未来三四线城市会出现房子卖不掉、租不出现象吗?

未来三四线城市会出现房子卖不掉、租不出现象吗？

在一二线城市房地产市场出现回暖，交易量提升，价格也相对稳定的情况下，三四线城市却市场仍处于低迷状态，除极少数几个城市市场有所回暖外，多数城市还是持续低迷。因此，有人担心，将来三四线城市会出现房价卖不掉、租不出现象。这是盲目担心呢，还是事实确实如此。

对这个问题，确实需要仔细分析、认真判断的。这里，我们不妨用几组数据来进行一些简单分析与判断。

1、国家统计局发布的5月份全国70个大中城市房价数据显示，5月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大1.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%，涨幅比上月均回落0.2个百分点，均连续13个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和2.1%，涨幅比上月均回落0.3个百分点，均连续14个月相同或回落。

虽然6月份的最新数据显示，有个别城市发生了较大变化，三线城市的涨幅也出现了一些反弹，改变了此前连续14个月涨幅回落的格局。但是，我们还是认为，无论是一二线城市还是三线城市，也包括没有发布数据的四线城市，房价都还处于上涨过程。只是，房价上涨的幅度，一线城市处于波动之中，二线城市涨幅回落，且已经有13个月处于回落状态。三线城市也在上涨，但上涨幅度已经连续14个月回落，且回落的幅度较大。如果四线城市的数据也发布，房价涨幅回落的情况可能比三线城市还要大。这也意味着，今后三四线城市的房价确实面临一定挑战，持续上涨的动力会受到影响。尤其需要注意的是，三四线城市中，很多城市并没有实行限购限售，仍然出现涨幅回落现象，其内在上涨的动力已经越来越弱。

2、易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长。

这组数据说明，由于市场持续低迷，不仅一二线城市出现了库存增加的问题，三四线城市更是库存持续增长，且增长的幅度比较大。随着疫情得到控制，市场低迷的矛盾也会逐步得到缓和。但是，这种缓和，显然只是一线城市和部分二线城市，三四线城市的市场不会有明显改观。而地方土地上市交易的热情并没有减退，开发商如果拿地，很有可能就是增加库存。所以，未来三四线城市去库存的压力很大。如果去库存工作做不好，三四线城市的房地产市场风险是比较大的。

3、国家统计局公布的31省份前5个月房地产开发投资情况，数据显示，前5个月，广东、江苏、浙江三省份房地产开发投资分别达到‪5186.74‬亿元、‪4964.94‬亿元、3993.3亿元，居全国前三。位居第4位的是山东省，投资额为‪3099.43‬亿元。

不难看出，房地产投资额最多的四个省份，都是目前中国经济实力最强的，是GDP前4位的省份。所不同的是，山东与浙江位置互换，浙江超越山东进入全国房地产投资前3强，山东则降为第4名。这也从一个侧面说明，浙江的经济比山东更为活跃，浙江吸引人才和劳动力的能力更强，对房屋的需求量更大。

实际也是，无论是广东还是江苏，以及浙江，不仅经济实力强，经济活跃度高，对外来人口、对人才的吸引力强，而且人员的结构也在发生着积极变化，高技术人才、创业型人才、有技能的劳动力数量不断增多，占比不断提高，一般劳动力和就业人员的规模在缩小，占比也在下降。特别是江苏，从净人口增长情况来看，速度已经远不如前些年。但是，江苏的新增人口条件，确实比过去有了很大的提升，劳动力结构发生了很大变化。随着地方经济转型步伐的加快，人才结构、劳动力结构还会发生变化。劳动力数量已经不是广东、江苏、浙江等地追求的目标，而是更加讲究劳动力质量。

也就是说，未来房地产市场的分化会越来越明显，经济发达地区和经济活跃地区的市场会保持稳定，有的还会持续向好。经济欠发达地区和经济不活跃地区的房地产市场会继续低迷，房地产投资也没有保证。如西部和东北地区。而西部和东北地区，大多是三四线城市，如果房地产投资过大，库存增加的概率也会增加，形成有房售不出、租不出的现象。

4、我爱我家研究院统计显示，6月前三周(6月1日-6月21日)，北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78%，较2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周(6月15日-6月21日)租赁交易量较第二周下滑19.27%，降幅较大。

而媒体对相关业务人员采访的结果，业务下滑的现象可能还要更严重些，有的交易量下降了30%左右。目前的住房租赁市场，总体是进入寒冬期，且不同的城市，寒冷的程度也有所不同。北京是温度相对较低的城市，寒冷的程度也要更加明显一些。一定程度上，也可以认为是不具可比性的，是比较特殊的一种现象。

住房租赁市场虽然遇冷，但从未来的情况来看，可能会有所表现。特别是一二线城市，租房者会越来越多。三四线城市则因为房价较低，购房的会相对多一些。

5、58同城、安居客发布的《2020年毕业生居行调研报告》显示，在租房方面，室内配套成毕业生租房首选因素，多数毕业生房租占工资比重20-30%；买房方面，超六成毕业生有买房计划，93.7%毕业生希望35岁之前购房。

无论是有买房计划的毕业生，还是确定了买房目标的毕业生，买房的意愿都是十分强烈的。特别是希望在35岁之前完成购房目标的毕业生，占比竟然高达93.7%，差6个百分点就是百分之百了。每年近千万的毕业生，要在十多年时间内大多完成购房任务、实现购房目标，仅这块带来的购房需求，就有近亿套，由此给市场带来的影响，也是非常大的。也就是说，未来的房地产市场，刚性需求依然十分可观。