比青岛高很多。
而合肥位置比较尴尬，东西是强邻南京武汉，北面还有个半省会徐州，省内城市经济物流科教文卫对合肥有依赖的并不多，几乎只有皖西北几个城市化程度不高的城市，缺乏明显的都市区、经济圈。
就算有安徽省鼎力支持，限于安徽的经济发展水平能达到的高度仍然有限,缺乏地区影响力。
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提问：请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？
回答：新房二手房各有利弊。
现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。
二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。
之前也说过选二手房的问题。
主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。
新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。
还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。
所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。
看小区的物业管理也很重要。
二是讨价还价的心理战。
三是要有个靠谱的中介。
二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。
三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。
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