几家欢喜几家愁,楼市分化加剧,调控如何更加精准

几家欢喜几家愁，楼市分化加剧，调控如何更加精准

中指院报告显示，上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低；3月以来市场逐渐恢复，5～6月成交面积已接近近3年同期平均水平。上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右，同比下降15%左右，成交规模为2015年以来同期最低水平。

但是，苏州、杭州、温州三地却是“逆水行舟”，逆势而上，上半年的新建住房面积增幅分别达到27.38%、13.17%和10.66%，成为中指监测的20城中涨幅最高的三逐步形成城市。特别是苏州，仅6月份就成交新房12409套，成交面积148万平方米，环增132.94%，同比上升108.59%。

有欢喜，就有忧愁，在苏州等地为楼市的成交火爆欢天喜地的同时，曾经一度也火爆市场，成为房价上涨增幅最高城市，受到投资者、尤其是炒房者全民所有的西安，上半年新房市场却十分惨淡、1～6月成交面积仅为310.32万平方米，同比下跌53.18%。而中指重点监测的20个城市中，也有12个城市成交面积同比下降，占比达到60%，其中一线城市上半年同比少卖了3.6万套房。

这也意味着，楼市正处于逐渐分化状态，且分化的速度在加快人、现象趋明显。产业基础好，经济转型速度快，市场活跃度强的城市，无论是新建商品房成交，还是土地转让，以及购房者心理，都趋于升温甚至火爆。上半年新建商品房成交增幅居于前三的苏州、杭州、温州，都是经济和产业比较活跃的地方，外来人口、人口结构等也都是数量最多、结构最合理、创业创新型人才比较集中的地区。特别是杭州，近年来外来人口增加的速度非常快，且人口的素质和层次都比较高。因此，杭州在进入新建商品房成交增幅前三位的同时，上半年土地出让收入更是达到1757亿元，相当于5个深圳，高居全国第一，且比排名第二位的上海还高出400亿。殊不知，上海上半年土地收入的增幅高达97%。不然，差距更大。因为，排名第三、增幅与杭州只相差一个百分点的北京，土地出让收入只有1143亿元，比杭州少了600多亿。

从楼市格局变化的情况来看，无论是新建商品房成交还是土地出让收入情况，位居涨幅前列的，成交金额大的，都是产业发展比较好、经济转型比较快、人口进出活跃度比较大的东部城市，中西部和东北地区城市则活跃度明显不足。特别是准一线城市，在楼市的分化中，处于明显向上的格局，这也给楼市调控政策带来的了新的考验。

众所周知，目前的楼市调控政策，核心是两大方面。一是“房住不炒”，一是因城施策。“房住不炒”是定位，是谁也不能突破的调控底线。如果出现炒作等方面的问题，就必须立即采取措施，必须坚决遏制、严厉打击。否则，追求城市政府责任。所以，从提出“房住不炒”定位后，楼市调控就是围绕定位而展开的，有关方面也是依据定位评价地方的楼市调控效果的。一旦出现炒作和房价上涨现象，就立马启动问责程序。从这些年来的实际情况看，地方对“房住不炒”定位还是有敬畏的，是不敢轻易触碰的。

因城施策，目的是想改变过去“一抓就死、一放就乱”的调控方式，解决越调房价越高、越调房价越涨越快、地方与中央在楼市调控上捉迷藏的问题。应当说，实施因城施策后，调控效果确实比此前的“一刀切”好得多。但是，也暴露出新的问题，那就是地区与地区之间的相互观望、相互攀比、相互试探，而缺乏“自我”，形成客观上的“一刀切”，继而造成市场的严重分化。实际上，所以实行“因城施策”，就是希望地方依据本地实施，实行不同的调控政策，从而达到全国市场的平稳与健康。譬如库存较多的城市，可以在调控上松一点，甚至放开调控。房价上涨动力比较强的城市，则可以继续从严调控。可是，库存较多的城市，也担心房价上涨和被问责，不敢松绑调控政策，造成“因城施策”效果没有完全达到。