近日，网络上有发出一系列有关欧神西港土地宣讲的新闻，广受国内媒体尤其是财经类媒体的大量转发，引起海外投资者的广泛热议。
毕竟跨国投资，国与国之间政策不同，存在很多信息不对称。历年来也出现过很多投资者由于对政策不够了解，导致后续出现很多棘手问题。本文通过科普方式，以剖析土地政策为例，增加国内投资者对于柬埔寨土地的进一步的了解，规避海外投资的风险。
一、柬埔寨土地：硬卡VS软卡
软卡和硬卡并不是法律上的概念，只是人们在交易过程中，对具有不同程度的法律效力的权证文件的通俗叫法，并不针对所有权或长期租赁权的区分。
硬卡和软卡的主要区别是文件签发主体的不同。
硬卡：是国家级或者省级的国土部门签发，法律效力最强，土地权属明确、清晰，也是柬埔寨最具有保障性的土地权证形式。所以如今项目的交易基本都通过硬卡的方式进行，硬卡是柬埔寨土地权证中最可靠和长久的。目前长期租赁权证、私人所有权证、公寓分户所有权证均可办理硬卡，由国家级或者省级的国土部门签发认可。
软卡：是从当地分区/区政府处签发的，权属和效力仍需上级国土部门进一步确认与溯源。主要是被视为一种占有权。后期或许会有一些土地纠纷，例如土地重叠、范围不清晰、获取的不正当性等等，
所有权的分类为私人所有权，公共所有权、集体所有权：
1. 私人所有权：柬籍自然人或法人才能拥有土地所有权。
参考文件：根据柬埔寨王国宪法第三章第44条规定：只有柬埔寨籍的自然人或法人，才能拥有土地所有权;
根据柬埔寨王国土地法第一章第8条规定：只允许柬埔寨自然人或法人拥有土地所有权。
2. 公共所有权：
(1)公共法人的公共财产(属于国家或公共集体的财产)
(2)公共法人的私人财产
(按私人财产管理、可以买卖、出租的国家或公共集体财产)
参考文件：根据土地法第14条：某些属于国家或公共集体的财产是属于公共法人的公共财产。其它按私人财产管理、可以买卖的财产是属于公共法人的私人财产。
第17条：属于国家和公共法人的私人财产可以依法享有出售、交换、分配和转让权。上述财产可以依法出租并成为财产合同的标的物。
第15条：下列财产属于国家和公共法人的财产：任何原始自然的财产，如：森林、航道、自然湖泊、堤坝、河流和海岸;任何供一般使用的财产，如：码头、港口、铁路、火车站和机场。任何供公共使用(无论是自然形成的还是建造的)财产，如：道路、公园和保护区;任何供公共使用的财产，如：公共学校、教育学院、行政建筑和所有的公共医院;任何依法成为自然保护的财产;建筑的、文化的历史遗迹;属于皇家但不是其私有财产的不动产。执政的国王管理皇家的不动产。
3. 集体所有权
(1)僧院的不动产
(2)山地社会的不动产
参考文件：
土地法第20条：在宗教委员会的照管下，僧院中已存的土地和建筑等不动产归其宗教和其继承者永久性所有。
土地法第26条：第25条所指的不动产所有权由国家以集体所有权授予山地社会。此集体所有权包括私人所有者的所有权的一切权利和保护。但是山地社会无权处置属国家公共财产的集体所有权给个人和团体。
二、外国人可否直接拥有柬埔寨土地?
这个问题是土地投资者最优先考虑的。根据柬埔寨宪法第44条，外国人不得在柬埔寨拥有土地。但依然有让外国人可以管理和使用柬埔寨土地的方式：通过本地法人公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代持购买这四种方式。
1)通过本地法人公司购买
投资者可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以法人公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%及以上的股份。
2)通过租赁土地
长期租赁土地是外国人最常用的一种方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。租赁期限非常灵活，租赁一般持续 50 年，70 年或 99 年。根据现行法令租赁土地，租期最长可达50年，具有延期性。
3)通过获得本地国籍购买
如果投资者获得了柬埔寨国籍，就有权利合法购买柬埔寨土地。
4)通过本地人代持购买
以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对土地的直接所有权，会面临很多突发的纠纷状况。例如因土地增值时所产生的的冲突，以及后期土地追溯问题，所以，在法律上不认可投资者这么做。
三、柬埔寨的“特许地”
此次新闻事件在国内各大媒体中所提到的柬埔寨“经济特许地”究竟是一个什么样的概念呢，这里就要提到柬埔寨的“特许地”。
根据土地法第48条、58条的规定：公共法人的私人财产可以通过颁发合法文件，出于社会或经济目的，授予相关主体土地许可使用的权利。这种形式，通俗的称为：特许地。
根据柬埔寨王国土地法(2001年)第49、50条，特许地分为以下3类：
(A) 社会特许地，允许受益人在属于国家的土地上建造住宅和(或)耕种，以维持经济发展。
(B) 经济特许地，允许受益人在属于柬埔寨王国境内的土地进行工业、农业开发而进行的土地清表。
(C) 特类开发/开采特许地，主要针对采矿、港口、机场、渔业等领域。
参考文件：
土地法第49条：土地许可应适应社会或经济目的。
适应社会目的的土地许可允许受益人建立民用建筑或耕耘属于国家的土地。
适应经济目的的土地许可允许受益人为工业化农业开发在柬王国清除土地。
土地法第50条：使用、发展或开发国家土地，无论其是否为公共服务的其他种类的许可，如：矿产许可、码头许可、机场许可、工业发展许可、渔业许可。这类许可不在本法管辖范围之内。
根据根据柬埔寨王国政府第114号《关于长期租赁及经济特许地之抵押及转让权次法令》第6条规定：在土地管理，城市规划和建设部的土地权证书上应注明土地特许权或长期租赁权。 土地管理，城市规划建设部应当出具《长期租赁证》和《经济土地特许权证》。
根据柬埔寨土地法律文件来看，经济特许地指的是允许受益人在属于柬埔寨王国境内进行工业、农业开发而进行的土地清表。那么此次各大媒体中文章中讲述的西港云郎国家公园这块地，从土地用途上来看，用作旅游开发、建设商场、酒店甚至高尔夫球场与经济特许地法定用途是截然不同，从法律定义上来看云朗国家公园这块地不属于政府所认定的“经济特许地”。在其对外输出的土地权证资料上，云朗国家公园这块土地显示为长期租赁土地，那这种土地究竟合不合法，在柬埔寨具体是一个何种性质的土地呢?接下来我们就要提到一个“长期租赁土地”的概念。
四、柬埔寨的长期租赁土地
说道柬埔寨土地的长期租赁就要提到一个“永久租赁”的概念，依据柬埔寨民法典(2007年)第244条规定(永久租赁的定义)“永久租赁”是指不动产的长期租赁，期限不少于15年。(备注：在民法典中将长期租赁称为：“永久租赁”。)，根据这条法律条文，所谓的“长期租赁土地”其实就是“永久租赁土地”。
例如以这次新闻中的云朗国家公园为例，这片土地的长期经营权为柬埔寨洪都勋爵所享有，他们对外的土地权证资料上，显示为长期租赁土地，租赁期限为99年。所以可以确定这块地，在柬埔寨的土地性质为为硬卡形式下的长期租赁土地。
那么长期租赁土地有那些权限呢?如下图法律条文所示：
长期租赁的相关权限：
根据柬埔寨王国政府第114号《关于长期租赁及经济特许地之抵押及转让权次法令》第7条规定：
承租人或特许权人有权就长期租赁或土地特许权以及他/她在土地上建造的建筑物和/或其他不动产设置抵押或转让其权利，除非在租赁协议或经济土地特许权协议中或受法律有所限制。
根据柬埔寨王国政府第114号《关于长期租赁及经济特许地之抵押及转让权次法令》第8条：
承租人或特许经营权人去世时，其继承人可以在长期租赁或特许权的剩余期间继承其对长期租赁或土地特许权的权利。
被授权从国家租赁土地的自然人或法人实体或一群人可以转租给第三方，但须事先获得主管当局的批准。
依据柬埔寨民法典(2007年)第252条.(永久租赁的转让等)
(1)永久租赁可以有偿或无偿转让，或以其他方式处置。
(2)永久承租人可转租永久租赁的标的。
(3)永久租赁可以继承。
依据柬埔寨民法典(2007年)第253条.(永久承租人的索偿权)
永久承租人可以行使与所有权者相同的权利，要求归还，消除干扰和防止对永久租约的侵害。
通俗来讲，承租人具备充分的资格，有权对长期租赁的土地行使相关权利，例如开发建造、抵押、转让的权利。并且长期租赁土地具有继承性，继承人仍然可以根据剩下的租期享有同等权利。承租人可以进行有偿或无偿的转让，并且承租人与私人土地所有权人拥有相同的法律权利。
以下是长期租赁的期限与终止相关法律条文：
长期租赁的期限与终止：
依据柬埔寨民法典(2007年)第244条规定(永久租赁的定义)
“永久租赁”是指不动产的长期租赁，期限不少于15年。
备注：在民法典中将长期租赁成为：“永久租赁”。
依据柬埔寨民法典(2007年)第246条.(完善永久租赁的要求)
(1)除非永久承租人登记了永久租赁，否则不得对抗第三方。
(2)如果作为永久租赁标的的不动产所有权被进行转让，则已登记的永久租赁可以对抗第三方。
依据柬埔寨民法典(2007年)第247条的规定：
长期租赁不得超过五十年，可以续期，续租期限不得超过50年。
依据民法典的实施法令(2011年)第41条规定：
在实施法令颁发前，依据土地法(2001年)签署的长期租赁期限超过50年的，该长期租赁协议约定期限内仍然有效。
现今，网络上对柬埔寨尤其是西港的土地讨论越来越多，从侧面说明柬埔寨的影响力正在国内不断扩大，两国之间也正处于一个深度交好时期。西港当下正经历在一个高速的转型期，政府也正在大力投入建设及改造，将西港打造为一个国际文旅、金融、工业的阳光产业基地。所以投资者想要安全投资柬埔寨土地，一定要进行详细的调研土地现状、土地权属、土地性质、土地权证类别等内容，并通过靠谱的平台购买才能尽可能规避风险。
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